COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00772 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QNTP

du 27 Novembre 2025

N° de minute 25/01689

affaire : S.C.I. [D]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 6]

Grosse délivrée à

M^e Gilles BROCA

Expédition délivrée à

M^e Olivier TAFANELLI

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT SEPT NOVEMBRE À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Avril 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 6]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet ANA-AGENCE

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Octobre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025, délibéré prorogé au 27 novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 30 avril 2025, la SCI [D] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] en référé aux fins notamment de réalisation de travaux des parties communes sous astreinte.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 octobre 2025.

Aux termes de ses écritures visées à l’audience, la SCI [D] sollicite :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à entreprendre les travaux nécessaires sur les parties communes (toit, descentes d’eaux pluviales, évacuation des eaux via le regard sis dans le local/hangar contigu de la cuisine) afin de mettre un terme définitif aux désordres affectant son local, à savoir :

les infiltrations dans l’arrière cuisinent en provenance de la toiture du local commercial,les infiltrations dans le local/ hangar contigu de la cuisine en provenance également de la toiture,les infiltrations à l’entrée du restaurant provenant de la descente d’eaux pluviales de la copropriété en façade de l’immeuble,les remontées d’eau dans le local/ hangar contigu de la cuisine provenant du regard d’évacuation situé au sol.- la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’en dépit des multiples échanges intervenus avec le syndicat des copropriétaires tenant à la nécessité des travaux à réaliser sur les parties communes afin de faire cesser les désordres dont le preneur de son local se plaint à la suite d’épisodes pluvieux, le syndicat des copropriétaires n’a entrepris que des travaux partiels et insuffisants à faire cesser les désordres. Sur la demande de nullité de l’assignation du défendeur, elle soutient que le syndicat des copropriétaires fait preuve de mauvaise foi au regard de l’objet des demandes clairement énoncé. Enfin, sur le défaut de preuves de la réalité des désordres et de la persistance de ceux-ci, la SCI soutient que les rapports d’expertise d’assurances suffisent à confirmer la réalité des dommages et les causes du sinistre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sollicite :

— à titre principal, le prononcé de la nullité de l’assignation,

— à titre subsidiaire, le rejet des demandes de la SCI [D]

— en tout état de cause, la condamnation de la SCI [D] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 1.5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le dispositif de l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires ne permet pas de déterminer de façon précise les prétentions émises contre lui et donc de se défendre utilement. Subsidiairement il soutient l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le demandeur doit prouver qu’il subit des dommages dont la cause se situe dans les parties communes et qu’en ne produisant pas un procès-verbal de constat huissier, la SCI [D] manque à son obligation de preuves avec précision certitude de la matérialité des désordres. Il soutient de surcroît que seule la descente d’eaux pluviales et communes et qu’elle a fait l’objet de réparation et qu’en outre le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu responsable des dommages résultant de la vétusté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 et prorogé au 27 novembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation

En application de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 : (…)

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé

(…)

En l’espèce, il résulte tant du corps de l’assignation que du bordereau de pièces à l’appui des prétentions de la SCI [D] que cette dernière soutient des arguments de fait et de droit visant à réalisation de travaux sur les parties communes de manière explicite dont il ressort par ailleurs au terme d’un rapport dressé à la suite d’un réunion d’expertise amiable en date du 13 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires était représenté, le sinistre trouve son origine dans un défaut d’étanchéité de la couverture de l’immeuble, éléments de parties communes relevant de l’entretien de la copropriété.

De plus, la nature et l’étendue des travaux à réaliser sur les parties communes sont très précisément décrites par la demanderesse et connues du syndicat des copropriétaires au regard des pièces produites par la demanderesse, et plus précisément encore, en ce qu’ils sont nommés par le courrier du syndic en date du 17 février 2025, auquel sont joints les devis établis par la SAS Nic’eau Plomberie.

Les demandes tendant à la nullité de l’assignation seront donc écartées.

Sur les demandes au titre des désordres

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur l’urgence

En l’espèce, il résulte des échanges entre la SCI [D], bailleur et son preneur, détenteur d’un restaurant, que les premiers désordres signifiés à la SCI [D], propriétaire du local remontent à septembre 2024 et que depuis lors, le preneur n’a eu de cesse que de multiplier les signalements tant auprès de son propriétaire qu’auprès du syndic auprès duquel il l’avait renvoyé.

De plus, le preneur du local a également régularisé des déclarations de sinistre « dégâts des eaux » qui ont notamment donné lieu à des réunions d’expertise amiable.

Enfin et au regard de la multiplication des mêmes désordres, de leur aggravation et de l’absence de réalisation des travaux nécessaires tendant à ce qu’ils cessent, le preneur a envisagé la fermeture de son établissement, sans qu’il ne soit rapporté la preuve de la fermeture effective, de crainte d’un contrôle des services d’hygiène.

De toute évidence, la fermeture du restaurant, outre des difficultés propres à cet établissement, entraine incontestablement et par ricochet des conséquences pécuniaires de nature à mettre la SCI [D], dont la seule activité consiste par essence en l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, en grande difficulté.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la condition de l’urgence requise pour justifier de la saisine de la juridiction, est remplie.

Sur l’existence d’un différend

En l’espèce, il résulte de d’un courriel adressé par le gérant de la SCI [D] au syndic, ANA, dès le 23 septembre 2024, qu’il est fait état de désordres affectant les parties communes à savoir :

la toiture du local adjacent cassé et sans isolation,la colonne d’eau de l’immeuble intégré dans le mur de gauche en entrant dans le restaurant avec un taux d’humidité de 25 % entraînant une inondation du restaurant lors de fortes pluiesle dysfonctionnement de la pompe installée dans la caveles fuites de la toiture de la cuisine

Au terme de ce courriel, la SCI [D] sollicitait du syndic qu’une recherche de fuite et une déclaration de sinistre soient réalisés.

Les relances de la SCI [D] ont été multiples, elle-même subissant les relances de son preneur.

Il résulte de factures produites par le syndicat des copropriétaires que des travaux et/ou diagnostics ont été menés :

le rapport de Nic’eau à la suite d’une intervention du 25 septembre 2024 conclut à la nécessité de prévoir un « passage caméra dans la colonne pluviale par le toit pour voir le problème d’engorgement partant de grosses pluies ; un devis à réaliser s’agissant de la toiture arrière ; le nettoyage de la pompe de la cave au jour l’intervention ; un manque d’isolation de la toiture qui est un problème d’origine ;le rapport de Nic’eau à la suite d’une intervention du 11 octobre 2024 conclut à la nécessité de déboucher une gouttière du toit remplie de plantes et terre qui empêchent l’évacuation des eaux de pluie ;le rapport de Nic’eau à la suite d’une intervention en urgence du 18 octobre 2024 conclut au refoulement des colonnes d’eaux pluviales à l’entrée du restaurant en raison du bouchage du regard extérieur ;le rapport de Nic’eau à la suite d’une intervention du 7 novembre 2024 conclut au nettoyage de deux gouttières précisant que la gouttière du premier toit est déformée, cassée fissurée et à remplacer ;le rapport de Nic’eau à la suite d’une intervention du 7 février 2025 conclut à la nécessité de bâchage d’une partie de la toiture en raison de la présence de trous très importants et l’établissement d’un devis pour la mise en place de calandrite sur le toit.

Un devis en date du 10 février 2025 pour un montant de 2409,88 € est établi en vue de la réalisation des travaux de toiture ainsi décrits sans que le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve que le devis a été approuvé et validé en Assemblée générale et que les travaux ont été réalisés à ce jour.

Il résulte du courrier émanant du syndic en date du 17 février 2025 qu’un rendez-vous a été organisé le 7 février 2025, en présence du conseil syndical, du plombier et du gérant du cabinet Ana, syndic, et à l’issue duquel une mise hors d’eau provisoire du local avait été décidée dans l’attente de la validation du devis.

Courant mars 2025 le preneur de la SCI [D] dénonçait à nouveau sinistre qui a donné lieu le 16 avril 2025 à une nouvelle intervention de la société [Localité 8]'Eau qui conclut à « la présence d’éléments qui n’ont rien à faire sur une toiture et obstruent les chenaux et gouttière » et qu’au moment de la mise hors d’eau, ces saletés n’étaient pas présentes ; dans l’attente d’un retour du beau temps pour faire un gros nettoyage.

Le rapport ne fait pas état de la réalisation de travaux, ce que le syndicat des copropriétaires ne contredit pas.

Un rapport de constat amiable initié par la compagnie d’assurance de la SCI [D] établie à la suite d’un rendez-vous sur place du 13 mai 2025 fait état des éléments suivants :

importante vétusté de la couverture de la cuisine et de la réserve du restaurantréparation partielle réalisée début 2025 comprenant la pose de bardeaux bitumeux sur la couverture de la réserve et des plaques en fibrociment sur celle de la cuisine avec persistance des infiltrations sur ces zonesprésentation d’une demande de réfection intégrale de la couverture soumise à la prochaine AG de copropriétéprise en charge par la copropriété des frais de curage des chenaux.

En conséquence, force est de constater qu’en dépit des multiples demandes de la SCI [D], le syndicat des copropriétaires s’est borné à n’entreprendre que des travaux partiels, à moindre coût, sur les parties communes ne permettant pas à la SCI de résoudre de manière pérenne, efficace et durable les infiltrations subies au sein de son local, ainsi que le lui imposent les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, lors du rendez-vous d’expertise amiable du 13 mai 2025 le syndicat des copropriétaires consent à soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires une proposition de réfection de l’entièreté de la toiture, alors même que des devis ont été établis à la suite de rapports de son mandataire en plomberie, de la nécessité de cette réfection et ce, dès le 25 septembre 2024.

Il résulte en effet des rapports établis par la société Nic’Eau que la cause des désordres est parfaitement identifiée de longue date et par ailleurs confirmée à l’issue des rendez-vous d’expertise amiable, à savoir un défaut d’étanchéité des toitures et un défaut d’entretien des chenaux et gouttières qui constituent à l’évidence des parties communes.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la preuve de la matérialité des désordres est rapportée par la demanderesse et il sera fait droit à ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera condamné aux dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à la SCI [D] la somme de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à entreprendre les travaux nécessaires sur les parties communes : toit, descentes d’eaux pluviales, évacuation des eaux sis dans le local/hangar contigu de la cuisine suivant devis établi le 10 février 2025, afin de mettre un terme définitif aux désordres affectant le local appartenant à SCI [D] ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à verser à la SCI [D] la somme de 1.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS