COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01758 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6CC

du 31 Juillet 2025

N° de minute 25/01219

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 6]

c/ S.A.S. SANGALOU, S.C.I. SCI GARCIA 2012

Grosse délivrée à

M^e Anissa SBAI BAALBAKI

Expédition délivrée à

M^e Josiane MASSAD

M^e Jennifer SALLES

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE TRENTE ET UN JUILLET À 14 H 00

Nous, Florence DIVAN, Juge placée, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 6]

Représenté par son syndic en exercice VICTORIA AGENCY

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Anissa SBAI BAALBAKI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. SANGALOU

[Adresse 11]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Jennifer SALLES, avocat au barreau de NICE

S.C.I. SCI GARCIA 2012

Chez GESTION [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Josiane MASSAD, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, délibéré prorogé au 31 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La Sci Garcia 2012 est propriétaire d’un local à usage de remise et box, sis à [Adresse 10], qu’elle a donné en location à la Sas Sangalou.

Exposant que la Sas Sangalou y exerçait son activité commerciale, en contrariété avec le règlement de copropriété et le contrat de bail, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] a fait assigner en référé la Sci Garcia 2012 et la Sas Sangalou aux fins de voir, notamment, condamner la société Sangalou à cesser son activité et prononcer la résiliation du bail entre la Sci Garcia 2012 et la Sas Sangalou.

Dans ses conclusions visées par le greffe à l’audience du 13 mai 2025, tirant les conséquences de la résiliation du bail et du départ de la Sas Sangalou, le syndicat des copropriétaires demande au juge de :

Rejeter les demandes, fins et conclusions de la société Sangalou et la Sci Garcia 2012 et notamment les demandes reconventionnelles ; Condamner in solidum la société Sangalou et la Sci Garcia 2012 à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur ses dommages et intérêts ; Condamner in solidum la société Sangalou et la Sci Garcia 2012 à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions visées par le greffe à l’audience, la Sci Garcia 2012 demande au juge de :

Prononcer l’incompétence du juge des référés ; Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision ; Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 390 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de loyer ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros pour procédure abusive ; Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions visées par le greffe à l’audience, la Sas Sangalou demande au juge de :

In limine litis :

Prononcer l’incompétence du juge des référés ; Prononcer la fin de non-recevoir de la présente procédure ; A titre subsidiaire :

Rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires ; En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont soutenu oralement leurs prétentions et moyens.

L’ensemble des parties s’étant fait représenter, la décision rendue sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2025, prorogé au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « constater que » ne sont pas, sauf exceptions, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais des moyens, de fait ou de droit, au soutien des prétentions. Or, le juge ne statue que sur les prétentions et non pas sur les moyens.

Sur la compétence du juge des référés :

La Sci Garcia 2012 et la Sas Sangalou font valoir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que le juge des référés n’est pas compétent en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, en l’absence d’urgence, et en présence d’une contestation sérieuse.

Les moyens soulevés ne sont pas relatifs à la compétence du juge des référés mais aux conditions exigées par les articles 834 et 835 pour pouvoir conclure au succès des prétentions du demandeur en référé.

En conséquence, l’exception d’incompétence soulevée sera rejetée.

Sur la recevabilité des demandes :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la Sas Sangalou fait valoir l’absence de trouble actuel et avéré, et l’absence de préjudice.

Or, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires sont parfaitement recevables.

Sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si la Sas Sangalou s’en défend, elle reconnaît pourtant dans les faits avoir utilisé le box qu’elle louait pour son activité commerciale. En effet, il s’agissait bien d’entreposer les véhicules soumis à la location et ses employés étaient bien présents pour sortir et rentrer les véhicules. Le fait que les clients n’y soient pas accueillis et que le box ne soit pas le siège social de la société n’empêche pas l’exercice d’une activité commerciale.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété interdit d’exercer une activité commerciale au sein d’un local à usage de garage. Pour autant, elle n’en justifie pas, aucun article soumis à l’appréciation de la présente juridiction n’interdisant l’exercice d’une activité commerciale. Au contraire, l’article 5 du règlement dispose que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation, professionnel et commercial.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir l’existence de nuisances justifiant sa demande de provision.

Les défendeurs font valoir l’absence de préjudice et l’existence de l’acharnement de la part d’une des copropriétaires.

Le requérant produit produit, à l’appui de sa demande, un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, qui confirme l’activité commerciale (et la présence de clients), la présence de véhicules dans la cour et indique qu’une forte odeur d’essence se dégage. Ce procès-verbal corrobore les attestations des copropriétaires et voisins, ainsi que la pétition produite, faisant notamment état de nuisances olfactives et sonores, d’une occupation de la cour, partie commune, d’un encombrement de la [Adresse 12], ainsi que d’un stockage de carburant.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires démontre avoir subi un préjudice lié à l’activité de la Sas Sanglou, locataire de la Sci Garcia 2012, qui ouvre droit à réparation, quand bien même ce préjudice ne se poursuit plus actuellement.

L’existence du préjudice est démontrée indépendamment de l’existence ou non d’un harcèlement de la part d’une copropriétaire invoqué par les défendeurs.

En conséquence, la Sas Sangalou et la Sci Garcia 2012 seront condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 500 euros.

La demande du syndicat des copropriétaires ayant été accueillie, il convient de rejeter les demandes de dommages et intérêts des défendeurs pour procédure abusive.

Sur la demande de dommages et intérêts de la Sci Garcia 2012 correspondant à la perte de loyers :

Aucun moyen de droit n’étant soulevé à l’appui de cette prétention, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La Sas Sangalou et la Sci Garcia 2012 seront condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, au tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée ;

DECLARONS recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] ;

CONDAMNONS in solidum la Sas Sangalou et la Sci Garcia 2012 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] la somme de 500 euros à titre de provision ;

CONDAMNONS in solidum la Sas Sangalou et la Sci Garcia 2012 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS in solidum la Sas Sangalou et la Sci Garcia 2012 aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS