COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [I] [B] c/ S.C.P. [10]

MINUTE N° 25/

Du 03 Mars 2025

3ème Chambre civile

N° RG 22/00810 – N° Portalis DBWR-W-B7G-NUYB

Grosse délivrée à

M^e Anne-lise SALDUCCI

M^e Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trois Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Corinne GILIS, Vice-Présidente

Assesseur : Anne VINCENT, Présidente

Assesseur : Dominique SEUVE, Magistrat honoraire

Greffier : Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier présente uniquement aux débats

présents aux débats et ont délibéré

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Septembre 2024 le prononcé du jugement a été fixé au 26 Novembre 2025 par mise à disposition au Greffe de la Juridiction,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame GILIS, Présidente et Madame KACIOUI.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [B]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne-lise SALDUCCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.P. [10], prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique dressé le 22 avril 2004, Monsieur [I] [B] et Madame [G] [E] ont fait l’acquisition le 22 avril 2004, suivant acte reçu par Maître [Z] [K] d’un bien immobilier situé à [Localité 9] (Alpes-Maritimes) [Adresse 4], et formant le lot n°1 d’une copropriété cadastrée section F n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6], moyennant le prix de 46.400 € payé comptant, désigné comme suit :

Lot n°1 : Petite maison individuelle à usage d’habitation élevée sur sous-sol, d’un rez de-chaussée et d’un étage composée :

— au sous-sol ou rez-de-jardin : deux caves,

— au rez-de-chaussée ou premier niveau : un dégagement, deux chambres dont une avec

placard, salle d’eau avec WC,

— premier étage ou deuxième niveau : séjour avec coin cuisine ; terrasse sur le côté. Et la jouissance privative et exclusive d’un jardin d’une superficie de 110 m² environ

Au paragraphe déclarations du vendeur sur les servitudes, il est indiqué à l’acte que le VENDEUR déclare que l’accès depuis la voie publique jusqu’à la copropriété se fait par un passage existant, tel au surplus qu’il est rapporté sur le plan de bornage établi par Monsieur [J], géomètre-expert DPLG demeurant à [Localité 8], annexé à l’acte.

A partir de 2010 Monsieur [Y] [H] et sa compagne Mademoiselle [D], voisins de Monsieur [I] [B] ont installé une chaîne avec un cadenas, empêchant tout accès au terrain par la route, au motif que ce passage s’exercerait sur leur propriété. Ces déboires ont poussé les locataires de Monsieur [I] [B] à mettre un terme à leur contrat de bail.

Malgré la multiplication des procédures judiciaires Monsieur [I] [B] a définitivement été débouté de ses prétentions par un arrêt de la Cour de cassation.

C’est dans ce contexte que par acte du 25 février 2022, Monsieur [I] [B] a fait assigner la SCP [10] afin de la voir condamner à lui payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, outre la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance du 23 mars 2023 le juge de la mise en état a déclaré l’action prescrite, en ce qu’elle repose sur le grief fait à l’office notarial d’un manquement au devoir de conseil ou de manque de diligences concernant l’accès au terrain vendu ; en revanche le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription en ce que l’action repose sur un manquement au devoir de conseil ou de manque de diligences concernant la régularité de l’édification de la maison implantée sur le terrain acheté à [Localité 9].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2024, Monsieur [I] [B] demande au Tribunal de :

— Dire et juger recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [I] [B]

— Débouter la SCP [10] de ses demandes;

— Déclarer la SCP [10] responsable des préjudice subis par Monsieur [I] [B];

— Condamner la SCP [10] à verser à Monsieur [I] [B] la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de son achat malheureux à [Localité 9];

— Condamner la SCP [10] à verser à Monsieur [I] [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— Condamner la SCP [10] à verser la somme de 2.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la SCP [10] aux entiers dépens de la présente procédure, qui pourront être recouvrés par Maître Anne-Lise SALDUCCI sous son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, la SCP [10] demande au Tribunal de :

A titre principal,

— Juger que l’action est mal fondée dans la mesure où la responsabilité du Notaire ne saurait être recherchée sur le fondement contractuel ;

En conséquence,

— Débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCP [10] ;

A titre subsidiaire,

— Juger que la SCP [10] n’a commis aucun manquement fautif, ayant causé le préjudice invoqué par Monsieur [B] ;

— Juger que Monsieur [B] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable direct et certain causé par un manquement de la SCP [10] ;

— Débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCP [10] ;

A titre principal et subsidiaire,

— Condamner Monsieur [B], à payer à la SCP [10] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER, avocat aux offres de droit.

— Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue la 3 juin 2024 avec effet au 3 septembre 2024 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du notaire

Le notaire est tenu à une obligation de renseignements et de conseils ainsi que de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit.

Il est établi que [I] [B] a appris le 8 juillet 2020 par la mairie de [Localité 9] qu’il n’existe aucune demande de permis de construire auprès des services compétents de la maison qu’il a acquise le 22 avril 2004.

Il résulte d’un courrier de la mairie de [Localité 9] du 8 juillet 2020,produit aux débats ( pièce n°9) que la maisonnette litigieuse aurait été édifiée sans permis de construire, qui selon le notaire daterait des années 1960.

Sans pouvoir se retrancher derrière l’ancienneté de la construction pour expliquer qu’il n’est pas surprenant que les services de la commune de [Localité 9] n’ait pas retrouvé le permis de construire, le notaire se devait de faire un minimum de recherches quant à la régularité de la construction et informer l’acquéreur sur l’éventuelle absence de permis de construire de la maison et sur ses conséquences, ce qu’il ne démontre pas avoir fait.

Cette omission du notaire constitue à l’évidence une faute à l’obligation de conseil.

Mais pour que cette faute puisse ouvrir droit à indemnisation, [I] [B] doit démontrer subir un préjudice en relation de causalité directe avec celle-ci.

À cet égard, le grief dont [I] [B] demande réparation consiste en un préjudice financier celui-ci arguant qu’il “existe une différence entre vendre un terrain sans bien sans demande de permis de construire préalable et vendre un terrain sur lequel un bien a été bâti”. Il expose qu’il est contraint de vendre la maison à un de ses voisins qui profitera d’un achat immobilier à prix modique d’autant que l’absence de permis de construire de cette maison est selon lui en lien avec les difficultés ultérieures auxquelles il a du faire face s’agissant des accès routiers et pédestres. Il déplore devoir vendre sa maison à bas prix alors qu’il a divorcé en 2015, qu’il a quatre enfants dont trois sont à sa charge et deux sont handicapés, qu’il a perdu son emploi et qu’il a bénéficié d’une procédure de surendettement en 2018.

[I] [B] se plaint donc, en premier lieu, d’une perte financière provenant d’une moins-value à la revente du bien pour lequel il n’y a pas permis de construire et de fait une absence d’accès reconnu.

Toutefois, pour que cette perte financière puisse être utilement invoquée et mise en relation de causalité directe avec la faute du notaire il faut que [I] [B] établisse d’abord qu’en 2004 il a, lui-même, acquis cette maison, par suite du défaut d’information du notaire, à un prix excédant le prix du marché, seule cette situation l’autorisant, à se plaindre, comme il le fait dans le présent litige, du caractère préjudiciable de la moins-value prétendument subie en 2023 comme étant la conséquence de la faute reprochée.

Or, [I] [B] est défaillant de ce chef, ne versant aucun élément sur la valeur réelle de la maison lorsqu’il l’a acheté de nature à caractériser qu’il ne l’a pas payé à son juste prix ou qu’il l’aurait payé à un prix supérieur à sa valeur réelle compte tenu de l’absence de permis de construire. Il convient de rappeler à cet égard qu’il s’agit d’une maisonnette située à [Localité 9], dans un village des Alpes maritimes de 700 habitants.

En outre, à supposer que la revente ait bien été réalisée ,puisque l’acte authentique de vente n’est pas produit aux débats, la preuve de cette moins-value à la revente n’est pas rapportée, dans la mesure où [I] [B] a acquis la maison moyennant le prix de 46 400 € en 2004, que le compromis de vente de 2023 indique un prix de 35 000 euros, mais que [I] [B] ne produit aucune étude d’experts immobiliers corroborant cette valeur et que l’on ignore la décote qui a été appliquée consécutive à l’absence de permis de construire et que se trouvant en difficulté fiannacière il a pu être tenté d’accepter un prix moindre pour libérer des liquidités.

Celui-ci ne saurait se plaindre d’aucun préjudice.

Enfin, le tribunal retiendra que l’absence de permis de construire est régularisable.

Il conviendra dans ces conditions de débouter [I] [B] de sa demande en paiement d’une somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

[I] [B] sollicite, en second lieu, une indemnisation pour résistance abusive; celui-ci n’établit absolument pas la légitimité d’une telle demande alors même que les observations ci-dessus ne permettent pas de retenir la réalité d’un préjudice économique pouvant traduire que le notaire a fait preuve d’une résistance abusive; que par suite, il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[I] [B] supportera les dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une moindre somme que celle correspondant aux frais engagés, voir dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation en application de l’article 700 susvisé.

Eu égard aux observations ci-dessus, il n’y a pas lieu de condamner [I] [B] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute [I] [B] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

Condamne [I] [B] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCP [10],

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

En foi de quoi, la présidente a signé avec la greffière.

LE GREFFIERE LA PRESIDENTE