DU 11 Mars 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00716 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ORT2

Code NAC : 30B

S.C.I. SOCIETE [D]

C/

S.A.S. ORA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. SOCIETE [D], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alice FREITAS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 248, M^e Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0437

DÉFENDEUR

S.A.S. ORA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick FLORENTIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 105, M^e Daniela SABAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R46

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Débats tenus à l’audience du : 04 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 11 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 20 novembre 2024, la S.C.I. [D] a consenti un bail commercial à la S.A.S. ORA, portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er février 2025, moyennant un loyer annuel de 145.000 euros hors taxes et hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 34.166 euros.

Le 02 juin 2025, la S.C.I. [D] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. ORA, portant sur la somme de 54.023,05 euros dont 323,53 euros de frais d’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la S.C.I. [D] a fait assigner en référé la S.A.S. ORA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir notamment, au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, ordonner l’expulsion de la S.A.S. ORA des lieux loués, condamner cette dernière à lui payer à titre provisionnelle le montant des loyers impayés, une indemnité d’occupation mensuelle, outre 2.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

Après un renvoi et la mise en place d’un calendrier de procédure, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 février 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la S.C.I. [D] demande au juge des référés de :

CONSTATER le défaut de paiement des loyers, charges et accessoires par la société ORA en violation du contrat de bail commercial du 20 novembre 2024 ;EN CONSEQUENCE,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail régularisé le 20 novembre 2024 et portant sur les locaux situés [Adresse 4], sis [Localité 3], à compter du 2 juillet 2025, soit un mois suivant la signification du commandement signifié en date du 2 juin 2025 ;EN TOUT ET T DE CAUSE

ORDONNER l’expulsion sans délai de la société ORA du local commercial sis [Adresse 4], sis [Localité 3] et le cas échéant celle de tous les occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,CONDAMNER la Société ORA, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 14.500 €, par jour de retard jusqu’à la reprise des Locaux [Localité 4], à compter du 2 juillet 2025, et ce jusqu’à restitution des locaux conformément aux clauses et conditions du bail ;CONDAMNER la Société ORA au paiement à titre provisionnel, de la somme de 196.827,39 € TTC, au profit de la Société [D], et ce jusqu’à parfait paiement de l’intégralité des loyers, charges et accessoires dus ;CONDAMNER la Société ORA au paiement à titre provisionnel sur la clause pénale, de la somme de 19.682,74 € au profit de la Société [D] ;CONDAMNER la Société ORA au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.084€, au profit de la Société [D], au titre du reliquat du dépôt de garantie non versé lors de la conclusion du bail ;AUTORISER la Société [D], à conserver le dépôt de garantie ;ORDONNER la capitalisation des intérêts,CONDAMNER la société ORA au paiement, au profit de la Société [D], de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont notamment les frais d’exécution et de commandement de payer,Aux termes de ses dernières conclusions visées à l’audience, la S.A.S. ORA demande au juge des référés de :

A titre principal,

RENVOYER l’affaire devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Pontoise avec l’instance engagée par la société ORA contre la SCI [D] enrôlée sous le numéro RG 25/4148 venant à l’audience de mise en état du 20 novembre 2025 ;A titre subsidiaire,

DIRE n’y avoir lieu à référé du chef de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 20 novembre 2024, de condamnation au paiement de toutes sommes et du chef des demandes subséquentes en expulsion du preneur ainsi qu’en paiement d’une indemnité d’occupation ;DEBOUTER la SCI [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI [D] à régler à la SCI ORA la somme provisionnelle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la SCI [D] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la recevabilité de l’action et la saisine du juge du fond

Selon l’article 488 du code de procédure civile, « l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles. »

L’article 1355 du code civil dispose :

« L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

Il résulte également des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile que :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3°Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

La société ORA sollicite le renvoi de l’affaire devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Pontoise, saisi préalablement pour une affaire ayant le même objet et les mêmes parties. Elle soutient que les deux affaires concernent une demande unique, à savoir la nullité du commandement de payer et la résiliation du bail commercial. Elle fait valoir que la saisine du juge des référés apparait inopportune dès lors que le juge du fond est compétent pour statuer sur l’ensemble du litige, et ce, en vue d’une bonne administration de la justice.

En réplique, la S.C.I. [D] expose que le juge des référés a été saisi antérieurement au juge du fond, le juge de la mise en état n’ayant été désigné que le 4 septembre 2025, et ce nonobstant la date de placement de l’assignation. Elle fait valoir que le juge des référés est compétent, même si le juge de la mise en état est saisi de l’instruction de l’affaire, soit lorsque la demande n’entre pas dans le cadre du litige soumis au juge du fond, soit lorsque la mesure sollicitée ne figure pas au nombre de celles qu’un juge de la mise ne état peut prononcer.

En l’espèce, la société ORA a assigné la S.C.I. [D] devant la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise par exploit de commissaire de justice du 7 juillet 2025 d’une demande visant à voir notamment prononcer la nullité du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 20 novembre 2024, condamner la S.C.I. [D] à lui payer la somme de 297.834,74 € TTC à titre de dommages et intérêts, juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 juin 2025 à la société ORA est nul ou à tout le moins privé d’effet.

La S.C.I. [D] a quant à elle fait assigner en référé la S.A.S. ORA, par exploit du 16 juillet 2025, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial un mois après la délivrance du commandement de payer les loyers.

La désignation du juge de la mise en état est intervenue par ordonnance en date du 4 septembre 2025, soit postérieurement à la saisine du juge des référés.

En outre, il convient de souligner que les demandes de la S.C.I. [D] devant le juge des référés et celles de la société ORA dans le cadre de la procédure au fond ne tendent pas exactement aux mêmes fins, bien qu’elles opposent les mêmes parties. En effet, la S.CI. [D] demande au juge des référés de constater la résiliation du bail commercial par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire tandis que la société ORA sollicite de voir prononcer la nullité du contrat.

De surcroit, l’ordonnance de référé n’ayant pas, au principal, l’autorité de la chose jugée, la décision qui sera rendue ne liera pas le juge du fond.

En conséquence, le juge des référés se déclarera compétent pour statuer sur le présent litige et il sera dit n’y avoir lieu à renvoyer l’affaire devant le juge du fond.

Sur la demande principale d’acquisition de la clause résolutoire et contestations soulevées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

La S.C.I. [D] soutient que le décompte rappelle les sommes dues (loyers/charges, clause pénale, frais) et énonce précisément les postes et montants pour un total TTC de 54.023,05 €, ce qui satisfait à l’exigence de clarté permettant au débiteur de s’exécuter. Elle prétend que le commandement n’a pas été délivré de mauvaise foi.

Par ailleurs, la société demanderesse expose que l’exception d’inexécution est neutralisée par le contrat, les parties ayant expressément renoncé aux articles 1219, 1220 et 1223 du code civil, mais aussi par la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l’exception d’inexécution ne joue que si les locaux sont rendus impropres à l’usage convenu par un manquement imputable au bailleur. Elle fait valoir que le seul fait invoqué par la société ORA est un arrêté municipal de « sursis à statuer » sur une demande de remplacement d’enseigne au 4 mars 2025, qui ne ferme pas l’établissement, n’interdit pas l’exploitation commerciale et ne provient pas d’un manquement du bailleur.

S’agissant de la délibération du conseil municipal du 12 décembre 2024, la S.C.I. [D] rappelle que le bail a été régularisé le 20 novembre 2024 et a pris effet le 1er février 2025, de sorte qu’il ne pouvait avoir connaissance de ce projet envisagé par la commune.

Ainsi, elle considère que la société ORA ne se trouve pas dans une situation rendant impossible l’exploitation des locaux conformément à la clause de destination du bail et ne peut sérieusement opposer le refus municipal du permis d’enseigne pour suspendre son obligation de paiement. Elle soutient qu’il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance de ce projet municipal, nonobstant la communication de la commune sur ce point.

La S.C.I. [D] prétend que les griefs de dol/erreur invoqués en défense ne créent pas de contestation sérieuse car ils supposent l’examen d’éléments subjectifs et renvoient à un projet d’aménagement public à horizon 2030, de surcroit public et notoire. Elle en conclut que l’obligation de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse et que la clause résolutoire a produit effet à l’issue du délai d’un mois.

En réplique, la société ORA soulève l’existence de contestations sérieuses tirées de la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer et d’un vice du consentement. Elle expose qu’un différend est apparu entre les parties dès l’entrée dans les lieux, à la suite de l’arrêté municipal du 4 mars 2025 relatif au réaménagement du [Adresse 5] où se situe le local.

Elle soutient que le bailleur ne pouvait ignorer les travaux de réaménagement projetés par la mairie, préparés depuis 2017 et confirmés notamment par l’ouverture le 25 mars 2023 de la « Maison du projet centre-ville » à quelques centaines de mètres des locaux objet du litige.

Elle fait valoir qu’elle a formulées diverses revendications auprès du bailleur par un courrier de mise en demeure du 9 avril 2025 et que conscient du risque d’engagement d’une procédure judiciaire au fond visant à voir prononcer la nullité du bail, la S.C.I. [D] a, de parfaite mauvaise foi, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 juin 2025 afin de mettre un terme à toute discussion.

Elle prétend que la société bailleresse a intentionnellement usé de manœuvres pour amener la société ORA à signer un bail commercial de 9 ans nonobstant le projet de réhabilitation porté par la mairie qui empêche toute nouvelle exploitation dans la zone affectée par ce projet et produit une baisse substantielle de la commercialité de la zone commerciale.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Sur le commandement de payer et le décompte

Le bail conclu entre les parties le 20 novembre 2024 contient une clause résolutoire (page 14) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, y compris de l’indexation, ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail et un mois après commandement de payer ou d’exécuter, délivré par acte extrajudiciaire, resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

De plus, il est établi que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Sur la délivrance de bonne foi du commandement de payer et le projet de réaménagement

Le bail stipule également en page 10 que le preneur devra « solliciter à ses frais les autorisations administratives nécessaires pour toute enseigne qu’il voudrait apposer. »

La société ORA a déposé un formulaire de demande d’autorisation préalable de remplacement d’enseigne qui a été reçu le 07 février 2025 et enregistré sous le numéro 0095-424-25-5003.

Aux termes d’un arrêté municipal en date du 4 mars 2025, la mairie de [Localité 5] a sursis à statuer sur la demande de changement d’enseigne formulée par la société ORA, pour une durée de deux ans, au visa notamment de l’article L424-1 du code de l’urbanisme d’urbanisme et de :

— la délibération n° D/2019/121 du 30 septembre 2019 et n° D/2021/114 du 27 septembre 2021 conseil communautaire de la communauté d’agglomération du Val Parisis approuvant le règlement local de publicité intercommunal (RLPI),

— la délibération du conseil municipal n° 24_109 du 12 décembre 2024 instaurant un périmètre d’étude et de sursis à statuer sur le [Adresse 5]

— le projet de requalification de la RD14 en un boulevard urbain du [Localité 6] [Localité 7] inscrit dans le Schéma Directeur de la région Ile de France environnemental adopté le 11 septembre 2024 et prescrit dans le Plan d’Aménagement et de Développement Durable et l’Orientation d’Aménagement et de Programmation du Plan Local d’Urbanisme de la Ville de [Localité 5].

Ce sursis à statuer est motivé par le fait que « l’installation d’un nouveau commerce sous l’enseigne ‘HOME CENTER’ sur un terrain inclut dans le périmètre d’étude est de nature à compromettre et à rendre plus onéreuse la réalisation de la requalification de la RD14. »

Suite à la réception de cet arrêté municipal, la société ORA justifie avoir envoyé un courrier avec avis de réception en date du 9 avril 2025 à la S.C.I. [D] de mise en demeure de procéder à la reprise du local commercial et de régler la somme de 493.000 euros, à titre de dommages-intérêts, correspondant au coût des travaux de réparation et d’aménagement du local et aux frais engagés pour l’ouverture du magasin.

La société défenderesse soutient n’avoir jamais eu connaissance de ce projet d’aménagement avant la signature du bail commercial, contrairement au bailleur qui ne pouvait l’ignorer et qui a dissimulé intentionnellement cette information pourtant déterminante de son consentement.

Au soutien de ses allégations, la société ORA produit des impressions du site internet de la ville de [Localité 5] décrivant le projet de rénovation du centre-ville d’ici 2030.

Elle prétend également que diverses manifestations ont été déligentées par la mairie depuis plusieurs années, par le biais d’une pétition lancée auprès des usagers de la RD14 en novembre 2015, ayant recueilli plus de 2500 signatures, d’une concertation publique sur le projet de réaménagement du [Adresse 6] et la [Adresse 7] organisée par le département du 28 mai au 30 juin 2018, de divers articles de presse et de l’ouverture le 25 mars 2023 au [Adresse 8], de la « Maison du projet centre-ville » qui a pour objet d’informer les habitants du projet de réaménagement.

Par ailleurs, elle verse aux débats un courriel en date du 8 septembre 2025 échangé avec M. [H] [Q], directeur commercial de la société EDEN HOUSE aux termes duquel ce dernier indique avoir décidé de donner congé à la fin de la deuxième période triennale du local de [Localité 8] qu’il exploitait sous l’enseigne « [Z] » depuis novembre 2018 pour les raisons suivantes : projet de réhabilitation du nouveau centre-ville de [Localité 8] et baisse du chiffre d’affaire. M. [Q] précise que beaucoup de commerce se sont déplacés ou ont ferme pour ces mêmes raisons, et que le bailleur a été informé des motifs du congé.

Ainsi, les pièces versées aux débats démontrent la réalité du projet de réaménagement lequel est de notoriété publique et semble avoir impacté le dynamisme et la commercialité de la zone sur laquelle est situé le local commercial. Il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur avait connaissance du projet avant la signature du bail commercial avec la société ORA, le congé donné par l’ancien preneur du local étant motivé en partie par ce fait.

Dans ces conditions, il apparait qu’il existe une contestation sérieuse sur la non connaissance de ce projet par la société ORA laquelle a pu vicier le consentement de cette dernière mais aussi sur la délivrance de bonne foi du commandement de payer postérieurement à la mise en demeure du 9 avril 2025, et ce d’autant qu’il résulte du décompte locatif que seule une somme de 720 euros a été versée à titre de loyer par la société preneuse le 10 mars 2025, outre un dépôt de garantie de 36.250 euros le 30 janvier 2025.

En conséquence, en présence de contestations sérieuses, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société [D].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à renvoyer l’affaire devant le juge du fond ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la S.C.I. [D] ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

LAISSONS à chaque partie la charge de ses dépens ;

DEBOUTONS les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 11 Mars 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT