COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.N.C. SNC ROMA c/ S.A.R.L. SARL CITYA [Localité 10]

N° 25/

Du 20 Juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/02179 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NQPF

Grosse délivrée à

la SELARL LBVS AVOCATS

expédition délivrée à

M^e Eric AGNETTI

le 20 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Juin 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.N.C. ROMA prise en la personne de ses repérsentants légaux en exercice domiciliés es qualité au siège social

[Adresse 5] [Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. CITYA [Localité 10] prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1] / France

représentée par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Roma est propriétaire du lot n°123 qui constitue les combles d’un immeuble en copropriété dénommée [Adresse 9] situé [Adresse 3], dans lesquelles est installé le bloc moteur de la VMC.

L’immeuble est notamment régi par un modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété reçu le 30 juillet 1996 par maître [Z] [I], notaire à [Localité 10], qui contient une clause de répartition des charges selon laquelle les propriétaires de tous les lots, à compter de leur livraison et jusqu’à ce qu’ils soient occupés pour la première fois, ne paieront pas les charges de copropriété, à l’exception des honoraires du syndic et des assurances de la copropriété.

Par acte du 14 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a fait assigner la société Roma devant le tribunal de grande instance de Nice en règlement des charges de copropriété et en indemnisation de son préjudice.

Faisant valoir qu’elle ne pouvait pas jouir de son lot privatif qui était intégralement occupé par la VMC de l’immeuble, la société Roma a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 8 janvier 2019, a désigné un expert judiciaire qui a déposé son rapport le 6 mars 2020.

Par jugement du 27 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a condamné la société Roma à verser la somme de 23.220,23 euros, avec intérêts légal à compter du 17 juin 2009, en règlement de ses charges, la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ainsi que la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur appel interjeté par la société Roma, la cour d’appel d'[Localité 7] a, par arrêt du 25 mai 2023, confirmé le jugement entrepris sauf sur le montant des charges de copropriété réduit à la somme de 20.791,30 euros, comptes arrêtés au 3 janvier 2023.

La société Roma a inscrit un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt le 24 juillet 2023.

Par acte d’huissier du 28 mai 2021, la société Roma a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice la société Citya Nice qui occupait les fonctions de syndic de la copropriété [Adresse 9] pour obtenir, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, l’indemnisation du préjudice causé par le non-respect du règlement de copropriété exonérant du paiement des charges communes générales le copropriétaire d’un lot non occupé.

La société Roma a saisi le juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées le 21 septembre 2023 pour obtenir qu’il soit sursis à statuer jusqu’à l’arrêt de la cour de cassation statuant sur son pourvoi inscrit à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel d'[Localité 7] le 25 mai 2023.

Par ordonnance du 8 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer sur le litige initié par la société Roma à l’encontre de la société Citya [Localité 10] jusqu’à l’issue du pourvoi en cassation inscrit à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel d'[Localité 7] du 25 mai 2023.

La société Roma a été déchue de son pourvoi par ordonnance du conseiller délégué par le premier président de la cour de cassation du 11 janvier 2024.

La société Roma est en l’état de son assignation au terme de laquelle elle sollicite la condamnation de la société Citya [Localité 10] à :

— lui payer la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts,

— exécuter les clauses contractuelles du règlement de copropriété du 30 juin 1996 dont notamment l’article 20 et rectifier son compte sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la présence du bloc moteur de la VMC de la copropriété lui interdit la jouissance des combles, ce qu’elle a fait constater par Maître [B] [P], huissier de justice, le 13 juin 2012. Elle explique que ne pouvant jouir de son lot privatif, elle a fait application de l’article 20 du règlement de copropriété au terme duquel les propriétaires des lots ne paieront les charges de copropriété qu’à compter de leur livraison et de leur occupation.

Elle soutient que le syndic de l’immeuble a toujours refusé d’exécuter cette clause et n’a cessé de lui adresser des appels de charges malgré ses protestations, refusant de régulariser ces comptes. Elle rappelle qu’en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Elle ajoute que le règlement de copropriété a un caractère impératif et s’impose au syndic qui n’a pas à se faire juge du caractère illicite ou non de ses clauses. Elle fait valoir que le syndic répond des fautes qu’il commet dans l’exécution de son mandat par application des articles 1991 et 1992 du code civil. Elle considère que la société Citya Gestion commet des fautes en persistant, depuis plusieurs années, à lui réclamer des charges de copropriété en violation de l’article 20 du règlement de copropriété alors qu’elle ne peut jouir de son lot, ce qui engage sa responsabilité civile à l’égard des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Elle demande en conséquence réparation de son préjudice et la rectification de son compte individuel de charges.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 9 juin 2022, la société Citya [Localité 10] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de la société Roma à lui payer les sommes suivantes :

—  1.500 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral,

—  2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que la société Roma vient aux droits de la SCI Cimiez Les Pins qui était le constructeur de l’immeuble et qu’elle avait parfaitement conscience des modalités de jouissance du lot n°123 dont elle refuse de régler les charges. Elle expose que la société Roma a été condamnée par jugement du 27 janvier 2021 à régler ses charges de copropriété et qu’elle l’a fait assigner par acte du 28 mai 2021 alors qu’un jugement avait statué quelques mois plus tôt sur l’application de l’article 20 du règlement de copropriété à son lot 123.

Elle rappelle qu’il incombe à celui qui prétend subir un préjudice de rapporter la preuve de la faute qui en est à l’origine. Or, elle fait valoir que le tribunal a tranché l’application et la portée de l’article 20 du règlement de copropriété sur le fondement du rapport d’expertise qui a conclu que ni les équipements VMC ni les aménagements n’entravaient l’accès aux combles dont la société Roma a donc la jouissance. Elle en déduit que cette clause visant une situation transitoire n’a pas vocation à s’appliquer et qu’elle n’a donc pas commis de faute en appelant les charges afférentes au lot 123. Elle ajoute que la société Roma ne rapporte pas la preuve d’un préjudice puisque les charges ne sont pas attachées à la jouissance d’un lot mais à sa propriété si bien que la demande d’indemnisation devra être rejetée.

Elle considère en revanche, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu’en la faisant assigner, tout en dissimulant le jugement rendu le 27 janvier 2021 l’ayant condamnée à régler les charges afférentes à son lot, la société Roma a commis une abus de procédure révélant une volonté de lui nuire, ce qui lui cause un préjudice moral qui devra être réparé.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 mars 2025 et le conseil constitué aux intérêts de la société Roma a indiqué qu’il n’intervenait plus et n’a pas déposé de dossier de plaidoirie. La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 prorogée au 20 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndic.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil

La mise en œuvre de la responsabilité du syndic par un copropriétaire nécessite la preuve par ce dernier d’une faute, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué. Le copropriétaire demandeur doit notamment établir l’existence d’un préjudice direct et personnel, indépendamment de celui éprouvé par la copropriété.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Le fait, pour le syndic, de procéder à une répartition des charges qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété constitue une faute du syndic qui engage sa responsabilité personnelle mais le copropriétaire doit, en ce cas, rapporter la preuve d’un trop-versé constitutif d’un préjudice matériel que le syndic doit réparer.

En l’espèce, la société Roma, propriétaires du lot 123 de l’immeuble consistant en des combes dans lesquelles est installé le bloc moteur de la VMC, n’a pas produit ses pièces au nombre desquelles le règlement de copropriété de l’immeuble contenant l’article 20 dont il est cependant acquis aux débats qu’il dispose que :

« Les propriétaires de tous les lots, à compter de leur livraison et jusqu’à ce qu’ils soient occupés pour la première fois, ne paieront pas les charges de copropriété à l’exception des honoraires du syndic et des assurances de la copropriété. »

Elle fait valoir que le syndic a commis une faute en lui adressant des appels de charges alors qu’elle ne peut occuper son lot en raison de l’installation de cet équipement commun et au mépris de cette clause du règlement de copropriété qu’il a pour mission légale d’appliquer.

Toutefois, la société Roma qui avait, pour ce motif, cessé de régler ses charges a été assignée en paiement par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nice qui, par jugement du 27 janvier 2021, l’a notamment condamnée à régler la somme principale de 23.220,34 euros de charges de copropriété.

La société Roma a interjeté appel de cette décision et, par arrêt du 25 mai 2023, la cour d’appel d'[Localité 7] a confirmé ce jugement de première instance, sauf à réduire le montant des charges dues, en se fondant notamment sur le rapport d’expertise de M. [N] [O] désigné par ordonnance de référé du 8 janvier 2019, au motif notamment que :

« Il en ressort que, dès l’origine, le lot n°123 institué par l’acte notarié modificatif daté du 8 décembre 1997 à l’état descriptif de division du 30 juillet 1996, représentant 12,54/268 tantièmes de parties communes, resté propriété de la société Cimiez Les Pins, promoteur, était occupé par la VMC, partie commune, ce qui était nécessairement connu par le promoteur représenté par son président directeur général, M. [J] [C], aujourd’hui société Roma.

Par suite, il doit être conclu que la société Roma, propriétaire du lot n° 123 ne peut exciper de l’article 20 précité pour limiter sa participation aux charges de copropriété, laquelle doit s’élever à hauteur de 12,54/268 tantièmes, ce qui correspond au 46/1000 tantièmes appliqués par le syndicat des copropriétaires lors des appels de fonds. »

La société Roma a inscrit un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt qui a fait l’objet d’une ordonnance de déchéance le 11 janvier 2024 si bien qu’il est devenu définitif.

Il a donc été définitivement jugé que l’article 20 du règlement de copropriété ne permettait pas à la société Roma de limiter sa participation aux charges communes en raison de l’occupation partielle de son lot privatif par la VMC commune de l’immeuble et qu’elle était redevable de 46/1000 tantièmes des charges communes générales conformément aux appels de fonds qui lui avaient été adressés par le syndic.

Il s’ensuit que la clé de répartition des charges communes générales du règlement de copropriété est applicable au lot n° 123 nonobstant sa consistance matérielle invoquée par la société Roma pour revendiquer l’application de l’article 20 du règlement de copropriété.

Dès lors et à défaut de répartition des charges contrevenant au règlement de copropriété, la société Citya [Localité 10] n’a pas commis de faute à l’origine du préjudice invoqué par la société Roma, condamnée par une décision définitive à régler sa contribution aux charges sur le fondement de 46/1000 tantièmes conformément à la clé appliquée par ce syndic.

La société Roma sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de rectification sous astreinte du compte individuel de charges de la société Roma.

Il résulte de ce qui précède que la clé de répartition des charges appliquées au lot n° 123 de la société Roma est conforme au règlement de copropriété.

La société Roma sera par conséquent également déboutée de sa demande de rectification de son compte individuel de charges l’exonérant de toute participation aux charges communes à l’exception des honoraires du syndic et des frais d’assurance de l’immeuble.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, la société Citya [Localité 10] fait valoir qu’en la faisant assigner nonobstant le jugement rendu le 27 janvier 2021, la société Roma a commis un abus de procédure caractérisé par une volonté de lui nuire.

Toutefois, lorsqu’elle l’a fait assigner, la société Roma avait interjeté appel du jugement rendu le 27 janvier 2021 qui n’avait pas tranché, de manière définitive, l’application ou non de l’article 20 du règlement de copropriété au lot 123 dont la consistance matérielle pouvait être débattue, d’autant qu’il ressort de l’arrêt de la cour d’appel du 25 mai 2023 que des solutions transactionnelles avaient été recherchées au constat de la situation atypique de ce lot privatif.

Il s’ensuit que la société Citya [Localité 10] ne rapporte pas la preuve que l’action entreprise par la société Roma procède d’un acte de malice, de mauvaise foi ou d’une intention de lui nuire de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Roma sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à la société Foncia [Localité 10] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société Roma de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société Roma à payer à la société Citya [Localité 10] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Citya [Localité 10] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société Roma aux entiers dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT