COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00499 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJSL

Du 20 Mai 2025

MINUTE N°25/00155

Affaire : Syndic. de copro. [X] [Z]

c/ [I] [H], [J] [H]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Vivian THOMAS

Expédition(s) délivrée(s) à

[I] & [J] [H]

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Mars 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [X] [Z], sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SAS ASSALIT SYNDIC

[Adresse 6] et sa succursale sise [Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

M. [I] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Non comparant, non représenté

M. [J] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Non comparant, non représenté

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 01 Avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 Mai 2025,

EXPOSÉ DU LITIGE

Messieurs [I] [H] et [J] [H] sont propriétaires indivis du lot n° 23 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a, par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, fait assigner Messieurs [I] [H] et [J] [H] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

4057,58 euros au titre des charges et provisions échues au 7 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;440,14 euros au titre des sommes futures adoptées en assemblée générale du 22 mars 2024 correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, somme à parfaire ;1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens de la procédure, signification et exécution, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des huissiers de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

À l’audience du 1 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Messieurs [I] [H] et [J] [H], régulièrement assignés conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, le commissaire de justice indiquant dans les procès-verbaux de recherches infructueuses que leur nom figure sur la boite aux lettres et que les diligences entreprises, notamment par téléphone auprès du père et un ami des requis révèlent que ces derniers sont actuellement au Cambodge. Les démarches n’ont pas permis de retrouver la nouvelle adresse.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Messieurs [I] [H] et [J] [H] sont propriétaires du lot n° 23 dépendants de l’immeuble [X] [Z].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 26 janvier 2022, 20 février 2023 et 22 mars 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices relatifs aux périodes du 1 octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices relatifs aux périodes du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Messieurs [I] [H] et [J] [H] pour la période considérée, une sommation de payer délivrée le 17 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 2335.40 euros, une mise en demeure du 18 juin 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception non réclamée, portant sur la somme de 1915,33 euros, ainsi qu’une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 31 décembre 2024, portant sur la somme de 3668,70 euros (avis de réception revenu destinataire inconnu à l’adresse) leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 28 mars 2025, que Messieurs [I] [H] et [J] [H] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 3109.37 euros, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant, et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025 (deux semestres) sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Messieurs [I] [H] et [J] [H] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien débiteurs de la somme de 3109.37 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 février 2025 et de la somme de 440,14 euros au titre des provisions à échoir.

Il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision au paiement de la somme de 3109.37 euros et de la somme de 440,14 euros au titre des provisions à échoir conformément à l’article 19-2 de la loi de 1965 au titre des provisions à échoir pour la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettres recommandées des 19 juin 2024 (avisée et non réclamée) et 31 décembre 2024 (destinataires inconnus à l’adresse), mis en demeure Messieurs [I] [H] et [J] [H] de régler les charges et provisions échues. Il a également fait délivrer une sommation de payer à ces derniers le 19 septembre 2024.

Les frais afférents à ces mises en demeure de 342.53 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Les autres frais de mise en demeure et sommation de payer qui ne sont pas justifiés seront écartés.

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat et de remise à huissier de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 240 euros au titre des frais de remise de dossier à l’avocat et de 200 euros de remise de dossier au commissaire de justice, formée à ce titre sera rejetée.

Messieurs [I] [H] et [J] [H] seront donc condamnés à proportion de leur quote-part dans l’indivision à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 342.53 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, Messieurs [I] [H] et [J] [H] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, Messieurs [I] [H] et [J] [H] commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, ces derniers concourant ensemble au préjudice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à lui payer la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Messieurs [I] [H] et [J] [H], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens lesquels comprendront les droits et émoluments des actes des commissaires de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Messieurs [I] [H] et [J] [H] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], la somme de 3109.37 euros au titre des charges et provisions échues au 7 février 2025, outre la somme de 342.53 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE à hauteur de leur quote-part dans l’indivision Messieurs [I] [H] et [J] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], la somme de 440,14 euros au titre des provisions non échues devenues exigibles pour la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [I] [H] et [J] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [I] [H] et [J] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] du surplus de ses demandes;

CONDAMNE in solidum Messieurs [I] [H] et [J] [H] aux entiers dépens lesquels comprendront les droits et émoluments des actes de commissaire de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT