COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/02315 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QFDC

du 16 Janvier 2025

N° de minute 25/085

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]

c/ S.C.I. FRENCH RIVIERA MT, S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT

Grosse délivrée

à M^e Jérôme LACROUTS

à M^e Alice CATALA

à M^e Frédéric PIAZZESI

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE JANVIER À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 23 Décembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice [J] GESTIONNAIRE

IMMOBILIER sis [Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. FRENCH RIVIERA MT

[Adresse 7]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Frédéric PIAZZESI, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Alice CATALA, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par ordonnance du 23 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a été autorisé à faire assigner en référé d’heure à heure la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 et 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait assigner en référé la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT afin d’entendre le juge des référés de :

Condamner la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et/ou la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT à installer provisoirement à leurs frais exclusifs pendant le temps que durera l’expertise judiciaire de Monsieur [S] [C] en façade arrière de l’immeuble un conduit d’extraction d’un diamètre suffisant par rapport aux besoins de la fréquentation du restaurant et de sa cuisine, moyennant une autorisation d’urbanisme, et ce afin de mettre en conformité le lot n°2 avec la règlementation sur le risque incendie et pour que cessent provisoirement les nuisances olfactives dans les parties communes de l’immeuble,

Juger que la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et/ou la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT devront lui justifier de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme dans un délai de 4 mois à dater de la décision à venir, tandis qu’il devra lui être remis dans ce même délai la documentation technique relative audit conduit qui sera installé provisoirement,

Juger qu’il soit fait interdiction, sous astreinte à la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT d’exploiter le lot n° 2 à usage de restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6], et d’utiliser la cuisine et la hotte y afférente, à défaut :

d’obtention d’une autorisation d’urbanisme dans un délai de 4 mois à dater de la décision à venir à compter de son prononcé,

de mise en œuvre des travaux de nature à faire cesser provisoirement les nuisances olfactives et à prévenir provisoirement tout risque d’incendie qui pourrait éclore au niveau de la hotte utilisée par la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT,

→ Après le dépôt du rapport de l’expert judiciaire

Condamner, sous astreinte, passé un délai de 30 jours calendaires qui suivra le dépôt du rapport de l’expert judiciaire, la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et/ou la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT, à défaut d’obtention d’une décision de l’assemblée générale autorisant l’installation en façade arrière de l’immeuble du conduit d’extraction qui aura été provisoirement posé :

A) à le retirer de ladite façade et à remettre celle-ci dans son état antérieur, B) et à cesser toute exploitation à usage de restaurant du lot n° 2 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6],

Condamner à compter du 31ème jour calendaire après le dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire, si le conduit d’extraction est toujours présent en façade arrière et qu’il n’a pas été autorisé par une assemblée générale de copropriétaires,

Condamner in solidum la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et/ou la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT aux dépens,

Condamner in solidum la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et/ou la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappeler que la décision à venir est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions déposées à l’audience du 9 janvier 2025 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] réitère ses demandes initiales à titre subsidiaire et les complète comme suit :

Principalement,

Juger qu’il soit faire interdiction, sous astreinte, à la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT d’utiliser la cuisine du lot n°2 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6], loué commercialement à destination de restaurant pour la préparation de plats chauds, ainsi que la hotte y afférente,

Subsidiairement,

Juger que l’installation du conduit en façade arrière devra préserver les droits des copropriétaires et occupants de l’immeuble s’agissant de leur possibilité d’ouvrir les volets,

Débouter la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT de toutes leurs demandes,

Condamner in solidum la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT aux dépens,

Condamner in solidum la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que l’article 2 3° du cahier des charges de l’immeuble prévoit que les copropriétaires ne doivent pas être gênés par l’exercice de quelque commerce que ce soit, l’article 2 4° indique que les locations ne peuvent être consenties qu’à des personnes de bonne vie et mœurs ; le lot appartenant à la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT n’est pas conforme au règlement de copropriété, à la règlementation relative à la sécurité incendie et à la destination du bail commercial ; les risques incendies caractérisés par l’expert judiciaire constituent tant un trouble manifestement illicite qu’un dommage imminent générant une gêne olfactive ; à titre principal, il convient d’interdire l’utilisation de la hotte et de la cuisine du restaurant ; à titre subsidiaire, l’installation d’un conduit en façade extérieure est nécessaire.

Par ses écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT demande au juge des référés de :

In limine litis,

Déclarer irrecevable, comme étant nouvelle, la demande d’interdiction immédiate d’utiliser la cuisine pour la préparation de plats chauds, ainsi que la hotte y afférant ;

Si cette demande devait être déclarée recevable,

Rejeter la demande d’interdiction immédiate d’utiliser la cuisine pour la préparation de plats chauds, ainsi que la hotte y afférant laquelle a pour conséquence de priver la société Nuance Restaurant du droit d’exploiter les locaux à usage de restaurant en raison du refus concomitant du syndicat des copropriétaires de la pose d’une extraction en façade ;

En conséquence,

Autoriser l’installation en façade arrière de l’immeuble du conduit d’extraction selon représentation schématique de la société Alp Cheminée du 11 mai 2023 lequel préservera les droits des copropriétaires et occupants de l’immeuble s’agissant de la possibilité d’ouvrir les volets ;

Juger que la société Nuance Restaurant devra, préalablement auxdits travaux, obtenir l’autorisation d’urbanisme nécessaire à cette installation en façade dans un délai de quatre mois à compter de la décision à intervenir, délai éventuellement prorogé des délais légaux d’instruction de la demande et des délais de recours éventuels à l’encontre de l’autorisation obtenue ;

Rejeter les demandes d’astreinte ;

Rejeter comme prématurées et donc irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représentée par son syndic le cabinet [J] afférentes au retrait de l’installation du conduit d’extraction en façade à défaut d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires devant avoir lieu après le dépôt du rapport d’expertise ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires représentée par son syndic le cabinet [J] à verser à la société Nuance Restaurant une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et le condamner aux entiers dépens.

Elle expose que la demande du syndicat des copropriétaires concernant la fermeture de l’établissement est irrecevable car formulée en cours d’instance et non dans la requête autorisant à assigner d’heure à heure ; l’installation visée par le syndicat des copropriétaires n’est pas aux normes puisque contraire aux articles 63 et suivants du règlement sanitaire départemental ; les copropriétaires sont revenus sur leur volonté de mettre en place un conduit à l’intérieur de l’immeuble puisqu’ils requièrent désormais l’interdiction d’utilisation dudit conduit ; le règlement de copropriété ne contient aucune disposition interdisant l’exercice de l’activité de restauration ; il convient d’autoriser la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT à réaliser des travaux d’installation d’un conduit en façade arrière de l’immeuble ; un délai de sept mois est nécessaire pour la réalisation des travaux d’installation en façade, délais d’instruction du dossier par l’administration et de recours éventuels inclus ; il convient de débouter la demande du syndicat des copropriétaires quant au retrait éventuel de l’installation provisoirement autorisée puisque le juge des référés apprécie la réalité du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent à la date à laquelle il statue.

Par ses écritures déposées à cette même audience et visées par le greffe, la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT conclut afin de voir :

Juger qu’elle est d’accord pour installer en façade arrière de l’immeuble un conduit d’extraction d’un diamètre suffisant par rapport aux besoins de la fréquentation du restaurant et de sa cuisine,

Juger qu’elle accepte de déposer sans délai, tous les dossiers nécessaires pour obtenir l’autorisation d’urbanisme nécessaire à cette installation en façade,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle proposait déjà en 2023 la mise en œuvre d’un conduit extérieur ; le risque invoqué par le syndicat des copropriétaires n’est pas lié à son activité mais à l’état actuel des conduits d’extraction d’air, existants depuis la construction de l’immeuble ; les conduits litigieux sont réputés parties communes, sauf au syndicat des copropriétaires à démontrer le contraire ; ces désordres sont consécutifs à des travaux réalisés dans le lot d’un copropriétaire ; le syndicat a refusé de voter en assemblée générale les travaux dont il sollicite aujourd’hui l’exécution sous astreinte et s’est abstenu d’en informer le tribunal ; le juge des référés n’a pas été saisi a priori dans le but de solliciter une interdiction d’exploiter les lieux ; les sociétés ne peuvent obtenir des autorisations administratives dans un délai précis ; ces dernières s’engagent à déposer immédiatement un dossier d’urbanisme auprès des autorités compétentes.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la recevabilité de la demande

La S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT reproche au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] d’avoir modifié ses demandes par rapport à celles contenues dans son assignation dont le projet avait été soumis dans le cadre de l’autorisation d’assigner d’heure à heure. Or, dans le cadre d’une procédure orale et notamment en matière de référé, les parties ont la possibilité de modifier leurs demandes jusqu’à l’ouverture des débats. Aucun texte ne prévoit d’exception sur ce point et en particulier, dans le cadre d’un référé d’heure à heure. La demande nouvelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] tendant à voir interdire immédiatement l’utilisation de la cuisine pour la préparation de plats chauds ainsi que la hotte y afférente a été largement discutée par la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT, dans le cadre de ses conclusions, de sorte que le principe de la contradiction édicté par l’article 16 du code de procédure civile, a été respecté. Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] tendant à voir interdire immédiatement l’utilisation de la cuisine pour la préparation de plats chauds ainsi que la hotte y afférente sera déclarée recevable.

Sur le dommage imminent

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, dans sa « mise en garde » suite à l’accedit du 18 novembre 2024, l’expert [C] constate que " … lorsque la hotte d’extraction de la cuisine de l’établissement Nuance Restaurant situé au RDC fonctionnait, une partie de l’air extrait était diffusée dans les appartements de dessus qui ont été visités ( de façon très importante dans l’appartement de M.[G] au R+1, de façon moins importante dans l’appartement de M.[V] au R+2). Ce phénomène n’est pas nouveau, puisqu’il dure depuis septembre 2021….j’attire votre attention sur le risque d’incendie lié à cette situation puisque, de toute évidence, si un incendie se produit dans la cuisine ou dans les salles de restaurant ( la cuisine étant ouverte sur les salles de restaurant) il peut se propager dans les étages supérieurs, via la hotte et le conduit de rejet manifestement non étanche. "

Compte-tenu de ces éléments, il n’est pas sérieusement contestable qu’il existe un risque avéré d’incendie lié au caractère manifestement non étanche de la hotte et du conduit de rejet actuellement utilisés par le restaurant Nuance installé à [Adresse 11]. Il convient de faire cesser ce dommage imminent en interdisant aux défenderesses d’utiliser la hotte et le conduit de rejet y afférent et ce, sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif.

Néanmoins, il ressort de la note de l’expert judiciaire que seule l’utilisation de la hotte et du conduit d’extraction y afférent présente des risques d’incendie. Il ne ressort pas des éléments d’appréciation que l’exploitation de la cuisine sans recours à ces dispositifs, soit dangereuse. Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable ni même contesté que le restaurant situé dans le lot n°2 est un établissement gastronomique qui ne pourrait plus être exploité s’il lui était interdit de confectionner des plats chauds. Cet établissement emploie actuellement sept personnes et la fermeture de la cuisine l’exposerait à l’évidence, à de graves difficultés économiques. Enfin, il convient de souligner que les défenderesses ont depuis au moins 2023, effectué des démarches pour faire cesser les nuisances olfactives qui étaient à l’époque, alléguées par certains copropriétaires. La demande de la bailleresse tendant à voir autoriser l’installation d’un conduit extérieur en façade arrière avait été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2023, assemblée qui avait enjoint les défenderesses d’utiliser le conduit interne qui s’est révélé plus tard, dans le cadre de l’expertise judiciaire en cours, dangereux pour les habitants de cet immeuble. Dans un souci de circonscrire les injonctions prononcées au strict nécessaires et afin de ne pas aboutir à une interdiction de fait, d’exploitation du restaurant, il y a lieu d’autoriser les défenderesses à installer provisoirement et pour une période de sept mois, un conduit d’extraction cuisine en façade arrière de l’immeuble, selon les modalités détaillées dans la « représentation shématique » de la Sarl Alp’Cheminée en date du 11 mai 2023 étant précisé que ce dispositif temporaire devra préserver les droits des copropriétaires et occupants de l’immeuble s’agissant de leur possibilité d’ouvrir les volets. Ce délai doit permettre aux défenderesses d’une part, de solliciter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, aujourd’hui informée des risques d’incendie lié au dispositif actuel, afin de mettre en place un système alternatif , pérenne et sécure, et d’autre part, d’obtenir les autorisations administratives requises pour l’installation d’un tel dispositif. Si à l’issue de cette période de sept mois, la situation n’a pas pu être régularisée dans les termes ci-dessus exposés, les défenderesses seront condamnées à supprimer ce conduit extérieur temporaire et ce, sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif.

L’article 489 alinéa 2 du code de procédure civile dispose qu’en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de sa décision aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, compte-tenu des risques avérés d’incendie, il convient de dire que la présente ordonnance sera exécutée au seul vu de la minute.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] les frais engagés par lui et non compris dans les dépens.

Les défenderesses qui succombent partiellement, seront condamnées aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 du code de procédure civile,

DECLARONS recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] tendant à voir interdire immédiatement l’utilisation de la cuisine pour la préparation de plats chauds ainsi que la hotte y afférente,

ORDONNONS à la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et à la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT de cesser immédiatement d’utiliser la hotte installée dans le lot n°2 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5] ainsi que le conduit d’extraction y afférent et ce, sous astreinte provisoire de 600 euros par jour de retard, cette astreinte courant sur une période de trois mois,

AUTORISONS la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT à procéder à l’installation temporaire, en façade arrière de l’immeuble situé à [Adresse 11], d’un conduit d’extraction selon les modalités définies dans la « représentation schématique » de la Sarl Alp’Cheminée en date du 11 mai 2023, étant précisé que ce dispositif temporaire devra préserver les droits des copropriétaires et occupants de l’immeuble s’agissant de leur possibilité d’ouvrir les volets et ce, pendant une durée limitée à sept mois à compter de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à l’issue de ce délai de sept mois et à défaut pour la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT, d’avoir obtenu l’autorisation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] mais également l’ensemble des autorisations administratives requises pour l’installation d’un dispositif pérenne et sécure, la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT seront condamnées à démonter l’installation provisoire susvisée et ce, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de l’expiration du délai de sept mois, cette astreinte courant sur une période de trois mois,

DÉBOUTONS les parties du surplus ;

CONDAMNONS la S.C.I. FRENCH RIVIERA MT et la S.A.R.L. NUANCE RESTAURANT aux dépens ;

ORDONNONS vu l’urgence l’exécution de la présente ordonnance sur minute par application de l’article 489 alinéa 2 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS