COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [A] [W], [O] [F] épouse [W] c/ S.A.R.L. BM FINANCE

N° 25/

Du 30 décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/03356 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NTKF

Grosse délivrée à

M^e Guillaume CARRE

M^e Elodie GARNIER

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 2 octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [A] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Guillaume CARRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [O] [F] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Guillaume CARRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. BM FINANCE, prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 17 juin 2021, la société BM Finance a publié une annonce sur le site immobilier Se Loger relative à la vente d’un bien en viager situé à [Localité 8].

Le 18 juin 2021, M. [A] [W] et Mme [O] [F] épouse [W] ont contacté M. [Z] [L], conseiller auprès de la société BM Finance, concernant l’achat du bien.

Reprochant principalement à la société BM Finance de ne pas avoir donné suite à leur offre d’achat du bien, les époux [W] l’ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice par acte de commissaire de justice du 31 août 2021 aux fins d’obtenir sa condamnation à leur communiquer l’identité de la venderesse et d’ordonner la vente forcée du bien.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 2 septembre 2025, les époux [W] sollicitent la condamnation de la société BM Finance à leur verser les sommes suivantes :

20 000 euros à titre de dommages-intérêts,5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’ils étaient les premiers à adresser un courrier portant acceptation pure et simple d’acquisition du bien par courrier du 20 juin 2021 et que ce fait leur a été confirmé verbalement par le représentant de la société BM Finance. Ils reprochent à cette société d’avoir procédé à la vente du bien à un autre acheteur suivant un avant-contrat signé le 27 juillet 2021 et un acte de vente signé le 13 octobre 2021.

Ils affirment qu’aucune offre d’achat n’est jointe au mail envoyé le 18 juin 2021 par l’acquéreur du bien M. [M] au représentant de la société BM Finance et que ce mail est affecté de plusieurs irrégularités au regard du formalisme imposé pour les contrats de vente en viager. Ils soulignent plus particulièrement un défaut de référence précise au bien ainsi qu’aux conditions de financement exigées par la venderesse et l’absence de signature. Ils estiment que le courrier daté du 18 juin 2021 et produit tardivement par la société BM Finance constitue une manœuvre dolosive de sa part. Ils soutiennent que la société BM Finance ne démontre pas que ce courrier a été reçu avant leur offre d’achat. Ils notent enfin que l’offre formulée par M. [M] à titre personnel a été envoyée depuis l’adresse mail professionnelle de sa société et estiment que ce mail opère une confusion entre la personne morale et l’acheteur personne physique.

Ils estiment que leur lettre d’achat ferme et définitive, reçue par la société BM Finance le 20 juin 2021, comprenait l’ensemble des éléments exigés par la venderesse et qu’un contrat de vente a été formé. Ils reprochent à la société BM Finance d’être restée silencieuse après avoir reçu leur offre d’achat, estiment qu’elle a commis un refus de vente à leur égard. Ils affirment qu’un tel comportement est assimilable à une pratique commerciale trompeuse prévue par l’article L 121-2 du code de la consommation.

Par conclusions notifiées le 17 septembre 2025, la société BM Finance demande au tribunal de :

exclure la pièce adverse n°19,débouter les époux [W] de leurs demandes,

les condamner à lui payer la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les condamner au paiement d’une amende civile pour procédure abusive.

Elle fait valoir qu’une autre offre « au prix » a été reçue avant celle des époux [S]. Elle explique qu’avant même que l’annonce ne soit publiée sur le site internet, les clients habituels de la société en avaient été informés et notamment M. [U] [M] qui a formulé une offre « au prix » par un premier mail envoyé le 18 juin 2021 à 12 heures 06, lequel ne comprenait pas le détail de l’offre. Elle précise que ce mail a été complété par un second mail envoyé le même jour à 14 heures 48 détaillant les conditions de l’offre et précisant le paiement du bouquet, des frais et de la rente mensuelle.

Elle estime que la lettre envoyée par les époux [W] ne constituait qu’une intention d’achat, subordonnée à la prise de connaissance des procès-verbaux d’assemblée générale et des diagnostics ainsi qu’à la réalisation d’une visite virtuelle de l’appartement.

Elle sollicite que la pièce adverse n°19 soit écartée des débats en ce qu’elle est dénuée de valeur probante puisque l’expertise informatique produite a été réalisée sur la base d’un document papier et de façon non contradictoire, qu’elle n’a pas été convoquée à celle-ci et n’a pas été invitée à communiquer des éléments informatiques complémentaires.

La clôture de l’instruction est intervenue 18 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 octobre 2025 et mise en délibéré a été fixée au 12 décembre 2025 prorogé au 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’écarter la pièce [W] n°19

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, il convient de relever que la pièce n°19 a été régulièrement, même si tardivement, versée aux débats par les époux [W]. Elle ne peut pas être écartée au seul motif qu’il s’agit d’un rapport d’expertise qui n’a pas été établi de façon contradictoire.

Elle sera soumise à la discussion contradictoire et il appartient à la juridiction d’apprécier la valeur probante qui sera conférée à ce rapport.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1583 code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article L121-2 du code de la consommation dispose qu’une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l’une des circonstances suivantes :

1° Lorsqu’elle crée une confusion avec un autre bien ou service, une marque, un nom commercial ou un autre signe distinctif d’un concurrent ;

2° Lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants :

a) L’existence, la disponibilité ou la nature du bien ou du service ;

b) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, notamment au regard des règles justifiant l’apposition des mentions « fabriqué en France » ou « origine France » ou de toute mention, signe ou symbole équivalent, au sens du code des douanes de l’Union sur l’origine non préférentielle des produits, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, notamment son impact environnemental, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service ;

c) Le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix notamment les réductions de prix au sens du I de l’article L. 112-1-1, les comparaisons de prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du bien ou du service ;

d) Le service après-vente, la nécessité d’un service, d’une pièce détachée, d’un remplacement ou d’une réparation ;

e) La portée des engagements de l’annonceur, notamment en matière environnementale, la nature, le procédé ou le motif de la vente ou de la prestation de services ;

f) L’identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel ;

g) Le traitement des réclamations et les droits du consommateur ;

3° Lorsque la personne pour le compte de laquelle elle est mise en œuvre n’est pas clairement identifiable ;

4° Lorsqu’un bien est présenté comme étant identique à un bien commercialisé dans un ou plusieurs autres Etats membres alors qu’il a une composition ou des caractéristiques différentes.

En l’espèce, la société BM Finance produit un mail envoyé le 18 juin 2021 à 12 heures 06 par M. [G] [M] à M. [Z] [L] indique : " Comme convenu, je vous fais part de mon offre au prix concernant le bien de [Localité 7]. "

Un second mail envoyé par M. [M] à Monsieur [L] le 18 juin 2021 à 14 heures 48 précise : " Suite à notre conversation téléphonique, veuillez m’excuser, vous trouverez ci-joint l’offre d’achat en pièce jointe que j’avais oublié de joindre précédemment pour l’appartement de [Localité 7] en viager. "

Une lettre datée du 18 juin 2021 à 12 heures 06 de M. [M] fait " une offre de prix de 110.000 Euros Frais d’agence inclus de bouquet + 900 Euros de rente mensuelle pour l’appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 7] en viager occupé ".

Le rapport établi le 30 avril 2025 par M. [J] [B], expert retenu par les époux [W], précise que, selon l’analyse de la copie papier du mail envoyé le 18 juin 2021 à 14 heures 48 par M. [M] à M. [L], ce mail ne contenait aucune pièce jointe. L’expert indique notamment que la pièce jointe aurait dû apparaître dans le mail.

Ce rapport n’est toutefois corroboré par aucun autre élément de preuve et la société BM Finance n’a pas été invitée à participer à l’expertise et à produire les éléments utiles à l’analyse

du document soumis à l’expert.

Le contenu du mail est en outre explicite quant à l’envoi d’une offre d’achat en pièce jointe.

En l’absence d’élément de preuve corroborant le rapport d’expertise non contradictoire produit par les époux [W], il n’est pas démontré que l’offre d’achat litigieuse n’a pas été jointe à celui-ci.

Enfin, le fait que l’offre d’achat a été envoyée depuis l’adresse mail professionnelle de M. [M] n’a pas d’incidence sur sa validité dès lors qu’elle précise sans aucune confusion possible que M. [M] la formule à titre personnel.

En considération de ces éléments, il convient de conclure que les époux [W] ne démontrent pas qu’ils ont été les premiers à adresser une offre d’achat pour le bien vendu en viager à [Localité 7] et la pratique commerciale trompeuse qu’ils allèguent de la part de la société BM Finance n’est pas caractérisée.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande de condamnation à une amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

La société BM Finance sollicite la condamnation des époux [W] à payer une amende civile pour procédure abusive sur le fondement de ce texte.

Toutefois, l’amende civile à laquelle peut être condamné celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire a la nature d’une amende versée au Trésor Public et ne saurait être mis en œuvre que de l’initiative du tribunal saisi.

La société BM Finance sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, les époux [W] seront condamnés aux dépens de l’instance et à payer à la société BM Finance la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [A] [W] et Mme [O] [F] épouse [W] de leurs demandes ;

DEBOUTE la SARL BM Finance de sa demande tendant à voir écarter la pièce [W] n°19 ;

DEBOUTE la SARL BM Finance de sa demande de condamnation à une amende civile ;

CONDAMNE M. [A] [W] et Mme [O] [F] épouse [W] à payer à la SARL BM Finance la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [W] et Mme [O] [F] épouse [W] aux dépens de l’instance recouvrés par Maître Elodie Garnier, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT