COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02328 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDS5

Du 06 Juin 2025

MINUTE N°25/00173

Affaire : Syndic. de copro. LA NICETTE

c/ [M]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Maxime ROUILLOT

Expédition(s) délivrée(s) à

M^e Maxime CALDONAZZO

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 26 Décembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice CITYA BAIE DES ANGES

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [U] [K] [G] [M]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Maxime CALDONAZZO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 25 Avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [M] est propriétaire des lots n° 72 et 53 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, fait assigner M. [U] [M] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  7364 euros au titre des charges et provisions échues au 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3008,85 euros au titre des appels provisionnes du 1er janvier 2025 jusqu’au 1er janvier 2026,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

À l’audience du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [U] [M] demande dans ses conclusions déposées à l’audience :

— des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ";

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que M. [U] [M] est propriétaire des lots n° 72 et 53 dépendant de l’immeuble [Adresse 8].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 7 septembre 2023 et 12 septembre 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022, 2023 et ce jusqu’au 31 mars 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er avril 2024 au 31 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à M. [U] [M] pour la période considérée, une sommation de payer du 5 juillet 2024 ainsi qu’une mise en demeure du 8 octobre 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 6708,39 euros (avis de réception distribué) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 23 avril 2025, que M.[U] [M] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 5136,81 euros au 20 novembre 2024 déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er janvier 2025 au 1er janvier 2026 de 3008,85 euros sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que M. [U] [M] qui n’a soulevé aucune contestation à ce titre, est bien redevable de la somme de 5136,81 euros au titre des charges de copropriété dues au 20 novembre 2024 et de la somme de 3008,85 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles..

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 5136,81 euros au titre des charges de copropriété dues au 20 novembre 2024 et de la somme de 3008,85 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er janvier 2025 au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a, par lettre recommandée du 19 janvier et 10 février 2023 mis en demeure M. [U] [M] de régler les charges et provisions échues et lui a fait notifier une sommation de payer le 5 juillet 2024.

Les frais afférents de 337,19 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par M. [U] [M].

En outre, le demandeur a engagé des frais pour une prise d’hypothèque de 450 euros qui sont également des frais nécessaires.

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 1440 euros formée à ce titre, sera rejetée.

M. [U] [M] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 787,19 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, M. [U] [M] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Toutefois, il ressort des pièces versées par ce dernier que par un jugement du 29 septembre 2022, sa SELARL [M] AVOCATS a été placée en liquidation judiciaire et qu’il s’est retrouvé dans une situation financière difficile.

Dès lors, il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par M. [M] soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement :

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

M. [M] démontre que par un jugement du 29 septembre 2022, sa société SELARL [M] AVOCATS a été placée en liquidation judiciaire et qu’il s’est retrouvé dans une situation financière difficile.

Il justifie avoir trouvé un nouvel emploi en qualité de directeur juridique au sein de la société Dilitrust en versant une lettre d’embauche en ce sens, mentionnant une rémunération annuelle de 80 000 euros brut par mois.

Dès lors, au vu de ces éléments, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [U] [M] qui succombe, sera condamné aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE M. [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 5136,81 euros au titre des charges et provisions échues au 20 novembre 2024 outre la somme de 787,19 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 3008,85 euros au titre des provisions non échues devenues exigibles portant sur la période du 1er janvier 2025 au 1er janvier 2026 ;

ACCORDE à M. [U] [M] des délais de paiement et dit que la dette sera payable en 17 versements mensuels successifs de 500 euros outre un dernier représentant le solde en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier versement sera exigible le cinquième jour du premier mois civil suivant la date de signification du présent jugement puis de chaque mois suivant ;

DIT que le non paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité de l’intégralité de la somme restant due ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [M] aux entiers comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT