TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/01190 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSJH

Minute : 24/00221

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [E] [R] [N]

Représentant : M^e Marie LEFORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1198

Madame [K] [U]

Représentant : M^e Marie LEFORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1198

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée à :

M^e Marie LEFORT

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3F HLM, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [R] [N], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marie LEFORT, avocat au barreau de PARIS

Madame [K] [U], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marie LEFORT, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 14/03/2018, la S.A d’HLM Immobilière 3F a consenti à M. [E] [R] [N] et à Mme [K] [U] un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 354,71 € outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie du montant du loyer hors charges a été versé par les locataires.

Par exploit de commissaire de justice du 21/11/2023, la S.A Immobilière 3F a fait assigner M. [E] [R] [N] et Mme [K] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 7 058,64 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 08/11/2023,

. à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges, subsidiairement dire qu’elle ne saurait être inférieure au montant du loyer,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 360 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Le service départemental des expulsions locatives n’a pas transmis de bilan social et financier.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06/02/2024, date à laquelle l’avocate assistant les consorts [N] – [U], en présence de l’avocate de la S.A Immobilière 3F, a sollicité un renvoi de l’affaire qui lui a été accordé.

A l’audience du 19/03/2024, la S.A d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 8 207,50 €, terme du mois de février 2024 inclus. En réponse aux défendeurs, elle accepte qu’un échéancier leur soit accordé mais ne se satisfait pas du montant proposé pour les mensualités et souligne qu’il ne permettra pas de solder la dette dans le délai imparti.

M. [E] [R] [N] et Mme [K] [U], étaient tous deux représentés par leur avocate. Celle-ci a affirmé que ses clients ont effectué un virement de 587 € avant l’audience. Après avoir expliqué leur situation et indiqué que M. [E] [R] [N], injustement détenu puis acquitté, va pouvoir prétendre à une indemnisation qui viendra pour solder la dette, elle a sollicité pour eux un plan d’apurement avec suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de verser 80 € chaque mois.

Il a été demandé à l’avocate de la société bailleresse de communiquer un décompte actualisé au jour de l’audience par note contradictoire à adresser au tribunal durant le délibéré et sous huit jours afin de vérifier le bon encaissement des sommes.

Les parties ayant été entendues, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07/05/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été avisée, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, de la situation d’impayé de la locataire, par courrier recommandé avec avis de réception distribué à l’organisme le 09/01/2023.

Conformément à ce même article, § III, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 22/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Par application de ce texte, le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient, à l’article 9 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 974,19 € a été signifié à chacun des locataires le 23/03/2023. Il ressort de l’examen de l’historique du compte que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 23/05/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

Par note autorisée et reçue au greffe de la juridiction le 22/03/2024, la société bailleresse communique un décompte détaillé arrêté au 19/03/2024 portant mention d’une créance d’un montant de 7 620,50 €, terme du mois de février 2024 inclus et prenant en compte le dernier paiement par carte bancaire effectué le 19/03/2024 pour un montant de 587,00 €, confirmant ainsi les déclarations de l’avocate des défendeurs.

En l’espèce, la solidarité au paiement des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation résulte d’une clause contractuelle insérée aux conditions générales du bail.

Les consorts [N]-[U] qui ne démontrent aucun paiement libératoire, seront solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7 620,50 € arrêtée au 19/03/2024, terme du mois de février 2024 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, l’avocate de M. [E] [R] [N] a expliqué que son client a été injustement incarcéré en 2020 mais qu’à la suite de son acquittement rendu le 10/06/2022 par de la cour d’assises de Bobigny, il bénéficiera d’une indemnisation qui permettra de solder la dette. Elle a communiqué, par note non autorisée, la convocation de ce dernier à une audience prévue le 13/05/2024 au Pôle de la réparation des détentions provisoires, ce qui ne fait que compléter son dossier et confirmer ses allégations et ne mérite nullement une réouverture des débats. Il est inscrit à Pôle emploi et a bénéficié du RSA après la rupture de son contrat de travail. Il travaille à présent en qualité d’intérimaire, en tant qu’agent de piste, ce qui lui assure un revenu moyen d’environ 1 600 €

Sa compagne, Mme [K] [U] suit une formation d’assistant de ressources humaines.

Depuis le mois de décembre 2023, les défendeurs ont repris le paiement régulier des loyers et charges, ce qui confirme la bonne foi présumée des locataires.

Malgré les réticences de la société Immobilière 3F quant au montant des mensualités proposées par les défendeurs pour l’apurement de la dette, au regard de la situation actuelle des locataires et des démarches entreprises pour obtenir l’indemnisation du préjudice lié à l’incarcération, il convient de faire droit à la demande de délai et de fixer un échéancier selon les modalités précisées au dispositif, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté.

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social.

De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, les consorts [N]-[U] seront condamnés aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location prenant effet le 14/03/2018 ont été réunies le 23/05/2023 à minuit ;

Condamnons solidairement M. [E] [R] [N] et Mme [K] [U] à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F la somme provisionnelle de 7 620,50 euros (sept mille six cent vingt euros et cinquante centimes) arrêtée au 19/03/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboutons la S.A d’HLM Immobilière 3F du surplus de sa demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons M. [E] [R] [N] et Mme [K] [U] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant minimum de 80 euros (quatre-vingt euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 20 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [E] [R] [N] et à Mme [K] [U] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, solidairement M. [E] [R] [N] et Mme [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamnons in solidum M. [E] [R] [N] et Mme [K] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé le 07/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE