Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 15 mai 2025, n° 23/03998

TJ Nice 15 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Abus de majorité
La cour a estimé que la résolution n°10 était abusive car elle ne respectait pas les intérêts collectifs des copropriétaires et portait atteinte à l'exploitation du lot n°10.
Rejeté
Défaut d'informations suffisantes sur les travaux
La cour a rejeté cette demande en raison du manque d'informations techniques et de documents justificatifs concernant les travaux projetés.
Accepté
Dispense de participation aux frais de procédure
La cour a accordé la dispense de participation aux frais de procédure, considérant que la S.C.I. Lidastar ne devait pas supporter ces coûts.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une somme à la S.C.I. Lidastar pour couvrir ses frais de justice, considérant qu'elle était la partie gagnante.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 15 mai 2025, n° 23/03998
Numéro(s) :	23/03998
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marcel BENHAMOUJenny SAUVAGE-FAKIR
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLE
Parties :	LIDASTAR, S.C.I. LIDASTAR, l' ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR c/ S.C.I., Syndicat des copropriétaires [ Adresse 11 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LIDASTAR c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par CITYA [Localité 10]

N° 25/

Du 15 mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03998 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PHUP

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR

expédition délivrée à

le 15 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 février 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 mai 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. LIDASTAR, représentée par son gérant en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Lidastar est propriétaire d’un local commercial constituant le lot n°11 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] ([Adresse 1]).

Ce local est loué depuis le 1er octobre 2021 à la SAS Sea You Food exerçant l’activité de restauration.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la SCI Lidastar a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir :

l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2023,l’autorisation d’installer, à ses frais exclusifs, un conduit d’extraction des fumées et odeurs conformément à la proposition jointe à la convocation de l’assemblée générale du 31 août 2023, sa dispense de contribution aux frais générés par la procédure et aux éventuelles condamnations pécuniaires qui seraient mises à la charge du syndicat des copropriétaires,sa condamnation à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que l’installation d’un conduit d’extraction en façade est nécessaire pour l’activité de restauration de la société locataire du local et estime que le refus de l’assemblée générale de faire droit à sa demande de travaux permettant son installation revêt un caractère abusif.

Elle précise que le lot n°11 « consiste en un magasin » selon l’état descriptif de division, que le règlement de copropriété ne prohibe pas cette activité et qu’il est impératif que le commerce ne se heurte à aucun obstacle entravant son exploitation.

Elle sollicite au visa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 l’autorisation de réaliser un système d’extraction au motif que ce texte vise des travaux d’amélioration des parties collectives ainsi que privatives. Elle estime que la réalisation de ces travaux est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Elle note qu’un autre restaurant situé dans le même immeuble a bénéficié d’une autorisation similaire d’installation d’une extraction lors d’une assemblée générale antérieure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a constitué avocat sans notifier de conclusions avant la clôture de l’instruction.

La clôture de l’instruction est intervenue le 13 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 31 août 2023

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulière et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique dès lors que le demandeur fournisse la preuve sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

En l’espèce, la résolution n° 10 qui a été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2023 est ainsi rédigée :

« L’assemblée générale après en avoir délibéré autorise l’installation d’un conduit d’extraction en façade du commerce « La Cachette » (lot 11) selon projet joint à la convocation et sous réserve des autorisations administratives nécessaires (Mairie, service de l’hygiène). »

Trois copropriétaires totalisant 1053 tantièmes sur les 4713 tantièmes de la copropriété ont voté en faveur de la résolution et quatre copropriétaires totalisant 3660 tantièmes ont voté contre.

La convocation à l’assemblée générale versée aux débats comporte des photographies de la façade de l’immeuble sur laquelle est actuellement installé un coude de rejet près du sol. Des flèches dessinées sur les photographies indiquent le positionnement envisagé du futur système d’évacuation le long de la façade sur toute sa hauteur pour arriver jusqu’au faitage de toit « afin de s’éloigner des 8 m de tout ouvrant comme l’impose la législation ».

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’exercice d’une activité de restauration dans le lot n° 10 et le fait qu’elle nécessite l’installation d’un conduit d’extraction.

Il n’est pas démontré que l’installation d’un tel système d’extraction est contraire aux intérêts

de la copropriété, alors que les travaux devraient permettre la mise aux normes de ce système et que leur rejet est préjudiciable à l’exploitation du lot n° 10.

L’abus de majorité est caractérisé et il convient de prononcer la nullité de la résolution n° 10.

Sur la demande d’autorisation de travaux

En application de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, autoriser certains copropriétaires à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 alinéa 4 de la même loi dispose que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l’espèce, la SCI Lidastar sollicite l’autorisation d’installer un conduit d’extraction des fumées et odeurs conformément à la proposition jointe à la convocation à l’assemblée générale du 31 août 2023.

Cette convocation contient cependant uniquement des photos de façade comportant des indications concernant le positionnement du système d’évacuation projeté moyennant des flèches et quelques précisions.

Aucune note technique explicative, ni devis ne sont produits afin de permettre au tribunal de connaître le détail des travaux, alors qu’un courrier électronique adressé par la SCI Lidastar au syndic Citya le 11 avril 2023 précise que de tels documents ont été communiqués par un autre courrier électronique.

La SCI Lidastar doit par conséquent être déboutée de sa demande d’autorisation de réaliser des travaux pour défaut d’informations suffisantes sur ces travaux.

Sur la demande de dispense

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Lidastar est dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer à la SCI Lidastar la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 10 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7]) du 23 août 2023 ;

DEBOUTE la SCI Lidastar de sa demande de réalisation de travaux pour défauts d’informations suffisantes sur les travaux projetés ;

DISPENSE la SCI Lidastar de participation à la dépense commune des frais de procédure et aux condamnations pécuniaires, dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à la SCI Lidastar la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens de l’instance ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT