TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 23 JANVIER 2026

N° RG 24/00141 – N° Portalis DB22-W-B7I-SM6Q

ENTRE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, société anonyme, inscrite au RCS de [Localité 15], sous le n°379 502 644, dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 16], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER suite à fusion par voie d’absorption et la dissolution de plein droit, sans liquidation de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) en date du 1er mai 2017,

CREANCIER POURSUIVANT

Représentée par Maître Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU-PARTENAIRES ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de GRASSE et par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96

ET

Monsieur [P], [M] [T], né le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 14] (ALGERIE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Madame [F] [I] [G] [Y] épouse [T], née le [Date naissance 5] 1961 à [Localité 8], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] à [Adresse 11])

PARTIES SAISIES

Représentés par Maître Sophie WEISGERBER de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 290

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Elodie NINEL, Greffière placée

DÉBATS

À l’audience du 14 janvier 2026, tenue en audience publique

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière réalisé par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT délivré le 5 juin 2024 à Madame [Y] et Monsieur [T] en recouvrement de la somme de 415.489,84 euros arrêtée au 10 avril 2024 ;

Vu la publication du commandement de payer le 2 août 2024 au service de la publicité foncière [Localité 17] 2 (volume 2024 S numéro 124 et 125) ;

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 23 septembre 2024 pour l’audience du 18 décembre 2024 ;

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 27 septembre 2024 au greffe de la juridiction ;

L’affaire a été renvoyée à de multiples reprises.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2025, Madame et Monsieur [T] sollicitent :

Que soit constatée la prescription de l’acte authentique de prêt reçu le 14 avril 2008 constituant le titre exécutoireQue soit réputée non écrite comme étant abusive la clause de déchéance du termeQue soit déclarée irrecevable l’action en exécution forcée Que soit ordonnée la main levée des commandements de payer du 5 juin 2024Que le CIFD soit condamné au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

A titre subsidiaire,

Qu’ils soient autorisés à vendre amiablement le bien au prix plancher de 80.000 euros

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2025, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sollicite :

Que les époux [T] soient déboutés de l’ensemble de ses demandes Que la créance soit fixée à la somme de 418.867,77 euros arrêtée au 17 septembre 2024 outre les intérêts au taux contractuel de 5,85% postérieurs jusqu’au parfait paiement, et subsidiairement à la somme de 340.280,47 euros arrêtée au 14 octobre 2025Que soit ordonnée la vente forcée du bien saisi

A titre subsidiaire,

Que soit fixé le prix de vente amiable plancher à 80.000 euros

En tout état de cause,

Qu’ils soient condamnés à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2025 et mise en délibéré au 28 novembre 2025.

Par note en délibéré du 23 octobre 2025, les mises en demeure du 29 novembre 2011 ont été communiquées par le créancier poursuivant suite à la demande du juge de l’exécution.

Par note en délibéré du 6 novembre 2025, les débiteurs saisis indiquent que le courrier du 29 novembre 2011 ne constitue pas une mise en demeure préalable au prononcé de la déchéance du terme, qu’en conséquence la clause de déchéance du terme est abusive et que la déchéance du terme ne pouvait pas être prononcée.

Par avis du 14 novembre 2025, les débats ont été rouverts pour production d’observations sur la régularité de la mise en demeure et du prononcé de la déchéance du terme.

Malgré deux renvois, et l’appel du dossier à l’audience du 14 janvier 2026, le créancier poursuivant n’a pas conclu. L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 9] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 12] sis [Adresse 3], conformément à la description plus amplement détaillée dans le cahier des conditions de vente.

Sur la recevabilité de l’action en exécution de l’acte notarié du 14 avril 2008

Il ressort de l’article L111-4 du code des procédures civiles d’exécution que l’exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l’article L111-3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.

L’article 2224 du code civil indique également que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Par ailleurs, il ressort de trois arrêts en date du 18 février 2016 que la Cour de cassation a retenu que l’acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêt pas les attributs d’un jugement, de sorte qu’aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance. Ainsi, l’action en paiement, la demande en fixation de créance et toute demande interruptive du délai de prescription ont pour effet, bien qu’elles constituent des instances distinctes, d’interrompre le délai de prescription de l’action en exécution forcée du titre exécutoire, arrêt confirmé par un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation du 12 juillet 2023 qui précisent que ces actions ont le même but, à savoir le désintéressement du prêteur. Dès lors, l’introduction par le créancier d’une demande en paiement de la créance contenue dans l’acte notarié interrompt la prescription de l’action en exécution de l’acte notarié constatant cette même créance. Ainsi, l’interruption de la prescription s’étend d’une action à une autre si les deux actions, bien qu’elles aient une cause distincte, tendent vers un seul et même but.

Les époux [T] soutiennent la déchéance du terme ayant été prononcée le 9 janvier 2012, la prescription prenait fin au plus tard en janvier 2017, le commandement de payer n’intervenant que le 5 juin 2024 et que l’action en exécution forcée de l’acte authentique du 14 avril 2008 était déjà prescrite.

La CIFD rétorque que l’action en paiement d’une créance, introduite par un prêteur, tend au même but que l’action en recouvrement de cette même créance, à savoir son désintéressement de sorte qu’elle interrompt le délai de prescription. Elle précise que le 13 février 2012, le créancier a assigné les débiteurs saisis et qu’un jugement de condamnation des époux [T] à l’égard du CIFD a été rendu le 24 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Marseille à la somme de 321.013,48 euros, instance qui a interrompu le délai de prescription. Il précise qu’en tout état de cause, la force majeure l’a empêché d’exécuter le titre exécutoire au regard de l’action pénale qui était pendante.

En l’occurrence, il appert que l’action en exécution forcée du contrat de prêt signé le 14 avril 2008, a commencé à courir le 10 janvier 2012 après que la déchéance du terme ait été prononcée par courrier du 9 janvier 2012 et qu’il a été valablement interrompu par l’assignation en paiement délivrée par le CIFD le 13 février 2012 à l’encontre des époux [T], faisant ainsi courir à compter de cette date un nouveau délai de cinq ans. Cette affaire est restée pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille jusqu’à la décision qui a été rendue le 24 janvier 2025, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Dans une telle hypothèse, lorsque l’assignation interruptive de prescription au sens de l’article 2241 du code civil, n’a pas été suivie de l’extinction de l’instance, même plusieurs années plus tard, l’effet interruptif a continué de produire ses effets, de sorte que l’action en exécution de l’acte notarié n’est pas prescrite.

En outre, il convient de rappeler que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par la suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure, en application de l’article 2234 du code civil. Or, il n’est pas sérieusement contestable que la CIFD s’est trouvée dans l’impossibilité d’agir en recouvrement de sa créance à la suite de la plainte pénale déposée dans le cadre de l’affaire Apollonia par les époux [T], aux termes de laquelle le titre exécutoire sur lequel il entendait fonder ses poursuites a été argué de faux. Au regard du caractère imprévisible de cette procédure, de sa complexité et de sa gravité, elle s’est trouvée confrontée à un cas de force majeure qui l’a empêchée d’agir. En réalité, ce n’est que lorsque le risque pénal a été levé, par ordonnance du juge d’instruction de [Localité 13] du 15 avril 2022, s’agissant des faits de faux et usage de faux, confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction d'[Localité 7] du 15 mars 2023 que la CIFD a recouvré sa faculté d’agir en exécution de l’acte notarié contesté.

Il s’ensuit d’autant plus que l’action de la CIFD en exécution de l’acte notarié du 14 avril 2008 n’est pas prescrite et est donc recevable comme cela a été précédemment jugé dans un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 10] (CA [Localité 10], arrêt du 4 avril 2025, 24-4737).

Sur la fixation du montant de la créance

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Les époux [T] soulèvent qu’ils sont soumis au code de la consommation, étant des non professionnelles et que la clause de déchéance du terme doit être réputée non écrite comme étant abusive. En effet, ils indiquent que les courriers de mise en demeure ont été envoyés le 9 janvier 2012, à savoir le même jour que la déchéance du terme qui est prononcée le 9 janvier 2012. Ils expliquent qu’il n’y a donc eu aucun préavis d’une durée raisonnable.

La CIFD rétorque que les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables à l’acte litigieux les époux [T] sont des professionnels auxquels la jurisprudence relative à la protection des consommateurs ne s’applique pas. Elle ajoute qu’elle ne pouvait pas savoir en émettant l’offre de prêt que le bien était acquis en réalité dans les perspectives d’une activité professionnelle, dont l’appréciation dépend de l’importance et du nombre d’emprunts contractés et de l’inscription du RCS en qualité de loueur professionnel, les époux [T] ne les informant pas des autres prêts souscrits à des fins d’acquisition locatives. Elle ajoute qu’une mise en demeure a été envoyée le 29 novembre 2011 et que la déchéance du terme a été prononcée plus d’un mois plus tard le 9 janvier 2012 alors que la clause de déchéance du terme prévoyait le respect d’un délai d’un mois.

En l’occurrence, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié réalisé le 14 avril 2008 par lequel la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER a consenti aux époux [T] un prêt d’un montant principal de 303.529 euros sur une durée de 300 échéances, au taux hors assurance de nominal initial de 5,3%.

Or, il apparait que les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables aux emprunteurs relevant de l’affaire Apollonia, puisqu’ils ont tous agi, en qualité de professionnels, en vue d’acquérir une pluralité d’immeubles destinés à être mis en location, pour en tirer des revenus, leur investissement s’inscrivant en outre dans le cadre d’une opération plus globale de défiscalisation de nature à leur procurer une réduction d’impôt. Dans ce contexte, ils doivent être soumis au régime des loueurs en meublés professionnels parfaitement incompatible avec le statut de consommateur, ce qui explique d’ailleurs qu’ils soient inscrits au registre du commerce et des sociétés en cette qualité.

Toutefois, il apparait que la clause de déchéance du terme contenue à l’article VIII. EXIGIBILITE ANTICIPEE DE LA CREANCE, prévoit un délai d’un mois entre la mise en demeure et le prononcé de la déchéance du terme. Or, le courrier du 29 novembre 2011 produit par le créancier poursuivant en qualité de mise en demeure, ne constitue pas un courrier recommandé valant mise en demeure avant le prononcé de la déchéance du terme. En effet, à aucun moment les termes « mis en demeure » ou « déchéance du terme » n’apparaissent dans ce courrier qui sollicite simplement que les époux [T] contacte le créancier sous 30 jours sinon « une procédure de recouvrement de la créance » serait engagée. Par conséquent, si un courrier a été envoyé prononcant la déchéance du terme le 9 janvier 2012, cette déchéance du terme ne peut être considérée comme valable car elle ne respecte pas les clauses contractuelles, faute pour le créancier d’avoir mis en demeure 30 jours avant le prononcé de la déchéance du terme les débiteurs saisis de régler leur dette.

En outre si le CIFD sollicite subsidiairement dans ses conclusions que la créance soit fixée à la somme de 340.280,57 euros correspondant aux échéances impayées et intérêts actualisées au 14 octobre 2025, elle ne rapporte à la procédure aucun décompte venant permettre de justifier ce montant. Elle n’a d’ailleurs pas conclu après la réouverture des débats sur la validité de la déchéance du terme.

Par conséquent, la créance de la CIFD ne pourra qu’être fixée à la somme de 11.724,32 euros arrêtée au 10 janvier 2012.

Sur l’orientation de la procédure

Les époux [T] sollicitent l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis. Une estimation du bien réalisée le 2 août 2024 et a estimé la valeur net vendeur du bien occupé à 65.000 euros.

Il sera fait droit à cette demande dès lors que le créancier ne s’y oppose pas.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 65.000 euros, net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 3.129,21 euros déduction faite des sommes au titre des émoluments complémentaires, des frais futurs, des courriers et des sommes sans justificatifs produits.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Les époux [T] succombant seront condamnés aux dépens pour ceux excédants les frais taxés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

DÉCLARE recevable l’action en exécution de l’acte notarié du 14 avril 2008 formée par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

CONSTATE l’irrégularité de la déchéance du terme prononcée le 10 janvier 2012,

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 11.724,32 euros arrêtée au 10 janvier 2012,

Vu les articles R 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis,

FIXE à la somme de 65.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus,

TAXE les frais de poursuite à la somme 3.129,21 euros,

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix,

DIT que les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 06 MAI 2026 A 10H30,

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les surplus des demandes formées par les parties,

CONDAMNE solidairement les époux [T] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés,

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente.

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 17], le 23 janvier 2026.

Le Greffier Le Président

Elodie NINEL Elodie LANOE