COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE GESTION DRAGO c/ [E] [Y]

N° 25/

Du 31 juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01917 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PV6O

Grosse délivrée à

M^e Céline CECCANTINI

M^e Antoine VANDELET

expédition délivrée à

le 31 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente et un juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 3 avril 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 juillet 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Mme [E] [G] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [Y] est propriétaire de deux appartements et de deux places de stationnement au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 6] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a fait assigner Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation à lui payer un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sollicite :

A titre principal,

la révocation de l’ordonnance de clôture du 30 janvier 2025,la condamnation de Mme [Y] à lui régler la somme de 20.464,58 euros, arrêtée au 30 décembre 2024 et assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,le débouté de Mme [Y] de ses demandes,A titre subsidiaire,

la condamnation de Mme [Y] à lui régler la somme de 6.037,73 euros, arrêtée au 12 mars 2025 et assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,le débouté de Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes,En tout état de cause,

la condamnation de Mme [Y] à lui régler la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de l’ancienneté de la dette,le débouté de Mme [Y] de ses prétentions pécuniaires, en particulier au titre de frais irrépétibles,sa condamnation à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées le 28 janvier 2025, Mme [E] [Y] demande au tribunal de :

A titre principal,

déclarer prescrites les charges de copropriété antérieures au 14 mai 2019,juger qu’il y a lieu d’imputer ses paiements sur les charges de copropriété dues à compter du 14 mai 2019,A titre subsidiaire,

expurger la somme de 6.774,93 euros au titre des frais facturés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période comprise entre le 26 septembre 2005 et le 14 mai 2019,En tout état de cause,

expurger toutes les sommes portées au décompte sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et notamment celle de dommages et intérêts,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

La clôture de l’instruction est intervenue initialement le 30 janvier 2025, puis l’ordonnance de clôture a été révoquée et la clôture a été fixée au 3 avril 2025 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril 2025 et le prononcé de la décision a été fixé au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que l’ordonnance de clôture a été révoquée et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur la recevabilité de la demande en recouvrement de charges antérieures au 1er mai 2019

En vertu de l’article 42 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Enfin, l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L’article 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires précise que conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En l’espèce, Mme [Y] indique n’avoir pas entendu soulever une fin de non-recevoir liée à la prescription mais soutient que l’action en recouvrement du syndicat des copropriétaires ne peut porter que sur les charges impayées au cours des cinq dernières années. Elle estime que les paiements qu’elle a effectués auraient dû être imputés sur les charges non prescrites. Elle en déduit que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer que le paiement d’une somme de 2.446,78 euros.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il a bien sollicité dans son assignation le paiement des sommes dues entre le 1er mai 2019 et le 1er mai 2024, à l’exclusion des charges antérieures à cette date. Il précise que les paiements ayant été faits par Mme [Y] ont été imputés sur les dettes les plus anciennes.

Mme [Y] ne justifie pas d’avoir fourni des indications spécifiques quant à l’affectation des règlements partiels de charges effectués et ces règlements ont à juste titre été affectés à la dette la plus ancienne, sans que la prescription puisse être opposée de façon partielle pour le montant de charges réclamé.

La demande de paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires dans l’assignation signifiée le 14 mai 2024 est donc recevable car non prescrite même partiellement.

Il sera observé à titre surabondant que l’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription en application de l’article 789 6 ° du code de procédure civile.

Sur la demande principale de paiement de charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 a) de la même loi précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] justifie de l’existence et du montant de sa créance à hauteur de 16.620,66 euros selon décompte arrêté au 26 avril 2024.

Il indique que le montant de l’arriéré de charges intégrant l’appel de fonds du premier trimestre 2025 est de 20.464,58 euros, en produisant un appel de fonds daté du 30 décembre 2024, sans cependant établir le décompte correspondant.

Mme [Y] ne conteste pas la dette dans son principe, mais soutient que la somme de 2.904 euros, composée de frais de mise en demeure et de suivi de dossier avocat et syndic, doit être expurgée de l’arriéré de charges en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient par conséquent de retenir comme nécessaires les frais liés à l’envoi de la première mise en demeure le 3 août 2020 d’un montant de 46 euros.

En définitive, Mme [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 13.762,66 euros (16.620,66 – 2.904 + 46) de charges de copropriété, comptes arrêtés au 26 avril 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le compte copropriétaire de Mme [Y] est débiteur depuis plusieurs années. Elle impose à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 600 euros.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [Y] sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de l’arriéré de charges ;

DECLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires de paiement de charges de copropriété formulée dans l’assignation du 14 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 3]) la somme de 13.762,66 euros au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 26 avril 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT