TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Affaire : S.C.I. DE KERGONIAT / S.A.R.L. MALOGY

N° RG 25/00258 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4EW

Ordonnance de référé du : 11 Décembre 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le ONZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Valérie LECORNU, Vice-Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier, lors des débats et de Madame Elsa COLLET, Greffier, lors de la mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.C.I. DE KERGONIAT, inscrite sous le n° 423 835 875 au RCS de [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentant : M^e Catherine JOURDAIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MALOGY, inscrite sous le n° 941 841 827 au RCS de [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentant : M^e Lionel PAPION, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé en date du 17 janvier 2019, la SCI de Kergoniat a donné à bail commercial à la société Epileasy, un local commercial situé [Adresse 7] à Saint Quay Perros.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années, à compter du 17 janvier 2019, et moyennant un loyer mensuel hors charges de 1.600 € HT, assujetti à la TVA et payable d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2024, la société Epileasy a cédé à la société Malogy son fonds de commerce, comprenant le droit au bail y attaché, à effet du 23 janvier 2025.

Un commandement de payer la somme de 6.379,65 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une majoration de retard de 651,32 €, et visant la clause résolutoire, a été signifié au preneur le 13 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la SCI de Kergoniat a assigné la société Malogy, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

— constater l’acquisition au profit de la SCI de Kergoniat de la clause résolutoire visée dans le bail du 17 janvier 2019 ainsi que dans le commandement de payer signifié le 13 mai 2025, faute de règlement dans le délai d’un mois imparti,

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de la société Malogy et de tous occupants des lieux qu’elle occupe au sein de l’immeuble situé [Adresse 6],

— ordonner l’enlèvement des biens et des facultés mobilières se trouvant dans les lieux dans un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

— condamner la société Malogy à verser à la SCI de Kergoniat, à titre de provision, la somme principale de 9550,86 € au titre des loyers et charges dus au 13 juin 2025, augmentée des intérêts et des pénalités de retard contractuellement dus,

— condamner la société Malogy à verser à la SCI de Kergoniat, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.807,79 € HT/HC depuis le 13 juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux, augmentée des charges dues au titre du bail,

— dire que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision,

— condamner la société Malogy à verser à la SCI de Kergoniat la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la SCI de Kergoniat, représentée, s’en rapporte à ses conclusions, notifiées par voie électronique le 4 novembre 2025, aux termes desquelles elle maintient ses demandes, en portant à hauteur de 2.500 € sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et additant à ses demandes, elle sollicite de voir juger que la dette locative et la dette d’indemnité d’occupation s’élèvent au 13 octobre 2025 à la somme de 11.139,95 €, outre la condamnation au paiement de la pénalité de retard visée par la clause pénale qui s’élève à la somme de 1.764 €.

La société Malogy, représentée, s’en rapporte à ses conclusions, notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, aux termes desquelles elle demande à la présente juridiction de :

— dire et juger que la société Malogy, preneuse, justifie de difficultés financières temporaires et agit de bonne foi dans le règlement de sa dette locative,

— accorder à la société Malogy au vu de cette situation des délais de paiement de six mois pour apurer l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 6.508,05 €, selon le plan suivant :

* règlement mensuel de 1.084,67 € en sus du loyer courant,

* le premier versement intervenant au plus tard à la date de paiement du premier terme de loyer exigible du mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— de suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 17 janvier 2019 pendant toute la durée du plan de règlement ci-dessus,

— dire et juger qu’en cas de non-respect de la société Malogy d’une seule échéance du plan d’apurement tel que ci-dessus fixé, la clause résolutoire produira immédiatement et de plein droit ses effets, sans qu’il soit besoin d’une nouvelle mise en demeure, et que le bail sera réputé résilié à la date di manquement constaté,

— débouter la SCI de Kergoniat de toutes demandes contraires, plus amples ou contraires,

— condamner la SCI de Kergoniat aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il sera notamment rappelé que l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de Commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment :

— le bail commercial du 17 janvier 2019,

— l’acte de cession de fonds de commerce du 2 avril 2025,

— les factures de loyer,

— des mises en demeure de régler les loyers impayés en date des 12 avril et 13 octobre 2025,

— le commandement de payer du 13 mai 2025,

— un décompte des sommes dues en septembre 2025.

En l’état des éléments du dossier, il résulte du commandement de payer du 13 mai 2025 que le montant des loyers et charges impayés à cette date s’élevait à 6.379,65 euros TTC.

Il résulte de ce qui précède que, faute de paiement dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer et par suite du jeu de la clause résolutoire stipulée au bail qui fait la loi des parties, le bail est résilié de plein droit à compter du 13 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion :

La société Malogy est occupante sans droit ni titre depuis le 14 juin 2025 ce qui cause nécessairement un trouble manifestement illicite à la SCI de Kergoniat de sorte qu’il sera ordonné à la société Malogy et à tous occupants de son chef et de ses biens d’avoir à libérer les locaux situés [Adresse 7] à Saint Quay Perros.

A défaut de libération des lieux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera ordonné l’expulsion de la société Malogy et de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de condamnation à titre d’indemnité d’occupation :

Il ressort des pièces produites, notamment du décompte des sommes dues en juin 2025 que le montant du loyer mensuel à cette date s’élève à 2.169,35 euros TTC, soit une somme de 1.807,79 € HT.

Il en résulte que l’indemnité d’occupation due par le preneur au bailleur au jour des présentes est de 1807,79 euros par mois.

En conséquence, il sera fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation sur la base de ce montant qui réparera le préjudice résultant de l’occupation sans titre, à compter du 14 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif :

Il ressort des pièces produites que l’arriéré de loyers et charges s’élevait à 9.550,86 euros au 13 juin 2025, ce qui n’est pas contesté en défense.

La société Malogy soutient qu’elle a procédé à plusieurs règlements dans le courant du mois de septembre 2025 et que sa dette locative s’élève à la somme de 6.508,05 €.

On constatera néanmoins que la défenderesse ne verse aux débats aucun élément concret justifiant des paiements allégués.

En conséquence, la société Malogy sera condamnée à payer à la SCI de Kergoniat, à titre provisionnel, la somme de 9.550,86 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au 13 juin 2025.

Sur la demande de délais de grâce :

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

Aux termes de ses conclusions, la société Malogy fait valoir qu’elle a acquis le fonds de commerce de la société Epileasy par acte en date du 2 avril 2024 mais avec un effet rétroactif remontant au 23 janvier 2025, et ce en raison de la liquidation judiciaire de la société cédante et de la volonté de la propriétaire de retrouver un nouveau locataire dans les plus brefs délais.

La défenderesse souligne ainsi que cela l’a contrainte à régler les loyers des mois de janvier à avril 2025, alors qu’elle ne disposait pas du local et qu’elle n’a donc pas pu générer de chiffre d’affaires sur cette période ; elle précise en outre que le précédent preneur n’exerçait plus aucune activité depuis plusieurs mois du fait de son placement en liquidation.

La société Malogy met également en avant que son chiffre d’affaires croît régulièrement depuis l’ouverture et qu’elle emploie trois salariés ; elle ajoute que la résiliation du bail et son expulsion aurait pour conséquence le licenciement de ces employés.

La SCI de Kergoniat s’oppose à la demande de délais au motif que les conditions de la cession du fonds de commerce de la société Epileasy ont été déterminées dès le départ et que la défenderesse les a acceptées.

La requérante indique également que la preneuse ne débute pas dans son activité puisqu’elle exerce la même activité dans un autre local situé sur la commune de [Localité 2] ; elle estime en outre que la société Malogy a déjà bénéficié de délais depuis la délivrance de l’assignation.

Au vu des éléments exposés, il apparaît que les conditions de lancement de l’activité de la société Malogy n’ont pas été optimales ; si la société Malogy a accepté les termes de la cession de fonds de commerce, cela a permis à la bailleresse de ne pas subir de vacance dans la location de son bien suite à la liquidation de sa précédente locataire.

Il apparaît opportun de permettre à la preneuse de régler sa dette de façon échelonnée et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de conserver le maintien de l’activité et l’emploi des trois salariés.

Compte tenu de ces éléments, il sera accordé à la société Malogy des délais de paiement de 6 mois, soit un versement mensuel de 1.591,81 €, en sus du loyer courant, la déchéance des délais en cas de non- respect des délais garantissant également les droits du bailleur .

En parallèle, les effets de la clause résolutoire seront suspendus sur cette période.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

La SCI de Kergoniat sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 1.764 € au titre de la clause pénale prévue au bail.

La société Malogy sollicite la réduction de cette pénalité à la somme de 1 €.

La clause pénale stipulée en page 3 du contrat de bail prévoit en cas de retard de paiement une majoration de 10 % sans mise en demeure préalable.

Comme indiqué ci-dessus, l’arriéré locatif s’élève à la date du 13 juin 2025 à la somme de 9.550,86 € ; en conséquence, la majoration découlant de l’application de la clause pénale ne peut excéder la somme de 955 €.

La société Malogy ne justifiant pas des paiements effectués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réduction de la clause pénale.

Toutefois, en considération des délais de grâce accordés ci-avant, il convient de suspendre les effets de la clause pénale durant la période d’échelonnement du paiement.

Sur les dépens :

La société Malogy, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2025.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédurePA 668761075J’ai hésité à mettre un article 700 mais je me dis que cela risquerait de mettre la défenderesse en difficulté. Je vous laisse apprécier

civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Valérie LECORNU, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 13 juin 2025 du bail commercial conclu entre la SCI de Kergoniat et la société Malogy ;

ORDONNONS à la société Malogy ainsi qu’à tous occupants de son chef et de ses biens d’avoir à libérer les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 4]. ;

ORDONNONS, à défaut de libération des lieux, l’expulsion de la société Malogy et de tous occupants de son chef et de ses biens des locaux sus-visés, avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier au besoin ;

CONDAMNONS la société Malogy à payer à la SCI de Kergoniat à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 14 juin 2025 fixée à hauteur de 1.807,79 euros par mois et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la société Malogy à payer à la SCI de Kergoniat la somme de 9.550,86 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés au 13 juin 2025 ;

CONDAMNONS la société Malogy à payer à la SCI de Kergoniat la somme de 955 € à titre de provision en application de la clause pénale prévue au bail ;

AUTORISONS la société Malogy à se libérer de sa dette locative (9.550,86 euros) en six mensualités égales et successives de 1.591,81 euros par mois ;

DISONS que la première mensualité interviendra au plus tard à la date de paiement du premier terme de loyer exigible du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que, faute du paiement, à bonne date d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire et de la clause pénale durant le délai de six mois accordé à la société Malogy pour apurer sa dettte et DISONS que la clause résolutoire et la clause pénale seront réputés ne pas avoir joué en cas de paiement dans ce délai ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une des échéances du plan d’apurement à la date d’exigibilité, la clause résolutoire et la clause pénale produiront effet immédiatement et de plein droit, sans mise en demeure préalable :

CONDAMNONS la société Malogy, partie succombante, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 mai 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 11 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS