COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01677 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5S5

du 21 Janvier 2025

N° de minute 25/0102

affaire : S.A.S. SAFI MEDITERRANEE

c/ [F] [C]

Grosse délivrée

à M^e David TICHADOU

Expédition délivrée

à M^e Frédéric MORISSET

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt et un Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S. SAFI MEDITERRANEE

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [F] [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Janvier 2025, prorogé au 21 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la SAS SAFI MEDITERRANEE a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M.[F] [C], aux fins de:

— condamnation à lui remettre sous bordereau récapitulatif de pièces l’ensemble des documents et archives comptables et administratifs du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à savoir les éléments figurant au sein de la liste exhaustive du 4 septembre 2024 en ce compris les éléments comptables

— condamnation à lui communiquer les éléments comptables figurant au sein de la liste exhaustive du 4 septembre 2024 en original et ce conformément à l’article 6 du décret du 14 mars 2005

— dit qu’à défaut pour Monsieur [C] de s’exécuter volontairement dans un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance, il y sera contraint par le paiement d’une astreinte provisoire de 350€ par jour de retard pendant une durée maximale de 180 jours

— condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 3000 € à titre de dommages-intérêts pour sa résistance abusive et injustifiée dans la communication des pièces

— condamnation à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

A l’audience du 22 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS SAFI MEDITERRANEE représentée par son conseil a maintenu ses demandes en sollicitant en outre la communication de l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires après apurement et clôture qui n’ont toujours pas été communiqués trois mois après la cessation des fonctions de Monsieur [C] et a demandé le rejet des demandes adverses.

Elle expose que la copropriété composée de treize lots et de huit copropriétaires a été administréepar Monsieur [C], en qualité de syndic bénévole mais que depuis le 18 avril 2024, elle a été désigné en qualité de syndic. Elle précise à ce titre que la gestion opaque de la comptabilité outre le vote de la résolution numéro 18 de l’assemblée générale du 13 juin 2023 aux termes de laquelle M.[C] a sollicité le remboursement d’une créance de 18 262,20 € au titre d’une prétendue somme qu’il aurait été contraint d’avancer pour les copropriétaires ont conduit à sa désignation. Elle ajoute que ce dernier a finalement indiqué renoncer à solliciter le remboursement de ladite somme mais qu’elle rencontre de grandes difficultés pour obtenir les documents administratifs et comptables indispensables à la gestion de la copropriété car ce dernier n’a communiqué spontanément aucun élément. Elle ajoute lui avoir adressé plusieurs courriers recommandés en vain et ce alors qu’il appartient à l’ancien syndic de transmettre à son successeur l’ensemble des archives nécessaires à la gestion de l’immeuble et que celui qui se prétend libéré doit en rapporter la preuve par la remise d’un bordereau de pièces.

Elle soutient ainsi que la condamnation de ce dernier à lui remettre l’ensemble des éléments administratifs, comptables et financiers doit être ordonnée sous astreinte afin de garantir l’exécution de la décision tout en faisant valoir que le retard dans la transmission de ces éléments lui cause un préjudice car elle n’est pas en mesure d’appréhender la situation de la copropriété et d’imputer aux copropriétaires le montant de leur arriéré de charges car elle ignore ce que chacun a payé. En réponse, elle expose que les moyens soulevés en défense sont sans lien avec le présent litige, que le syndic ne peut s’exonérer de son obligation en indiquant qu’il n’est plus en possession des pièces, qu’il ne lui a communiqué que quelques éléments qui ne sont pas conformes à la liste des documents à remettre en application des dispositions légales et ce alors qu’il a administré la copropriété au mimina pendant huit ans, qu’il ne lui a même pas communiqué les appels de fonds et les comptes annuels de charges et que plus de trois mois se sont écoulés après la cessation de ses fonctions ce qui démontre sa mauvaise foi.

M.[F] [C], représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:

— le rejet des demandes

— de condamner la SAS SAFI MEDITERRANEE à lui verser la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Il fait valoir qu’il a été désigné syndic bénévole de la copropriété dans laquelle il a vit à Nice et que la SCI MALOU dont il est le gérant est propriétaire de quatre lots. Il explique que des copropriétaires menés par Madame [B] ont cru devoir convoquer une assemblée générale extraordinaire le 18 avril 2024 pour obtenir la désignation de la SAS SAFI Méditerranée en qualité de syndic professionnel en ses lieu et place, que la SCI MALOU n’ayant pas été convoquée à l’assemblée générale, elle en a sollicité la nullité par une assignation du 17 juin 2024 et que la procédure est pendante devant le tribunal judiciaire de Nice. Il soutient que la société demanderesse lui a adressé plusieurs mises en demeure aux fins de transmission de pièces alors qu’elle sait que l’assemblée générale du 18 avril 2024 sera annulée, que le contentieux opposant Madame [B] à la SCI Malou est à l’origine de la situation, qu’il a renoncé en sa qualité de gérant de la société au remboursement de la somme de 18 262,20 €mais que cela n’a pas suffit à Madame [B] qui a manœuvré pour convaincre d’autres copropriétaires de faire désigner un syndic professionnel.

Il ajoute avoir communiqué les éléments en sa possession, qu’il était syndic bénévole et a géré de son mieux mais que la société demanderesse a réclamé de nouvelles pièces remontant pour certaines à dix ans en arrière et qu’en cherchant ces pièces dans le carton où elles étaient stockées au sous-sol de l’immeuble, il s’est aperçu que ce dernier avait disparu tout en faisant valoir qu’en raison des problèmes de santé de son épouse il a résidé plusieurs semaines au domicile de son fils et n’a pas eu connaissance de la mise en demeure du 30 juillet 2024. Il expose avoir transmis tous les éléments en sa possession et que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur sa responsabilité, le présent litige étant purement artificiel car la société demanderesse ne justifie pas de la nécessité de détenir les pièces réclamées tout en faisant valoir qu’il est troublant de constater qu’elle détienne des pièces anciennes.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande principale de communication de pièces sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 18 -2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable.

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Selon l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat , ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Il ressort des dispositions susvisées que pèse sur l’ancien syndic une obligation de transmission de l’intégralité des documents et des fonds intéressant le syndicat, ces documents étant portables par l’ancien syndic et non quérable par le nouveau. Il est prévu afin que le nouveau syndic sache exactement quelles pièces doivent être remises, que la transmission de ces documents et archives doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces et que la transmission de ces éléments se décompose en trois temps à savoir:

— dans les 15 jours suivant la cessation de ses fonctions : la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat des coordonnées de la banque afin de permettre au syndic d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat

— dans le mois suivant la cessation de ses fonctions : l’ensemble des documents du syndicat et l’ensemble des archives

— dans les trois mois qui suivent la fin de ses fonctions : l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement et clôture.

Selon l’article 6 du décret du 14 mars 2005 relatif au compte du syndicat des copropriétaires, les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable doivent être des originaux et comporter les références du syndicat. Elles doivent être datées et conservése par le syndic pendant 10 ans sauf dispositions expresses contraires . En cas de changement de syndic, ces documents comptables et les originaux des pièces justificatives doivent être transmis au successeur.

Il est établi qu’à défaut pour l’ancien syndic d’adresser les documents réclamés dans les huit jours suivant une mise en demeure, le nouveau syndic peut saisir le tribunal statuant en référé aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à lui remettre les documents nécessaires.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [F] [C] a été désigné syndic bénévole de la copropriété pendant plusieurs années et qu’un litige est survenu suite à l’assemblée générale du 13 juin 2023 s’agissant du vote de la résolution numéro 18 aux termesde laquelle la SCI Malou dont il est le gérant a réclamé le remboursement de sommes avancées pour le compte des anciens copropriétaires [E] d’ un montant de 18 262,20 €.

Il est établi que le 27 janvier 2024, Monsieur [C] en son nom personnel mais également en sa qualité de gérant de la société MALOU a renoncé irrévocablement à invoquer le bénéfice de la résolution numéro 18 contestée par plusieurs copropriétaires.

Il a également indiqué dans un courrier du 19 février 2024 ne pas être opposé à la mise en place d’un syndic professionnel.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 18 avril 2024, la société SAFI MEDITERRANEE été désignée en qualité de syndic professionnel.

La SCI MALOU a initié une action devant le tribunal judiciaire de Nice en annulation de l’assemblée générale du 18 avril 2024, par une assignation du 17 juin 2024 au motif qu’elle n’avait pas été régulièrement convoquée, cette action étant actuellement pendante.

La société SAFI MEDITERRANEE justifie voir adressé le 21 mai 2024 un courrier à Monsieur [C] afin de lui demander en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 de lui remettre dans un délai d’un mois la totalité des fonds disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires.

Il est établi que le 27 juin 2024 ce dernier lui a adressé les documents suivants:

— les relevés bancaires Caisse d’épargne 2023 et 2024

— des factures des années 2023 et 2024

— le chéquier de la Caisse d’épargne

— la facture EDF et PEF à honorer

Le 8 juillet 2024, M.[C] lui a adressé les éléments complémentaires suivants:

— les comptes arrêtés et validés selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023

— la situation financière de l’exercice 2021

— les courriers adressés aux prestataires de la copropriété, notamment la banque Caisse d’épargne, la MACIF ou encore les prestataires le 9 juillet 2024 afin de les informer du changement de syndic

— les relevés bancaires de la banque Caisse d’épargne du 29 juin 2024 et du 31 juillet 2024

— la liste des coordonnées des copropriétaires

— une attestation d’immatriculation du syndicat des copropriétaires

— le dernier procès-verbal d’assemblée générale du 13 juin 2023

Il a précisé dans son courrier qu’il ne disposait plus de chéquier à ce jour, que devant le refus de trois membres du conseil syndical de vérifier les comptes des exercices 2022, ces derniers n’avaient pas pu être validés et vérifiés à l’instar des comptes de l’exercice 2023 et qu’il ne disposait pas d’autres éléments.

Le 16 juillet 2024, la société SAFI MEDITERRANEE a adressé un nouveau courrier recommandé à Monsieur [C] afin de lui indiquer qu’il manquait des pièces et en a demandé la transmission en les listant précisément en ce compris les situations comptables des copropriétaires, le grand livre, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale et les contrats des fournisseurs et d’ assurances.

Le 4 septembre 2024, la SAS SAFI MEDITERRANEE lui a adressé une ultime mise en demeure en indiquant qu’elle était toujours dans l’attente des éléments suivants:

— la situation comptable de tous les copropriétaires sur les cinq dernières années

— les relevés mensuels du compte bancaire de la copropriété sur les cinq dernières années

— les grands livres sur les 10 dernières années et à défaut la transmission d’un registre des comptes

— les annexes comptables des trois derniers exercices clos

— les états de dépenses

— les appels de fonds du deuxième trimestre 2024

— les procès-verbaux d’assemblée générale des dix dernières années

— les contrats fournisseurs, les contrats d’assurance et les factures non réglées ainsi que celle réglée sur les trois dernières années

— le règlement de copropriété et ses modificatifs ultérieurs

— la fiche synthétique de l’immeuble et diagnostics

— les dossiers de procédure sinistres et travaux

M.[C] ne justifie pas avoir répondu à ces deux derniers courriers ni avoir transmis les éléments réclamés.

La société SAFI MEDITERRANEE justifie avoir adressé aux membres du conseil syndical un courrier le 15 novembre 2024 afin de les informés de ses difficultés à obtenir la transmission des pièces essentielles à la reprise de la gestion de l’immeuble en précisant qu’à ce jour les fournisseurs n’étaient pas payés, que la banque MONTE PASCHI BANQUE refusait de procéder à l’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires car elle ne disposait pas de la fiche synthétique de l’immeuble et que la remise des grands livres sur les dix dernières années et a minima les trois dernières exercices étaient indispensables pour reprendre convenablement la saisie des écritures de chaque compte.

Elle expose avoir depuis été en mesure d’ouvrir un compte bancaire auprès de la banque MONTE PASCHI au nom du syndicat des copropriétaires.

Bien que Monsieur [C] fasse valoir qu’il a exercé bénévolement la fonction de syndic pendant plusieurs années, qu’il a transmis les pièces en sa possession et que les archives qu’il avait conservées dans un carton sous-sol de l’immeuble ont disparu, force est de relever qui ne verse aucune pièce en ce sens et ce alors que l’obligation mise à la charge de l’ancien syndic par les dispositions de l’article 18 -2 susvisée est impérative et qu’il ne peut s’en exonérer en indiquant simplement ne plus avoir possessions desdites pièces sans en apporter la preuve et sans démontrer qu’il a tout mis en œuvre pour se les procurer.

En outre, il ne justifie pas avoir transmis les documents comptables en original conformément à l’article 6 du décret du 14 mars 2005 ainsi que le bordereau récapitulatif des pièces. Il ne fournit d’ailleurs aucune explication précise sur l’absence de transmission des comptes annuels de charges de copropriété, ni sur les appels de fonds ainsi que les contrats d’assurance souscrits et ce alors qu’il ressort des éléments produits qu’en 2016, il était déjà chargé de l’administration de l’immeuble, qu’il ressort d’un courrier de ce dernier adressé à Madame [B], le 29 janvier 2024 que des appels étaient bien émis via un logiciel informatique et qu’il était en mesure d’obtenir en cas de perte, auprès de l’assureur, des fournisseurs et de la banque, les contrats ou relevés bancaires.

Enfin, il doit être relevé que l’absence de transmission de l’ensemble des pièces réclamées par le nouveau syndic ne permet pas à ce dernier d’administrer correctement la copropriété, puisque des pièces essentielles ne lui ont pas été transmises.

Dès lors, il convient au vu des seuls éléments transmis par Monsieur [C], qui se révèlent incomplets et non conformes à la liste des documents à remettre en application des dispositions susvisées, seule une dizaine de pièces ayant été adressées au nouveau syndic et ce alors qu’il a administré la copropriété pendant de nombreuses années, de faire droit à la demande de la société SAFI MEDITERRANEE et de le condamner à lui transmettre les documents manquants listés dans son courrier du 4 septembre 2024 ainsi que l’état des derniers comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement et clôture avec cette précision que les pièces à transmettre ne pourront concerner la période précédent l’année 2016, date à partir de laquelle, il est établi qu’il a exercé la fonction de syndic bénévole.

Afin de garantir l’exécution de la condamnation prononcée à son encontre et au vu délai déjà écoulé, il convient d’assortir l’obligation de communication de pièces mises à sa charge d’une astreinte de 80 € par jour de retard qui courra passer le délai de 40 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois.

Sur la demande de provision à titre de dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Bien que Monsieur [C] n’ait pas communiqué au nouveau syndic l’ensemble des pièces visées à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui complexifie l’administration de la copropriété par ce dernier, force est de relever qu’il ressort des éléments de l’espèce que ce dernier a exercé en qualité de syndic bénévole pendant de nombreuses années et qu’un litige opposant ce dernier au syndicat des copropriétaires s’agissant de la validité de l’assemblée générale du 18 avril 2024 ayant désigné en ses lieu et place la SAS SAFI MEDITERRANEE est actuellement pendant devant le tribunal judiciaire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande provisionnelle à titre de dommages-intérêts qui se heurte au vu des circonstances de l’espèce, à des contestations sérieuses.

Sur les demandes accessoires

M.[F] [C] qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS SAFI MEDITERRANEE la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1500 €.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

Condamnons M.[F] [C], à remettre à la SAS SAFI MEDITERANNE en sa qualité de syndic désigné lors de l’assemblée générale du 18 avril 2024, sous bordereau récapitulatif de pièces:

— l’ensemble des documents et archives comptables et administratifs du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à savoir les éléments figurant dans le courrier du 4 septembre 2024 (la situation comptable de tous les copropriétaires sur les cinq dernières années, les relevés mensuels du compte bancaire de la copropriété sur les cinq dernières années, les grands livres depuis 2016 et à défaut la transmission d’un registre des comptes, les annexes comptables des trois derniers exercices clos, les états de dépenses, les appels de fonds du deuxième trimestre 2024, les procès-verbaux depuis 2016 et à à défaut les cinq derniers, les contrats fournisseurs, les contrats d’assurance, les factures non réglées ainsi que celle réglées sur les trois dernières années, le règlement de copropriété et ses modificatifs ultérieurs, la fiche synthétique de l’immeuble et les diagnostics ainsi que les dossiers de procédure sinistres et travaux ainsi que l’état des derniers comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement et clôture

— les éléments comptables figurant au sein de la liste exhaustive du 4 septembre 2024, en original

et ce sous astreinte provisoire de 80 € par jour de retard qui courra passé le délai de 40 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois ;

Rejetons la demande provisionnelle à titre de dommages-intérêts;

Condamnons M.[F] [C], à payer à la SAS SAFI MEDITERRANEE la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M.[F] [C], aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT