COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Mai 2025

N° RG 24/03815 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7V4

Grosse délivrée

à M^e GONDER

Copie délivrée

à M. [H]

Mme [B]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS:

Madame [C] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y], [P] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au tribunal judiciaire de Nice assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [G] a donné à bail à Madame [C] [B] et Monsieur [Y] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] par contrat du 29 octobre 2021.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, Monsieur [R] [G] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 avril 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE par exploit d’huissier en date du 3 juillet 2024 pour l’audience du 14 novembre 2024, afin de :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,prononcer la résiliation judiciaire du bail,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [B] et Monsieur [Y] [Z] leur condamnation solidaire au paiement:de l’arriéré locatif d’un montant de 2955,55 euros,d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges,d’une somme de 500 Euros en application de l’article 1231-7 du code civil, pour résistance abusive et injustifiéede la clause pénale prévue au contrat de baild’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Lors de l’audience du 14 novembre 2024, la dette actualisée était de 768,32 Euros et les défendeurs se sont engagés à la régler dans les deux mois. L’affaire a été renvoyée au 28 janvier 2025 à 14 heures.

Le 28 janvier 2025, la dette actualisée s’élevait à 508,46 Euros selon les demandeurs et les défendeurs prétendaient que la dette était soldée. Un renvoi a été ordonné à l’audience du 25 mars 2025 pour mise à jour du décompte.

Lors de l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [R] [G] s’en est rapporté à son acte introductif d’instance. Il a cependant actualisé sa dette à 260,30 Euros compte tenu des paiements intervenus en cours d’instance. Il a toutefois maintenu l’ensemble de ses autres demandes. Les défendeurs n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. […]

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. »

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à CCAPEX le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2024. L’action est donc recevable.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’ARRIERE LOCATIF

Le paiement du loyer constitue une des obligations principales du locataire en vertu du contrat de bail et en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le bail conclu le 29 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux défendeurs le 19 avril 2024 pour la somme en principal de 1415,15 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

Cependant, en l’espèce, Monsieur [R] [G] verse aux débats son décompte détaillé et actualisé au 11 mars 2025 des loyers et des charges impayés à hauteur de 260,30 euros.

Or, la taxe sur les ordures ménagères 2024 facturée en janvier 2025 pour un montant de 273 Euros n’est justifiée par aucune pièce versée au débat.

En l‘absence de justification, le juge de céans ne peut condamner les locataires à la payer.

Le solde est dès lors à 0.

Dans cette situation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 autorise la suspension de la clause résolutoire par l’octroi de délais alors même que les locataires ne se sont pas acquittés de leur dette dans les 2 mois du commandement de payer. Si les locataires paient leur dette au stade de l’audience, le juge peut accorder des délais rétroactifs et constater que la clause résolutoire n’a pas joué.

Il y a lieu ainsi d’accorder à Madame [C] [B] et Monsieur [Y] [H] l’octroi de délais de paiement rétroactivement jusqu’au jour de l’audience du 25 mars 2025 et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Compte tenu de non-acquisition du jeu de la clause résolutoire et de l’absence de résiliation du contrat de bail subséquente, la demande de résiliation judiciaire doit être examinée.

Eu égard aux efforts particulièrement importants effectués par les défendeurs pour s’acquitter de la dette locative et au paiement de la totalité de celle-ci, le tribunal ne saurait caractériser un quelconque manquement grave ou répété des locataires à leurs obligations locatives de nature à justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail. La demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

III SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le demandeur ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement des loyers et des charges, ni ne démontre la mauvaise foi des débiteurs. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

IV. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE

Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Ainsi, le demandeur sera débouté de sa demande au titre de la clause pénale.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [B] et Monsieur [Y] [H] supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, eu égard au fait qu’ils n’ont réglé leur dette qu’en cours d’instance.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [G], il serait inéquitable de laisser à sa charge les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Ainsi, Madame [C] [B] et Monsieur [Y] [H] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [R] [G] la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [R] [G] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Monsieur [R] [G] de sa demande de résiliation du contrat de bail ;

DEBOUTE Monsieur [R] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE Monsieur [R] [G] de sa demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [B] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [R] [G] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [B] et Monsieur [Y] [H] aux dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection