COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [A] [N], [F] [G] épouse [N] c/ S.C.I. [X]

MINUTE N°

Du 3 Mars 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/03796 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QA7X

Grosse délivrée à

M^e Béatrice GAGNE

M^e Jean-paul GUENEAU

expédition délivrée à

le 03 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

trois mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 2 Décembre 2024 en audience publique, devant:

Président : Madame MORA

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 13 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 03 Mars 2025 après prorogation du délibéré signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [A] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [F] [G] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. [X]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-paul GUENEAU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié reçu par Me [B] [K], notaire à Nice le 30 novembre 2011, M.[A] [N] et Mme [F] [G] épouse [N] ont vendu en viager à la SCI [X] un appartement situé à [Adresse 10].

Selon cet acte notarié, l’Acquéreur est propriétaire des biens mais il n’en aura la jouissance qu’à l’extinction du droit d’usage et d’habitation qui a été réservé par le vendeur à son profit.

Le prix de vente a été fixé à 200 000 € payable comme suit :

—  10 500 € payable comptant

— versement d’une rente annuelle et viagère de 9 000 € créée au profit et sur la tête du vendeur. Cette rente sera payable au vendeur jusqu’à son décès.

Il a été expressément convenu que cette rente sera payable d’avantce en 12 termes égaux de 750 € tous les cinq de chaque mois, pendant la vie et jusqu’au décès du Vendeur.

L’acte comporte en outre la clause suivante :

«7) En outre, et par dérogation des dispositions de l’article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise à demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le CREDIRENTIER de son intention d’user du bénéfice de la présente clause. Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le CREDIRENTIER et tous embellissements et améliorations apportés aux BIENS vendus seront de plein droit et définitivement acquis au CREDIRENTIER, sans recours ni répétition de la part du DEBIRENTIER défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés.

La partie du prix payée comptant sera, quant à sa destination, laissée à l’appréciation souveraine des tribunaux ».

La SCI [X] n’ayant pas réglé les rentes viagères des mois d’avril 2024, mai 2024, juin 2024 et juillet 2024, M. et Mme [N] lui ont fait signifier en date du 31 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue à l’acte notarié reçu par Maître [K] en date du 30 novembre 2011 par le ministère de la SAS MECHADIER-RIBEIRO & Associés, pour un montant en principal de 3 218,64 €.

Suite à à la délivrance de ce commandement de payer, la SCI [X] a adressé un courrier RAR à M.et Mme [N] daté du 23 août 2024 libellé dans les termes suivants :

« Madame, Monsieur,

Suite à un début d’année calamiteux pour notre famille (2ème Cancer en janvier pour [S] et Greffe de rein pour nos deux enfants le 17 juin 2024) nous n’avons pas pu engager nos engagements de paiement des rentes viagères.

Toutefois, à ce jour, toute la famille reprend courage et pour être à jour avec vous.

Je vous propose de vous régler par chèque, ci-inclus 50% du retard et des frais de commandement, soit 1 885,91 € ci-joints à encaisser immédiatement.

Nous vous ferons parvenir la même somme d’ici 30 jours.

Concernant la rente d’août 2024, un virement de 804,66 € a été fait ce jour sur votre compte.

En septembre, nous vous ferons un nouveau virement de 804,66 € et je pense que d’ici fin septembre nous serons à jour »

A la date du 31 août 2024, la SCI [X] restait devoir à Monsieur et Madame [N] la somme de 1 532,73 € en principal.

Ayant été autorisés par ordonnance du 28 septembre 2024 à assigner à jour fixe la SCI [X], M et Mme [N] lui ont fait délivrer assignation en date du 9 octobre 2024 pour l’audience du Tribunal judiciaire deNice fixée au 4 novembre 2024 aux fins de voir :

— voir constater le jeu de la clause resolutoire insérée dans l‘acte notarié reçu par Maitre [B] [K], Notaire aàNice en date du 30 novembre 2011.

— prononcer la résolution de ladite vente et ordonner la publication du jugement à intervenir par les services de la publicite foncière de [Localité 9].

— juger que toutes les sommes percues au titre des arrérages de la rente ainsi que tous embellissements et ameliorations apportes au bien vendu leur seront de plein droit et definitivement acquis, sans recours ni restitution de la part de la SCI [X], débitrice defaillante, et ce à titre de dommages et intérets et d’indemnite forfaitairement fixée ;

— condamner la SCI [X] d’avoir à leur verser une somme de 1.532,73 € au titre des rentes impayées pour les mois d’avril 2024, mai 2024, juin 2024 et juillet 2024

— juger que la somme par eux perçue au titre de la partie payée comptant, à savoir celle de 10.500 €, sera conservée par leurs soins à titre de dommages et intérêts

— condamner la SCI [X] au paiement d’ une somme de 3.500 € sur le fondement dc l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Après réouverture des débats, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 décembre 2024 et mise en délibéré au 13 février 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2024, M. et Mme [N] sollicitent de voir :

— DEBOUTER la SCI [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et pretentions.

Vu l’acte notarié en date du 30 novembre 2011 reçu par Maitre [B] [K], Notaire à [Localité 9],

Vu la clause résolutoire de droit prévue aux termes de l’acte notarié en date du 30 novembre 2011 reçu par Maitre [B] [K], Notaire à [Localité 9] ;

Vu le commandement de payer les rentes viageres visant la clause résolutoire signifié par le ministère de la SAS MECHADIER RIBEIRO & Associés, titulaire d’un office de commissaire de justice à [Localité 11] y domicilié [Adresse 4] en date du 31 juillet 2024 demeuré infructueux,

— CONSTATER le jeu de la clause résolutoire prévue aux termes dc l’acte notarié en date du 30 novembre 2011 reçu par Maitre [B] [K], Notaire à [Localité 9],

En conséquence,

— CONSTATER et en tant que de besoin PRONONCER la résolution de la vente intervenue entre Monsieur et Madame [N], d’une part et la SCI [X] d’autrepart, suivant acte notarié reçu en date du 30 novembre 2011 par Maître [B] [K], Notaire à Nice, portant sur les biens immobiliers (lots 135) dependant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 10], cadastre section [Cadastre 8] lieudit [Adresse 12] pour une surface de Oha 13a 68ca.

Ledit ensemble immobilier ayant fait 1'objet d’un état descriptif de division et règlement de coproprieté établi aux termes d’un acte reçu par Maitre [P] [I] Notaire a [Localité 9] le 3 decembre 1957, dont une copie authentique a été publiée au ler bureau des hypotheques de [Localité 9] le 24 octobre 1957 volume 2386 P numero 14.

Ledit état descriptifde division règlement de copropriété a été modifié :

— aux termes d’un acte reçu par Maitre [U], Notaire à [Localité 9], le 22 mars 1993, dont une copie authentique a été publiée au ler bureau des hypothèques de [Localité 9], le 27 avril 1993 volume 1993P n °2681,

— aux termes d’un acte reçu par Maitre [M], Notaire à [Localité 9] le 13 decembre 1996 dont une copie authentique a été publiée au ler bureau des hypothèques dc [Localité 9] le 14 janvier 1997 volume 1997P n°234 portant notamment changement de la numérotation des lots.

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir auprès des services de la publicité foncière de [Localité 9].

— DIRE ET JUGER que toutes les sommes perçues par Monsieur et Madame [N] au titre des arrérages de la rente, ainsi que tous embellissements et améliorations apportés aux biens vendus seront de plein droit et definitivement acquis à Monsieur et Madame [N] sans recours, ni restitution dc la part de la SCI [X], débitrice défaillante et ce, à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés.

— CONDAMNER la SCI [X] à verser à Monsieur et Madame [N] une somme de 1 532,73 € au titre du solde des rentes impayées pour les mois d’avril 2024, mai 2024, juin 2024 et juillet 2024.

— DIRE ET JUGER que la somme perçue par Monsieur et Madame [N] au titre de la partie payée comptant à savoir la somme de 10 500 euros, sera conservée par Monsieur et Madame [N] à titre de dommages et intérêts.

— CONDAMNER la SCI [X] à verser à Monsieur et Madame [N] une somme de 3 500 € sur le fondement de Particle 700 du CPC, ainsi que les entiers depens, en ce y compris, 1e coût du commandement de payer délivré à la requête de Monsieur et Madame [N] en date du 31/07/2024.

— DIRE ET JUGER ne pas y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, la SCI [X] sollicite de :

Vu les articles 1228, 1224, 1225, 1343-5 du Code civil, et l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

— CONSTATER que la SCI [X] est à jour de paiement de la rente,

— MAINTENIR l’acte de vente en viager,

— DÉBOUTER la partie adverse de ses demandes et prétentions,

— CONDAMNER M. et Mme [N] à payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— CONDAMNER M. et Mme [N] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC

Le délibéré a été fixé au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement juridique de la demande :

Il convient d’observer à titre liminaire qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec l’indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions doivent comprendre distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens qui doivent être invoqués dans la discussion ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions .

L’assignation et les conclusions de M. et Mme [N] ne répondent que très imparfaitement aux dispositions légales puique le fondement juridique n’est pas cité.

L’article 1224 du Code civil est quant à lui cité dans le commandement délivré à la SCI [X].

Sur la résolution du contrat :

Selon l’article 1224 du code civil :

“La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inxécution suffisamment grave , d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

L’acte du 30 novembre 2011 comporte la clause résolutoire suivante

« En outre, et par dérogation des dispositions de l’article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise à demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le CREDIRENTIER de son intention d’user du bénéfice de la présente clause. Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le CREDIRENTIER et tous embellissements et améliorations apportés aux BIENS vendus seront de plein droit et définitivement acquis au CREDIRENTIER, sans recours ni répétition de la part du DEBIRENTIER défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés.

La partie du prix payée comptant sera, quant à sa destination, laissée à l’appréciation souveraine des tribunaux ».

La SCI [X] n’ayant pas réglé les rentes viagères des mois d’avril 2024, mai 2024, juin 2024 et juillet 2024, M et Mme [N] lui ont fait signifier un commandement de payer par acte du 31 juillet 2024, visant la clause résolutoire prévue à l’acte notarié du 30 novembre 2011 par le ministère de la SAS MECHADIER-RIBEIRO & Associes, pour un montant en principal de 3 218,64 €.

La SCI [X] a alors adressé un courrier RAR à M. et Mme [N] daté du 23 août 2024 libellé dans les termes suivants :

“ Madame, Monsieur,

Suite à un début d’année calamiteux pour notre famille ( 2 ème Cancer en janvier pour [S] et Greffe de rein pour nos deux enfants le I 7juin 2024) nous n 'avons pas pu engager nos engagements de paiement des rentes viagères.

Toutefois, à ce jour, toute la famille reprend courage et pour être à jour avec vous.

Je vous propose de vous régler par chèque, ci-inclus 50 % du retard et des frais de commandement, soit 1 885,91 € ci-joints à encaisser immédiatement.

Nous vous ferons parvenir la même somme d’ici 30 jours.

Concernant la rente d’août 2024, un virement de 804,66 € a étefait ce jour sur votre compte.

En septembre, nous vousferons un nouveau virement de 804,66 € et je pense que d’ici fin septembre nous serons à jour… »

Les demandeurs font valoir qu’en l’état, le commandement de payer les rentes viagères visant la clause résolutoire delivré le 31 jui11et 2024 est demeuré partiellement infructueux, qu’ à la date du 31 août 2024, la SCI [X] restait leur devoir la somme de 1 532,73 € en principal, qu’ils sont donc fondés à solliciter que soit constaté le jeu de la clause resolutoire inserée dans l‘acte notarié reçu par Me [B] [K], Notaire à Nice en date du 30 novembre 2011 et que soit prononcée la résolution de ladite vente .

La SCI [X] invoque la force majeure à l’origine de son retard de paiement, du fait des graves problèmes de santé de ses gérants, sa bonne foi.

Elle soutient que la clause résolutoire n’est pas sans contrôle et que le juge dispose de divers moyens pour faire obstacle à son application, et même la suspendre .

Elle considère que l’exécution par le débiteur n’est pas postérieure au jeu de la clause puiqu’elle a réglé la moirtié du commandement dans les 30 jours, puis le solde tout en payant les rentes en cours .

SUR CE :

En vertu de l’article 1104 du Code civil “ Les contrats doivent être négociés , formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est dordre public.”

Il ressort des éléments versés aux débats par les parties :

— que suivant certificat médical en date du 19 juin 2024, et des deux bulletins d’hospitalisation du 18 juin 2024, les gérants de la SCI [X] Messieurs [V] [D] et [Z] [D] ont été hospitalisés dans le service UROLOGIE du CHU de [Localité 9]- Hôpital PASTEUR pour une “nephrectomie dans le cadre d’un don de rein “ de [V] [D] à son frère,

— que dans le délai du commandement, la SCI [X] a réglé la somme de 1685,91 euros, outre la rente en cours,

— que le solde a été réglé par virement du 18 novembre 2024 ( la SCI [X] prétendant toutefois avoir adressé le règlement du solde par courrier du 28 septembre 2024 non reçu selon M. et Mme [N]),

— que la rente est ainsi réglée depuis 14 ans , et qu’au jour des présentes le solde est apuré.

L’exécution par le débiteur n’est pas postérieure au jeu de la clause puisque la SCI [X] a réglé la moitié du commandement dans les 30 jours, puis le solde et a payé les rentes en cours.

En conséquence de la bonne foi de la débitrice, il convient de rejeter la demande de résolution de la vente du 30 novembre 2011 et de débouter M. et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes

Sur les autres demandes

Il résulte des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’abus pouvant donner droit à des dommages et intérêts suppose un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une légèreté blâmable ou erreur grave assimilable au dol

En l’espèce la SCI [X] ne démontre pas un tel comportement de la part des époux [N].

Cette demande, non étayée, sera rejetée.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

En conséquence M. et Mme [N] seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. Et Mme [N] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboute M.[A] [N] et Mme [F] [G] épouse [N] de l’intégralité de leurs demandes ;

Déboute la SCI [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M.[A] [N] et Mme [F] [G] épouse [N] aux entiers dépens .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT