TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 22/07495 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XDBW

Minute n° 25/00012

Grosse délivrée

le : 26/03/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [L] [O] épouse [I]

demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [O]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. POPS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 814 910 063, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 19 octobre 2009, monsieur [N] [O] et madame [P] [M] épouse [O] ont donné à bail commercial à la SARL BOCAL LOCA un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2009, moyennant un loyer annuel initial de 36.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de glacier, bar, salon de thé, restauration rapide.

Le 16 juin 2022, le bailleur, madame [L] [O] épouse [I] et madame [S] [O], venant aux droits de monsieur et madame [O], ont fait signifier au preneur, la SARL POPS, (nouvelle dénomination de la SARL BOCA LOCA), un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 81.000 euros hors taxes et hors charges.

Après signification d’un mémoire préalable le 31 août 2022, madame [L] [O] épouse [I] et madame [S] [O] ont, par acte du 04 octobre 2022, fait assigner la SARL POPS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023.

Par jugement du 15 février 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2023, que le montant du prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [A] [J] [K].

L’expert a déposé son rapport le 09 février 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, madame [L] [O] épouse [I] et madame [S] [O], soutenant leur mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 31 janvier 2025, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le loyer du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 78.845 euros,condamner la SARL POPS au paiement des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et à leur payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles soutiennent, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est pas discuté par les parties compte tenu de la durée effective du bail supérieure à 12 ans par l’effet de la tacite prolongation.

Elles exposent que la valeur locative doit être déterminée au regard d’une surface pondéré fixée conformément à l’expertise judiciaire à 171,44m², cette évaluation ne pouvant être remise en question après l’expertise sans avoir soumis à l’expert judiciaire les contestations.

S’agissant du prix par m², elles font valoir qu’il convient de retenir une valeur de 438 euros compte tenu des éléments de comparaison, de l’emplacement du local particulièrement adapté à l’exercice de l’activité, et des clauses favorables du bail pour le preneur.

Elles ajoutent que les éventuels désordres et réparations postérieurs à la date de renouvellement du bail sont inopérants dans la détermination de la valeur locative, de même que le chiffre d’affaires et le résultat comptable du preneur.

Elles sollicitent enfin l’application d’une majoration de 5% au titre de la terrasse exploitée par la SARL POPS sur le domaine public, élément éminemment substantiel pour l’activité exercée dans une voie piétonne ou semi-piétonne dans une cité balnéaire. Elle expose que cette terrasse est distincte de celle qui a été intégrée dans l’évaluation de la valeur locative par l’expert, qui porte sur une terrasse couverte ne faisant pas partie du domaine public.

A l’audience, la SARL POPS, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 25 janvier 2025 et déposé au greffe le 22 janvier 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :débouter « madame [O] et monsieur [O] » de leur demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 78.845 euros hors taxes et hors charges,fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 44.200 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 48.000 euros hors taxes et hors charges,en tout état de cause, condamner « madame [O] et monsieur [O] » au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL POPS soutient que le prix du bail renouvelé doit être fixé, conformément aux dispositions de l’article L145-34 du code de commerce à la valeur locative, compte tenu de sa durée effective excédant 12 ans.

Elle prétend que la superficie pondérée doit être fixée à 158m², dès lors qu’il a été retenu par l’expert une terrasse couverte pour une surface pondérée de 11,84m² qui correspond en réalité à la terrasse exploitée sur le domaine public et non à une terrasse comprise dans l’assiette du bail.

Elle fait valoir que le prix unitaire doit être fixé à 280 euros/m² au regard des éléments de comparaison, étant relevé que les commerces ayant un loyer de plus de 300 euros/m3 ne s’en sortent pas économiquement. Elle ajoute que l’état actuel des locaux, et notamment de la verrière, nécessite d’importants travaux.

En réponse à la demande de majoration au titre de la terrasse exploitée sur le domaine public, la SARL POPS expose qu’elle s’acquitte d’une redevance d’un montant actuel de 5.905 euros, ce qui constitue un facteur d’abattement de la valeur locative notamment en cas de perte de l’autorisation administrative d’exploitation.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision que le prix du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée du bail initial supérieure à 12 ans du fait de sa tacite prolongation, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

— les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :

1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;

3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local loué, situé sur un axe majeur de commercialité, présente une configuration sur trois niveaux, et est constitué :

au rez-de-chaussée :d’une terrasse couverte de 29,60m² : laquelle ne saurait se confondre avec la seconde terrasse exploitée sur le domaine public (non couverte) dès lors qu’il s’agit d’une terrasse couverte qui est comprise dans l’assiette du bail, le contrat mentionnant dans le local un avant-toit sur le domaine public avec volet roulant électrique, de deux salles de restaurant,d’une cuisine d’un bloc sanitaire,d’un local poubelle/réserve,d’une terrasse postérieure,d’un espace de stockage,au 1er étage, de réservesau 2ème étage de réserves, vestiaires, salle d’eau.

L’expertise permet de retenir que le bloc sanitaire a un accès uniquement par l’extérieur, que l’accès au 1er étage n’est pas optimal et que le 2ème niveau est peu exploitable.

Au regard de cette description des lieux, il n’y a pas lieu de déduire de la surface locative la superficie de la terrasse retenue par l’expert judiciaire, laquelle fait partie de l’emprise du bail commercial, même si elle est bâtie sur le domaine public et conduit au paiement d’une redevance (points 1 à 3 de la redevance acquittée).

Les coefficients de pondération proposés par l’expert judiciaire pour chacune de ces surfaces ne sont pas contestés et seront donc retenus pour voir fixer la surface utile pondérée du local à 171,44m².

S’agissant de la terrasse exploitée sur le domaine public, objet du surplus de la redevance publique (points 5 et 6), l’arrêté portant autorisation d’occupation du domaine public permet de relever qu’elle est d’une superficie de 36m². Malgré la précarité de cette occupation, les lieux loués bénéficient de cette autorisation d’exploitation, laquelle accroit de manière certaine, au vu de la photographie figurant dans l’expertise, la visibilité du commerce directement depuis la rue piétonne en été, et le nombre de places disponibles pour l’activité exercée de bar et restauration. Il s’agit d’un élément favorable pour le preneur qui doit être intégré dans la détermination de la valeur locative, tout en tenant compte du paiement d’une redevance d’occupation à la mairie.

Concernant les désordres allégués, le procès-verbal de constat produit mentionne des infiltrations d’eau. Si ce constat est postérieur à la date de renouvellement du bail, il convient toutefois de relever que l’expert judiciaire a indiqué qu’ils étaient déjà présents lors de sa visite et en avoir ainsi tenu compte dans la détermination de la valeur locative.

L’expertise judiciaire a enfin permis de retenir que les locaux sont en état passable d’entretien.

Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise judiciaire, une surface pondérée de 171,44 m² et une majoration, au titre de la terrasse, de 5% de la valeur locative qui sera fixée ci-dessous.

— la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

— les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En l’espèce, le bail ne comporte pas de clause exorbitante du droit commun.

— les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que le local bénéficie d’une bonne situation sur un axe majeur de commercialité du centre de la commune de [Localité 7], laquelle a connu une augmentation de son attractivité démontrée par l’accroissement du nombre d’habitants. Des travaux d’aménagement ont été réalisés notamment sur l’allée [Adresse 8] sur laquelle est situé le local, permettant une meilleure accessibilité pour les chalands.

Le local est implanté dans une station balnéaire, et le commerce est ouvert, au choix du preneur, six mois dans l’année.

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise judiciaire permet de relever que les loyers, dont il a pu avoir connaissance et qui lui ont été transmis par les parties, s’établissent entre 120 et 640 euros par m². Toutefois, l’ensemble des éléments de comparaison porte des superficies plus réduites que celle objet du bail litigieux, notamment s’agissant des montants les plus élevés qui concernent de petites boutiques.

Enfin, il convient de rappeler que les résultats comptables du preneur ne constituent pas l’un des facteurs de détermination de la valeur locative du local, lesquels sont strictement définis par le texte susvisé.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de l’emplacement favorable du local, de sa taille, mais de son état partiellement dégradé du fait des désordres d’infiltration, et de l’exploitation limitées des étages, il convient de retenir que l’évaluation proposée par l’expert est pertinente et de fixer la valeur locative à 340 euros du m², à laquelle il convient d’appliquer une majoration de 5% au titre de la terrasse, soit la somme totale annuelle arrondie de 61.200 euros à compter du 1er janvier 2023.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, principe admis par les deux parties, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du local situé [Adresse 2] à [Localité 6] au titre du bail conclu entre madame [L] [O] épouse [I] et madame [S] [O] et la SARL POPS renouvelé le 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 61.200 euros hors taxes et hors charges ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne madame [L] [O] épouse [I] et madame [S] [O] à en payer la moitié, et la SARL POPS à en payer la moitié ;

Déboute madame [L] [O] épouse [I] et madame [S] [O] et la SARL POPS de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE