COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/02062 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q36R

Du 19 Février 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

c/ S.C.P. SCP [I] [B]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Décembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 3], sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet AZURMER

[Adresse 5]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.P. SCP [I] [B]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparant, non représenté

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 08 Janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[L] [W] était propriétaire des lots n°9, 56,57,71 et 72 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a, par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, fait assigner la SCP [I]-[B], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M.[L] [W] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-16 073.74 euros au titre des charges et provisions échues avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts décomposée comme suit:

-5176.58 euros au titre du lot 9 soit 3431.69 euros au titre des sommes échues au 20 novembre 2025, 1647.18 euros au titre des appels de provision de charges à échoir du 1er janvier au 1er juillet 2026 et 97.71 euros au titre des appels de fonds réserve travaux à échoir du 1er janvier au 1er juillet 2026

-5102.05 euros au titre des lots 56 et 57 soit 3532.05 euros au titre des sommes échues au 20 novembre 2025, 1482.81 euros au titre des appels de provision de charges à échoir du 1er janvier au 1er juillet 2026 et 87.30 euros au titre des appels de fonds réserve travaux à échoir du 1er janvier au 1er juillet 2026

-5795 euros au titre des lots 71 et 72 soit 3846.08 euros au titre des sommes échues au 20 novembre 2025, 1890.81 euros au titre des appels de provision de charges à échoir du 1er janvier au 1er juillet 2026 et 58.11 euros au titre des appels de fonds réserve travaux à échoir du 1er janvier au 1er juillet 2026

-2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

-2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

À l’audience du 8 décembre 2025 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

La SCP [I]-[B] es qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M.[L] [W] régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que M.[L] [W] était propriétaire des lots n° 9, 56,57,71 et 72 au sein de l’immeuble [Adresse 1] SAINT [Adresse 2] et que la SCP [I]-[B] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de la succession de ce dernier.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 17 mars 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2023 jusqu’au 30 septembre 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024, 2025 jusqu’au 30 septembre 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à la SCP [I] [B] es qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M.[L] [W] pour la période considérée ainsi que les trois mises en demeure du 6 octobre 2025 envoyées par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur les sommes de 3287.69 euros pour le lot 9, 3388.05 euros pour les lots 56 et 57 et 3702.08 euros pour les lots 71 et 72 ( avis de réception signés) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des provision et charges échues outre des provisions à échoir au 1er juillet 2026.

Il ressort du décompte versé en date du 20 novembre 2025, que la SCP [I]-[B] es qualité d’administrateur de la succession de M.[W], ne s’est pas acquittée des sommes visées dans les mises en demeure dans le délai imparti et qu’elle est redevable des sommes de :

— pour le lot 9, 2744.69 euros arrêtée au 20 novembre 2025, 144 euros au titre des frais de mise en demeure qui constituent des frais nécessaires outre 1744.89 euros pour les provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2026

— pour les lots 56 et 57, 3229.05 euros arrêtée au 20 novembre 2025, 144 euros au titre des frais de mise en demeure qui constituent des frais nécessaires outre 1570.11 euros pour les provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2026

— pour les lots 71 et 72, 3543.08 euros arrêtée au 20 novembre 2025, 144 euros au titre des frais de mise en demeure qui constituent des frais nécessaires outre 1832.70 euros pour les provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2026

Toutefois, les autre frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, les demandes en paiement formées à ce titre, seront rejetées.

Enfin, les frais d’assignation relèvent des dépens.

Dès lors, force est de considérer que la SCP [I]-[B] es qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M.[W] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable des sommes suivantes :

— pour le lot 9: 2744.69 euros arrêtée au 20 novembre 2025,la somme de 144 euros au titre des frais de mise en demeure outre 1744.89 euros pour les provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2026

— pour les lots 56 et 57: 3229.05 euros arrêtée au 20 novembre 2025, la somme de 144 euros au titre des frais de mise en demeure outre 1570.11 euros pour les provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2026

— pour les lots 71 et 72, 3543.08 euros arrêtée au 20 novembre 2025 , la somme de 144 euros au titre des frais de mise en demeure outre 1832.70 euros pour les provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2026

Elle sera en conséquence condamnée es qualité, au paiement de ces sommes avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 6 octobre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCP [I]-[B] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M.[W] qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme et aux dépens

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SCP [I]-[B] es qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M.[L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 2], les sommes suivantes:

—  2744.69 euros pour le lot 9 au titre des provisions et charges échues au 20 novembre 2025, 144 euros au titre des frais nécessaires et 1744.89 euros au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2026

—  3229.05 euros pour les lots 56 et 57 au titre des des provisions et charges échues au 20 novembre 2025, de 144 euros au titre des frais nécessaires outre 1570.11 euros pour les provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2026

—  3543.08 euros pour les lots 71 et 72 au titre des des provisions et charges échues au 20 novembre 2025, de 144 euros au titre des frais nécessaires outre 1832.70 euros pour les provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2026 et ce avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 6 octobre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCP [I] [B] es qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M.[L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP [I] [B] es qualité d’administrateur judiciaire de la succession de M.[L] [W] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [Localité 2] PHILIPPE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT