COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LA SCI SEGURANE c/ S.A.S. SAS PHILIPPE ES ART GALLERY

MINUTE N° 26/

Du 04 Février 2026

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 23/00010 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PI2H

Par jugement en date du quatre Février deux mil vingt six

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Février 2026,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Philippe BERDAH

M^e Eric VEZZANI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. LA SCI SEGURANE

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe BERDAH, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.S. SAS PHILIPPE ES ART GALLERY

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*******************************

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail commercial du 28 novembre 2013, Mme [K] [B] a donné en location à la société Un Mercredi Onze un local commercial situé [Adresse 4], à usage de toutes activités artistiques, architecture d’intérieur et décoration pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2013 expirant le 30 novembre 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12.000 euros hors charges et hors taxes.

Le 23 septembre 2020, la société Ségurane, précédemment dénommé société Pelinol, a acquis les locaux appartenant à Mme [K] [B].

Suivant acte du commissaire de justice du 10 juin 2022, la société Un Mercredi Onze a sollicité auprès de la société Ségurane le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans, aux conditions et charges antérieures, sauf à majorer le loyer dans les conditions prévues par la loi.

Par courrier du 6 septembre 2022 signifié par acte du commissaire de justice, la bailleresse a accepté le renouvellement du bail mais sollicité le paiement d’un nouveau loyer annuel de 24.000 euros hors charges et taxes en évoquant la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Le 15 décembre 2022, la société Un Mercredi Onze a cédé son fonds de commerce à la société Philippe Es Art Gallery.

Par mémoire signifié à la société Philippe Es Art Gallery par commissaire de justice le 15 mai 2023, la société Ségurane a sollicité la fixation d’un loyer déplafonné de 28 800 euros par an à compter du 1er décembre 2022 et à titre subsidiaire une expertise judiciaire.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la société Ségurane a, par acte du commissaire de justice du 26 octobre 2023, fait assigner la société Philippe Es Art Gallery devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice pour obtenir :

• principalement :

la fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 28 800 euros par an, hors charges, majorée du dernier indice disponible, à compter du 1er décembre 2022la condamnation de société Philippe Es Art Gallery à lui payer le loyer de renouvellement de 28 800 euros hors charges et taxes par an majoré du dernier indice des loyers disponible à compter du 1er décembre 2022 avec intérêts de droit sur chacune des échéances dues depuis le 1er décembre 2022

la condamnation du locataire à lui verser les intérêts légaux sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer,• subsidiairement, une mesure d’expertise judiciaire,

• en toute hypothèse, la condamnation du locataire à lui verser une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 5 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail conclu le 28 novembre 2013 à compter du 1er décembre 2022 pour une nouvelle durée de neuf ans et, avant dire droit sur le montant du loyer de renouvellement au 1er décembre 2022, a ordonné une expertise en commettant Mme [P] [W] pour y procéder.

Mme [P] [W] a établi son rapport le 22 avril 2025 au terme duquel elle conclut que les quatre premiers éléments de l’article L. 145-33 du code de commerce avaient connus des modifications notables, favorables au commerce exercé, au cours du bail échu qui pouvaient constituer un motif de déplafonnement. Elle évalue le montant du loyer de renouvellement déplafonné à la somme de 15.660 euros par an hors taxes et hors charges et le montant du loyer révisé par application de la variation indiciaire à la somme de 13.676 euros par an hors taxes et hors charges.

Dans son mémoire en fixation de loyer commercial signifié le 5 septembre 2025, la société Ségurane sollicite :

la fixation du montant du loyer de renouvellement des lieux loués à la société Philippe Es Art Gallery situés [Adresse 7] [Localité 14] à la somme de 19.437,60 euros par an hors charges et hors taxes, soit la somme de 1.619,80 euros par mois majorée du dernier indice disponible à compter du 1er décembre 2022, date de renouvellement du bail,

la condamnation de la société Philippe Es Art Gallery au paiement du loyer de renouvellement de 19.437,60 euros par an hors charges et hors taxes, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances dues à compter du 1er décembre 2022,

la condamnation de la société Philippe Es Art Gallery à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire.

Elle rappelle que le plafonnement du loyer est écarté lors de son renouvellement en cas de modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce valeur locative, notamment en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur le commerce considéré et survenue pendant la période du bail expiré. Elle explique que le local loué se situe dans le quartier du [Localité 16], à proximité de la [Adresse 15], et qu’elle a souhaité augmenter son loyer en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant la période du bail expiré, ce que l’expert judiciaire a pu constater. Elle expose en effet que, selon cet expert, le local est situé à proximité d’un arrêt de tramway, dans un secteur qui a été aménagé avec de larges trottoirs et qui a connu une profonde mutation commerciale. Elle précise que Mme [W] a relevé que le local, en bon état général, se situe dans un immeuble de qualité avec une façade de bel aspect esthétique, et a du cachet.

Sur le déplafonnement du loyer, elle fait valoir que l’expert judiciaire a relevé que, durant le bail expiré, la ligne 2 du tramway avait été mise en service reliant l’Est à l’Ouest de la ville et l’aéroport dont un arrêt est en face du local et que la [Adresse 21] a été rénovée pour favoriser

l’attractivité des commerces et la circulation des piétons, ce qui a favorisé la fréquentation de la zone commerciale. Elle rappelle que la société Philippe Es Art Gallery a une activité de galerie d’art et non d’antiquaire et que l’allégation de difficultés causés par la réalisation des travaux de requalification de la zone n’est pas étayée par des éléments objectifs. Elle soutient que l’achèvement des travaux a permis au local de bénéficier d’une très forte visibilité et que de nouveaux commerces se sont implantés dans cette rue en attirant une nouvelle clientèle, notamment des commerces de bouche, dont la presse s’est fait l’écho.

Elle souligne que l’expert retient trois modifications notables dont deux ayant eu un intérêt pour le commerce considéré, ce qui justifie le déplafonnement du loyer de renouvellement fixé notamment au regard des prix pratiqués dans le voisinage. Elle conteste toutefois le fait que l’expert ait écarté deux références collectées postérieures à la requalification du quartier, ce qui l’a conduit à retenir un prix au m² de 301 €/an qu’elle considère sous-évalué. Elle estime que les cinq références devront être prises en compte pour fixer le prix du loyer de renouvellement sur la base d’un prix de 373,80 euros le m² par an, soit, pour une surface pondérée de 52 m², un loyer annuel hors taxes et hors charges de 19.437,60 euros et un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 1.619,80 euros à compter du 1er décembre 2022.

Dans son mémoire en réponse après expertise notifié par lettre recommandée du 21 novembre 2025, la société Philippe Es Art Gallery sollicite :

à titre principal, la fixation du loyer du bail renouvelé au montant plafonné de 13.676 euros, outre la provision sur charges de 70 euros par mois,à titre subsidiaire, la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 15.660 euros, correspondant à la valeur locative déterminé par l’expert judiciaire, outre la provision sur charges de 70 euros par mois,en tout état de cause, la condamnation de la société Ségurane à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire.

Elle fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire ne se prononce pas de façon catégorique sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et propose un loyer de renouvellement calculé par application de la variation indiciaire qu’elle demande à titre principal d’entériner. Elle soutient que si la modification des facteurs locaux de commercialité a pu avoir une incidence favorable sur certains commerces, dont les commerces de bouche, elle n’en n’a pas eu sur sa galerie d’art. Elle indique que l’impact de l’augmentation du flux de piétons n’est pas démontré, les touristes ne prenant pas le tram depuis l’aéroport pour acheter des antiquités. Elle en veut pour preuve que son commerce génère un chiffre d’affaires extrêmement faible, son compte étant systématiquement déficitaire. Elle en conclut que le loyer proposé en cas de déplafonnement est cohérent et doit être homologué à titre subsidiaire, soulignant que son montant est proche du montant du loyer plafonné. Elle fait observer que les demandes de la société bailleresse n’ont cessé d’augmenter et ont été démenties par les conclusions de l’expert judiciaire dont elle estime la critique infondée.

Elle ajoute que les intérêts produits par la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter de l’assignation en fixation du prix. Elle précise qu’elle avait proposé amiablement, avant toute procédure, un loyer de 15.600 euros correspondant très exactement au montant évalué par l’expert judiciaire de sorte qu’il serait inéquitable qu’il supporte les dépens et que ses frais irrépétibles ne lui soient pas remboursés.

Le dossier a été retenu à l’audience du 3 décembre 2025 et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé le 1er décembre 2022.

1. Sur la demande de déplafonnement du loyer de renouvellement.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Le loyer peut ainsi être fixé à la valeur locative si le bailleur démontre une modification notable au cours du bail expiré des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, à savoir :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

L’article L. 145-34 du code de commerce n’exigeant pas la modification de tous les éléments qu’il énumère, la modification notable d’un seul d’entre eux, favorable au locataire, suffit pour écarter le plafonnement.

Lorsque la modification des facteurs locaux de commercialité est invoquée, elle ne justifie un déplafonnement du loyer qu’en cas d’incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

L’article R. 145-6 du code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transports, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit l’environnement du local de la manière suivante :

« Premier tronçon de rue à 40 m de la [Adresse 15] et de la station de tramway ; emplacement dans une zone de flux piétons moyenne. Axe de circulation à sens unique sur deux voies puis aujourd’hui sur une voie après élargissement des trottoirs et trafic modéré. Il s’agit aujourd’hui d’une rue agréable aux trottoirs larges avec un flux de piéton moyen qui se polarise principalement sur le premier tronçon de la rue, celui le plus proche de la [Adresse 15] dans la partie où se situe le local considéré.

La [Adresse 21] n’a jamais eu véritablement d’identité commerciale très marquée mais regroupait quelques galeristes et antiquaires (en déclin structurel depuis une bonne dizaine d’années) et des vieux commerces.

Aujourd’hui Cave à vins, coiffeur, un pâtissier, trois boutiques de prêts à porter, épicerie, équipement de la maison, atelier d’architecture, galerie d’art.

Bon renouvellement d’enseigne avec des locaux qualitatifs mais taux de rotation assez élevé ces dernières années ; commercialité très éprouvée pendant les travaux du tramway. Actuellement, la commercialité semble se redynamiser. »

Mme [P] [W] procède ensuite à l’analyse des éléments 1 à 4 de l’article L. 145-33 du code de commerce en indiquant qu’en décembre 2019, au cours du bail expiré, a été mise en service la ligne 2 du tramway entre l'[Adresse 12] et [Localité 16] [Adresse 13], et qu’après l’arrivée de cette ligne de tramway, la [Adresse 19] a été entièrement requalifiée. Elle annexe à son rapport des photographies avant, pendant et après le chantier ainsi que des articles de presse sur le [Adresse 17].

Pour illustrer la transformation commerciale du quartier où se situe le local, elle indique que dans la période du bail expiré, se sont installés les commerces suivants : Vital Group (fenêtres, stores, volets roulants), les Pépites de Clapette (prêt à porter), La Baraque (glacier), La Baraque Concept Store (prêt à porter), Antiquité Meuble Déco et un coiffeur notamment. Elle ajoute qu’hors période, ont ouverts la pâtisserie Dugourd (ancien pâtissier de la Chèvre d’Or, vu dans Top Chef) et l’hôtel 4 étoiles Palais Ségurane.

Elle retient que l’évolution notable des moyens de transport et la mutation physique de la [Adresse 21] par son embellissement avec l’élargissement des trottoirs, la suppression du couloir de bus et la suppression de la double voie de circulation ont eu un impact positif sur l’activité du preneur alors que l’essor du [Adresse 17] par le renouvellement du commerce de détail a eu un impact neutre sur cette activité.

Il résulte de ces éléments objectifs une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré par la création et la mise en service d’une ligne de tramway avec un arrêt à quelques mètres du local ainsi que par l’achèvement de travaux de requalification et d’embellissement de la rue dont les trottoirs ont été élargis et une voie de circulation des bus a été supprimée, ce qui a accru le flux des piétons. Le local se situe désormais dans une zone de chalandise plus attractive, ce qui a un impact sur son activité de galerie d’art rendue puisqu’il est bien plus visible et accessible.

Dès lors que les facteurs locaux de commercialité ont connus, au cours du bail échu, des modifications notables favorables pour le commerce exercé par le preneur, le montant du loyer du bail renouvelé le 1er décembre 2022 devra être fixé à la valeur locative.

Sur le montant du loyer de renouvellement.

En vertu de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Pour fixer la valeur locative, Mme [P] [W] a retenu trois références relevées dans le même immeuble qui concernent des commerces de petits format (47 à 56 m² de surface pondérée) avec des prix unitaires de 280 euros à 320 euros par m² et par an.

Elle a constaté que les loyers au tout début de la [Adresse 20], où se concentrent les flux, sont les plus élevés de 350 euros le m² pour la pâtisserie Cappa installée de longue date jusqu’à 600 euros le m² pour le restaurant La Maioun installé plus récemment.

La société Ségurane conteste le raisonnement de l’expert qui a écarté les deux premières références de loyer, à savoir le bail du restaurant La Maioun ([Adresse 10]) d’une superficie de 130 m² avec un loyer unitaire de 615 €/m²/an et le bail de la pâtisserie Cappa ([Adresse 8]) d’une superficie de 154 m² avec un loyer unitaire de 351 €/m²/an.

En réponse à son dire, l’expert a indiqué n’avoir pas pris en compte ces deux références de commerces situés sous les arcades de la [Adresse 15] en raison de la différence de flux piétons bien plus importants en ce lieu, ce qui est objectivé par une carte « my traffic » mettant en évidence qu’il est bien plus modéré dans la [Adresse 21].

Cet élément objectif permet effectivement de considérer que les références de ces deux commerces doivent être écartées en raison de leur localisation sous les arcades de la [Adresse 15] qui est une zone de très forte fréquentation, bien plus importante que celle de la [Adresse 21] où les chalands de la [Adresse 15] ne se rendent pas nécessairement puisqu’ils empruntent principalement la [Adresse 18].

La société Ségurane reproche également à l’expert d’avoir retenu le prix de baux antérieurs à la modification des facteurs locaux de commercialité et d’avoir écarté le loyer de la pâtisserie Dugourd et du local Les Bouchons.

Mais l’expert lui a très justement rappelé que les références qu’elle a produites ne pouvaient pas être retenues car les baux avaient été consentis à des dates postérieures à la date de valeur recherchée le 1er décembre 2022.

C’est donc en vain que la société Ségurane se prévaut de l’ouverture de commerces en 2023 ou en 2024 voire de la valeur locative actuelle du local estimé par la consultation d’un site spécialisé puisque c’est à la date du renouvellement, le 1er décembre 2022 qu’il convient de se placer pour apprécier cette valeur au regard des prix qui étaient alors pratiqués dans le voisinage.

Dès lors, le calcul de la valeur locative de l’expert, sur la base d’un prix au m² de 301 euros sera entériné et le loyer de renouvellement sera fixé à la somme annuelle de 15.660 euros, hors taxes et hors charges à compter du 1er décembre 2022.

Il sera rappelé que l’article R. 145-23 du code de commerce n’attribue compétence au juge des loyers commerciaux que pour fixer le loyer non pour condamner à son paiement mais il est toutefois admis qu’il précise à compter de quelle date les intérêts sont dus sur le différentiel de loyer.

Il est constant qu’après fixation définitive, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé fixé judiciairement et le loyer payé depuis la date de prise d’effet du renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du loyer lorsque celle-ci émane du bailleur (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021).

Par conséquent, le loyer de renouvellement du bail consenti par la société Ségurane à la société Philippe Es Art Gallery portant sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 14] sera fixé à la somme de 15.660 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er décembre 2022.

Les intérêts au taux légal calculés sur la différence entre le loyer réglé et le loyer fixé judiciairement seront dus à compter du 26 octobre 2023, date de l’assignation délivrée par la société Ségurane à la société Philippe Es Art Gallery.

Sur les demandes accessoires.

La procédure ayant été nécessaire pour fixer les droits des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens en ce inclus les honoraires de Mme [P] [W].

Compte-tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Loyers Commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix du bail commercial portant des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 14] liant la société Ségurane à la société Philippe Es Art Gallery à la somme annuelle de 15.660 euros (Quinze mille six cent soixante euros) hors taxes et hors charges à compter du renouvellement du 1er décembre 2022 ;

DIT que les intérêts au taux légal calculés sur la différence entre le loyer réglé et le loyer fixé judiciairement seront dus par la société Philippe Es Art Gallery à compter du 26 octobre 2023, date de l’assignation en fixation judiciaire du loyer qui lui a été délivrée par la société Ségurane ;

DEBOUTE la société Ségurane de sa demande de condamnation qui excède la compétence dévolue au juge des loyers commerciaux par l’article R. 145-23 du code de commerce ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formulées de ce chef ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE la société Ségurane et la société Philippe Es Art Gallery à assumer chacune la moitié des dépens qui incluront le coût de l’expertise judiciaire de Mme [P] [W] ;

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX