TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00003 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFQE

Minute N° :

Date : 24 Février 2025

OPERATION :

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

S.C.I. 174 GALLIENI

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Gilles CAILLET, de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Mesdames Nathalie [N] et Anne FEUILLERAT et Monsieur Olivier TEXIER, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 27 Janvier 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire valant offres visé par le greffe le 19 janvier 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France (Epfif) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due à la Sci Gallieni au titre de l’expropriation de la parcelle section [Cadastre 7] supportant un immeuble et située [Adresse 3] à Villeneuve-le-Garenne à 364 844 € en valeur occupée et l’indemnité de remploi correspondante à 37 484,40 €.

Par ordonnance du 26 septembre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 06 novembre 2024 et le 02 décembre 2024. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante, du commissaire du gouvernement et de l’expropriée. Il mentionne les éléments suivants :

« I/ Environnement

Le bien est situé dans un quartier résidentiel, au sud de la ville, à proximité de l’A86 et des bords de Seine, à 7 minutes à pied du centre-ville et de ses commerces ainsi que des établissements administratifs et scolaires. Il est desservi par deux lignes de bus et se trouve à 500 mètres de l’arrêt du tramway T1 “Mairie de [Localité 9]”.

II/ Extérieur

La façade de cet immeuble en R+1 donne sur la rue. Au rez-de-chaussée se trouvent une fenêtre et une porte vitrine munies de rideaux métalliques, le tout surmonté d’une enseigne rétro-éclairée et d’une banne en tissu. La façade du premier étage est percée de deux fenêtres dans un état correct.

III/ Intérieur

Au rez-de-chaussée côté rue se trouve un espace d’acceuil de la clientèle du café-bar et du mobilier est présent, le tout est en bon état. Ce niveau a une superficie de 90 m². L’arrière du bâtiment est dédié au stockage de mobilier notamment.

La deuxième partie du commerce est occupée par la cuisine et du mobilier, avec une fenêtre sur cour et une cheminée d’apparât au fond de la pièce. On y trouve également des toilettes hommes/femmes, carrelées et en bon état ainsi qu’une voie d’accès à l’arrière du bâtiment. Une porte sur le côté de la cuisine s’ouvre sur un escalier menant au sous-sol. L’espace contenant la chaudière a un sol brut et la cave abrite des équipements utilisés par la brasserie. Elle est électrifiée et possède des pompes, canalisations et des rangements. Elle est accessible par une trappe dissimulée au niveau du bar, derrière le comptoir. Un atelier se trouve à droite de l’escalier servant aussi de stockage d’outillage. La hauteur sous plafond est d’environ 1,8 m. De l’escalier, une porte donne sur la cuisine.

A l’étage, une pièce se trouve à gauche et comporte une fenêtre côté allée et équipée d’une kitchenette. Dans la continuité du couloir, à droite, se trouve la salle de bain équipée d’une baigneoire et d’un lavabo, le tout en bon état. A droite se trouvent des toilettes carrelées.

Plus loin à gauche se trouve une grande chambre avec une cuisine équipée d’un évier. La troisième pièce est une chambre côté rue avec une fenêtre en double vitrage et un espace cuisine. La dernière chambre possède les mêmes caractéristiques.

Revenant dans la cour, à l’arrière, un petit local douche ainsi que des toilettes sont accessibles. 3 portes d’accès donnent directement sur des chambres en rez-de-chaussée d’une petite extension. La première chambre à gauche comporte un lavabo, un miroir, du mobilier et une fenêtre sur cour. La deuxième chambre au milieu est occupée. La troisième est à droite. Toutes ont la même la configuration, avec de la toile de verre partout. A partir de la cour se trouve un escalier pour accéder au premier étage. Un couloir unique avec du lino au sol dessert 3 autres chambres ayant la même configuration que celles du rez-de-chaussée.

Observation des parties :

Le représentant de l’expropriant explique que l’opération a pour cause la programmation de logements dans ce quartier. Le conseil de l’expropriant souligne que la première chambre a une surface très faible, que le débat porte sur la valorisation, qu’il est d’accord sur l’estimation en valeur libre et sur la méthode comparative concernant les termes. Le commissaire du Gouvernement souligne que, s’agissant d’un hôtel meublé, il proposera deux méthodes d’estimation. L’exproprié n’a pas émis d’observation»

Par mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 13 janvier 2025, l’Epfif sollicite la fixation d’une indemnité principale de 864 225,60 € en valeur libre, d’une indemnité de remploi de 87 422,56 € et d’une indemnité de déménagement de 8 000 € Ht.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 27 janvier 2025, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité principale de 807 400 € en valeur libre, une indemnité de remploi de 81 740 € et une indemnité de déménagement qui doit être justifiée par deux devis ou factures.

Par mémoire en fixation des indemnités d’expropriation visé par le greffe le 10 janvier 2025, la société Gallieni sollicite une indemnité principale de 1 121 400 €, une indemnité de remploi de 113 140 €, une indmenité de déménagement de 9 600 € et la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 27 janvier 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Sur la date de référence :

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme a été approuvé par délibération du conseil municipal le 1er octobre 2015 et a fait l’objet d’une modification approuvé par le conseil de territoire de l’établissement public Boucle Nord de Sein le 5 février 2020, transmis le 14 décembre 2019 à la préfecture.

En conséquence, la date de référence est fixée au 14 février 2020.

Sur l’indemnité principale :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En l’espèce, conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, si toutes les parties s’accordent sur le recours à la méthode comparative, il y a une divergence sur l’appréciation de la nature du bien.

En effet, le Commissaire de gouvernement qualifie le bien d’immeuble de rapport défini comme le bien dont l’exploitation génère des revenus à son propriétaire par la perception de loyers ou de rétributions versés par les occupants et dont les logements sont répartis de manière standardisée, ceci de type hôtel ou auberges de jeunesse notamment.

Or, l’Epfif et la société Gallieni lient la juridiction quant à la nature du bien qu’ils évaluent comme un hôtel meublé en appliquant le produit de l’assiette issue de la méthode comparative par la surface totale.

L’Epfif et la société Gallieni ont retenu les trois termes communs suivants :

9214P03/2023P20482 : 3 338 €/m²,2016P07956 du 14/12/2016 : 3 234 €/M²Jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre du 20 mai 2021 minute n°23/60 n°RG22/6 : 3 600 €/m².En pages 9 à 11 de ses écritures, l’Epfif ne retient que ces trois termes de comparaison et ne précise pas quel est le 4e auquel il fait référence en page n°11.

(3 338 + 3 234 + 3 600) / 3 = 3 390,666

Ainsi l’assiette de calcul est de 3 390,666 €/ m².

3 390,666 x 249,20 = 844 953,9672

La bien est valorisé à 844 953,96 €. Néanmoins, la juridiction ne pouvant statuer infra petita, il convient de fixer l’indemnité principale à 864 225,60 € en valeur libre constituant la prétention de l’Epfif.

Sur l’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + (15 000 – 5 000) / 100 x 15 + ( 864 225,60 – 15 000) / 100 x 10 = 87 422,56

L’indemnité de remploi est donc de 87 422,56 €.

Sur l’indemnité de déménagement :

Ce préjudice correspondant aux dépenses affectées au transport des meubles garnissant le bien exproprié vers un lieu situé dans une zone géographique proche.

En l’espèce, il est produit un devis n°2407152 FDZ du 19 juillet 2024 de la société Demerama de 8 000 €Ht, soit 9 600 € Ttc que l’Epfif ne conteste pas.

Dans la mesure où la Sci Gallieni ne justifie du régime fiscal auquel elle est soumise, il convient de fixer cette indemnité hors taxe, soit à 8 000 €.

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’Epfif à payer 3 000 € à la société Gallieni en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE l’indemnité principale due par l’établissement public foncier d’Île-de-France à la Sci 174 Gallieni au titre de l’expropriation de la parcelle section [Cadastre 7] supportant un immeuble et située [Adresse 3] à Villeneuve-le-Garenne à 864 225,60 € en valeur libre;

FIXE l’indemnité de remploi due par l’établissement public foncier d’Île-de-France à la Sci 174 Gallieni au titre de l’expropriation de la parcelle section J n°[Cadastre 1] supportant un immeuble et située [Adresse 3] à Villeneuve-le-Garenne à 87 422,56 € ;

FIXE l’indemnité de déménagement due par l’établissement public foncier d’Île-de-France à la Sci 174 Gallieni au titre de l’expropriation de la parcelle section [Cadastre 7] supportant un immeuble et située [Adresse 3] à Villeneuve-le-Garenne à 8 000 € HT ;

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France à payer 3 000 € à la société 174 Gallieni en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 8], le 24 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION