COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT :, [N], [L] veuve, [C],, [X], [C],, [B], [C],, [V], [C],, [E], [C],, [F], [C] c/ SDC, [Adresse 1]

MINUTE N° 2026/

Du 16 mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 22/03363 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OMO4

Grosse délivrée à :

M^e Stéphane GIANQUINTO

M^e Nina TROMBETTA

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame VALAT

Greffier : Madame AYADI

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 20 Novembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 23 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026 après prorogation, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS

Madame, [N], [L] veuve, [C],

[Adresse 2]

représentée par M^e Nina TROMBETTA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur, [X], [C],

[Adresse 3]

représenté par M^e Nina TROMBETTA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur, [B], [C],

[Adresse 4]

représenté par M^e Nina TROMBETTA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame, [V], [C],

[Adresse 5]

représentée par M^e Nina TROMBETTA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame, [E], [C],

[Adresse 6]

représentée par M^e Nina TROMBETTA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame, [F], [C],

[Adresse 7]

représentée par M^e Nina TROMBETTA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, [Adresse 1]

sis, [Adresse 8]

représenté par son syndic en exercice, l’agence du, [Localité 2] dont le siège social est sis, [Adresse 9] à, [Localité 3]

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme, [A], [H] veuve, [C], M., [X], [C], M., [B], [C], Mme, [V], [C], Mme, [E], [C] et Mme, [F], [C] sont propriétaires indivis des lots n°15 et 16 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé, [Adresse 10] à, [Localité 4].

Mme, [A], [C] est usufruitière et ses enfants, [X],, [B],, [V],, [E] et, [F], [C] sont nus-propriétaires.

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est réunie le 7 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2022, les consorts, [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de cette assemblée générale et, subsidiairement, l’annulation de la résolution n°12 adoptée par les copropriétaires.

Par conclusions en réponse n°3 notifiées le 31 octobre 2025, les consorts, [C] sollicitent :

A titre principal,

le prononcé de l’annulation de l’assemblée générale du 7 juin 2022 dans son intégralité,A titre subsidiaire,

le prononcé de la nullité de la résolution n°12 de cette assemblée générale,En tout état de cause,

que le syndicat des copropriétaires soit enjoint de justifier du delta de 2 105,82 euros entre la somme appelée au titre des travaux de création d’un ascenseur et la somme portée en négatif au débit du compte copropriétaire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,qu’il soit jugé que le syndicat des copropriétaires a commis une faute à l’origine des dommages qu’ils ont subis,la condamnation du syndicat des copropriétaires à verser à Mme, [N], [C] la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice matériel et financier,sa condamnation à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,que le syndicat des copropriétaires soit débouté de l’ensemble de ses demandes.

Ils font valoir à titre principal sur le fondement de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic a décidé de manière discrétionnaire que Mme, [N], [C] était le mandataire commun de l’indivision successorale et lui a adressé la convocation à l’assemblée générale contestée, alors qu’elle est usufruitière et que c’est le mandataire commun désigné d’un commun accord par les nus-propriétaires qui devait représenter l’indivision.

A titre subsidiaire, ils reprochent au syndicat des copropriétaires d’être revenu sur une décision prise lors d’une assemblée générale qui s’est réunie le 14 juin 2016 concernant une enveloppe de travaux d’un montant de 175 000 euros pour la création d’un ascenseur dans l’immeuble. Ils précisent que Mme, [N], [C] a souscrit un prêt de 6 000 euros et a débloqué une épargne de 4 000 euros aux fins de verser la somme totale de 10 000 euros suite à l’appel de fonds reçu au titre de ces travaux.

Ils expliquent que lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022, les copropriétaires ont voté en faveur d’une résolution n°12 annulant la décision votée lors de l’assemblée générale du 14 juin 2016 concernant la création d’un ascenseur et prévoyant le remboursement des appels de fonds correspondant. Ils estiment que les conditions exigées pour que l’assemblée générale puisse revenir valablement sur sa décision prise le 14 juin 2016 ne sont pas réunies puisque les travaux d’installation de l’ascenseur ont fait l’objet d’un commencement d’exécution se matérialisant par la collecte effective des fonds des copropriétaires, même si les travaux n’ont pas effectivement débuté. Ils estiment en outre que la nouvelle décision prise n’est pas conforme à l’intérêt collectif puisque certains copropriétaires ont souscrit un prêt et que l’installation d’un ascenseur dans l’immeuble apporte une plus-value à chaque appartement en cas de revente ou de location à un tiers.

Ils précisent que Mme, [N], [C] a subi un préjudice matériel puisqu’elle a souscrit un prêt pour honorer une partie de l’appel de fonds émis pour les travaux projetés et a réglé les échéances mensuelles de ce prêt d’un montant de 116,82 euros chacune entre le mois de février 2019 et le 15 janvier 2024 et qu’elles ont obéré son budget. Elle ajoute que l’utilisation de son épargne personnelle pour financer le surplus de l’appel de fonds à hauteur de 4 000 euros lui a causé également un double préjudice en ce que d’une part, cette somme n’a pas pu produire intérêts et que d’autre part, elle n’a pas pu en disposer et l’utiliser à d’autres fins.

En réponse aux écritures adverses, ils précisent que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l’existence d’une indivision puisque les convocations à l’assemblée générale étaient adressées à l’indivision, [C] et estime que le syndic aurait dû interroger Mme, [N], [C] concernant l’identité des coïndivisaires et la désignation d’un mandataire commun. Ils ajoutent qu’un mandat tacite ne peut pas être déduit du règlement des charges par Mme, [N], [C] et de sa présence seule aux assemblées générales puisque les autres coïndivisaires n’en étaient pas informés.

Par conclusions en réponse n°4 notifiées le 5 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] conclut au débouté des consorts, [C] de l’ensemble de leurs demandes et sollicite leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphane Gianquinto.

Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas été informé en application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 de la mutation intervenue suite au décès de M., [D], [C] le 14 mai 2014, ni de l’existence, ni de l’identité des indivisaires à convoquer aux assemblées générales. Il estime qu’un mandat tacite de Mme, [N], [C] est caractérisé.

Il réplique à la demande subsidiaire en annulation de la résolution n°12 que le début d’exécution n’est constitué que par le commencement matériel des travaux et non pas par les appels de fonds émis et honoré par les copropriétaires. Il ajoute que les travaux sont inexécutables en l’état plus de huit ans après leur approbation compte tenu de l’évolution de leur coût et que deux résolutions ont été adoptées par l’assemblée générale du 30 juin 2021 dans le cadre desquelles les copropriétaires ont renoncé au principe de création d’un ascenseur.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026 prorogé au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 7 juin 2022

L’article 23 alinéas 2, 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise qu’en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.

L’article 6 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, dispose que tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé, ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi. Cette notificatiion doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Même si le syndic a pu avoir connaissance de l’indivision, la mutation intervenue n’est pas opposable au syndicat des copropritaires si la notification du transfert de propriété prévue par l’article 6 précité n’a pas été effectuée.

Il appartient en outre aux consorts copropriétaires d’informer le syndic du démembrement de propriété. Le syndic n’a pas à vérifier la situation juridique des biens immobiliers.

En l’espèce, les consorts, [C] ne justifient pas d’avoir notifié au syndic la mutation intervenue suite au décès de M., [D], [C] survenu en 2014 et le démembrement de propriété.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 juin 2022 dans son intégralité.

Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°12

Une assemblée peut modifier ou annuler les décisions d’une précédente assemblée sous certaines conditions :

la première résolution ne doit pas avoir été déjà exécutée,

la seconde résolution ne doit pas porter atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu de la décision précédente,la seconde résolution doit être motivée par l’existence de circonstances nouvelles justifiant les mesures retenues et ne doit pas être dictée par des considérations étrangères à l’intérêt de la collectivité, la seconde résolution doit être adoptée à une majorité identique à celle légalement obtenue pour la première décision ;

En l’espèce, la résolution n°12 adoptée par l’assemblée générale du 7 juin 2022 porte sur l’annulation de la décision de l’assemblée générale du 14 juin 2016 concernant la création d’un ascenseur et le remboursement des appels de fonds correspondant.

Il est acquis que les travaux de création d’un ascenseur n’ont jamais débuté. Les consorts, [C] font valoir que l’appel de fonds correspondant a été émis et honoré par les copropriétaires. Toutefois, cette circonstance ne caractérise pas un commencement d’exécution un droit acquis aux consorts, [C]. Les nouvelles circonstances relatives à l’évolution du coût des travaux depuis la résolution adoptée en 2014 et le rejet du projet de travaux soumis au vote des copropriétaires justifient qu’une nouvelle résolution puisse revenir sur la résolution initialement adoptée.

En considération de ces éléments, les consorts, [C] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 7 juin 2022.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel

Il est acquis que Mme, [A], [C] a souscrit un prêt pour honorer partiellement l’appel de fonds émis au titre des travaux de création de l’ascenseur.

Elle produit un courrier de la Caisse d’Epargne daté du 9 janvier 2019 et le tableau d’amortissement démontrant qu’un prêt personnel d’un montant de 6 000 euros a été consenti pour une durée de 60 mois au taux annuel de 2,89 % et dont les échéances mensuelles étaient de 116,82 euros chacune.

Elle sera par conséquent indemnisée à hauteur de 453,58 euros pour les intérêts payés au titre du prêt entre le 15 février 2019 et le 15 janvier 2024 et à hauteur de 558 euros pour les frais d’assurance réglés au titre du prêt.

Enfin, Mme, [A], [C] a été privée de 4 000 euros d’épargne qui a également été mobilisée pour le règlement de l’appel de fonds émis pour le financement des travaux de création d’ascenseur et sera indemnisée hauteur de 400 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné à verser à Mme, [C] la somme de 1 411,58 euros (453,58 + 558 + 400) à titre de dommages-intérêts pour son préjudice matériel.

Sur la demande d’injonction

Les consorts, [C] font valoir que suite à l’adoption de la résolution n°12 par l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2022, la somme de 18 088,35 euros a été portée au

débit de leur compte, alors que l’appel de fonds correspondant aux travaux de création de l’ascenseur s’élevait à la somme de 20 194,17 euros, soit un écart de 2 105,82 euros qu’ils demandent au tribunal d’enjoindre le syndicat des copropriétaires de justifier sous astreinte.

Ils versent toutefois au soutien de leur demande uniquement les appels de fonds reçus par Mme, [A], [C] et ne permettent pas au tribunal de vérifier l’existence de l’écart de 2 105,82 euros allégué et de se prononcer sur le bien-fondé de cette demande.

Les consorts, [C] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute. Le tribunal a par ailleurs fait droit à la demande de dommages-intérêts formée par les consorts, [C].

A défaut d’établir que les consorts, [C] ont agi de mauvaise foi dans l’exercice de leur action, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties principalement perdantes au procès, les consorts, [C] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas que l’exécution de droit à titre provisoire soit écartée et la demande formée par les consorts, [C] à cet égard est sans objet.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandes principales des consorts, [C] ont été déclarées infondées et ils seront déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Mme, [A], [H] veuve, [C], M., [X], [C], M., [B], [C], Mme, [V], [C], Mme, [E], [C] et Mme, [F], [C] de leur demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale de l’immeuble situé, [Adresse 10] à, [Localité 4] du 7 juin 2022 dans son intégralité ;

DEBOUTE Mme, [A], [H] veuve, [C], M., [X], [C], M., [B], [C], Mme, [V], [C], Mme, [E], [C] et Mme, [F], [C] de leur demande de prononcé de la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale de l’immeuble, [Adresse 10] du 7 juin 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] à payer à Mme, [A], [H] veuve, [C] la somme de 1 411,58 euros (mille quatre cent onze euros et cinquante huit centimes) à titre de dommages-intérêts pour son préjudice matériel ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] de sa demande reconventionnelle de paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Mme, [A], [H] veuve, [C], M., [X], [C], M., [B], [C], Mme, [V], [C], Mme, [E], [C] et Mme, [F], [C] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 10] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme, [A], [H] veuve, [C], M., [X], [C], M., [B], [C], Mme, [V], [C], Mme, [E], [C] et Mme, [F], [C] aux dépens de l’instance, recouvrés par Maître Stéphane Gianquinto conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par la Présidente et par le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE