COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Adresse 1] c/ [M] [V]

N° 26/

Du 30 Avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/04439 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q2FH

Grosse délivrée à

Maître [H] [I]

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le30 Avril 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

S.D.C. [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [M] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [V] est propriétaire des lots n°13 et 23 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a fait délivrer à M. [S] [V] un commandement de payer la somme principale de 5.193,38 euros de charges de copropriété dues au 12 décembre 2022 par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2023.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 4] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, M. [S] [V] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

—  10.726,45 euros de charges de copropriété arrêtées au 8 août 2025 avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 5.193,38 euros à compter du commandement de payer du 4 janvier 2023, capitalisés annuellement sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

—  2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produit, pour démontrer le principe et le montant de sa créance d’un montant de 10.726,45 euros au 8 août 2025, les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les compte et budgets prévisionnels, les décomptes de charges et appels de fonds ainsi qu’un état détaillé et récapitulatif de sa créance. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Domicilié en Slovénie, M. [S] [V] a été assigné conformément règlement (UE) n 2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 par la remise de l’acte le 15 décembre 2025.

Il n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 février 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » produit :

— le relevé de propriété démontrant que M. [S] [V] est propriétaire des lots de copropriété n°13 et 23,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mars 2025 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2026 au 31/12/2026,

— les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [S] [V],

— un commandement de payer la somme de 5.193,38 euros de charges de copropriété dues 12 décembre 2022 délivrée à M. [S] [V] par acte du 4 janvier 2023,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 10.726,45 euros au 8 août 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 10.726,45 euros n’est pas constituée exclusivement de provisions exigibles et de charges courantes ou pour travaux mais comprend :

le coût du commandement de payer le 10/01/2023 : 461,95 euros,des frais de « constitution dossier avocat » le 14/02/2023 : 300 euros,des frais de « suivi dossier transmis à avocat » le 15/06/2023 : 200 euros,des frais de « conciliation préalable avant procès » le 13/06/2024 :30 euros,des frais de « honoraire transmission avocat » le 27/11/2024 : 240 euros,

Total : 1.231,95 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, de mise au contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût du commandement de payer d’un montant de 461,95 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à leur recouvrement à hauteur de 9.956,45 euros, comptes arrêtés au 8 août 2025, que M. [S] [V] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal intérêts calculés sur la somme de 5.193,38 euros à compter du commandement de payer du 4 janvier 2023 et jusqu’à parfait paiement, qui seront capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [S] [V] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Il cause ainsi à la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

M. [S] [V] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [S] [V] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 9.956,45 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement, comptes arrêtés au 8 août 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 5.193,38 euros à compter du 4 janvier 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [S] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [S] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [V] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT