TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/10334

N° Portalis 352J-W-B7J-DAWQ6

N° MINUTE : 1

Assignation du :

08 Juillet 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [R] [M][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [Z] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 08 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L OKIRAMA

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Annie BROSSET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1072

DEFENDERESSE

S.C YAMIJO

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2092

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 10 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2009, la S.C YAMIJO a donné à bail commercial à la S.A.R.L OKIRAMA, un local, sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans à compter du 15 juillet 2011 moyennant un loyer principal annuel de 57.600 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “ restauration asiatique, traiteur asiatique sur place et à emporter, à l’exception de tout service de livraison à domicile ”.

Le bail, arrivé à échéance le 14 juillet 2020, s’est ensuite prolongé tacitement.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 janvier 2023, la S.A.R.L OKIRAMA a fait signifier à la S.C YAMIJO une demande de renouvellement du contrat de bail commercial.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, la S.C YAMIJO a consenti au principe du renouvellement du bail sollicité à compter du 1er avril 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 80.000 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire notifié le 20 mars 2025, la S.A.R.L OKIRAMA a sollicité à titre principal la fixation d’un loyer de renouvellement évalué à la somme de 60.000 euros HT HC par an à compter du 1er avril 2023.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la S.A.R.L OKIRAMA a fait assigner la S.C YAMIJO devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

“A titre principal,

— Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges des locaux situés [Adresse 3] à la somme de 60.000 € (soixante mille euros) en principal à compter du 1er avril 2023,

— Condamner la société YAMIJO à rembourser le trop-perçu des loyers versés par la société OKIRAMA depuis le 1er avril 2023 avec intérêt au taux légal au fur et à mesure des règlements intervenus, ainsi que le réajustement du dépôt de garantie,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée,

— Mettre les frais d’expertise à la charge de la société YAMIJO,

— Fixer le loyer prévisionnel mensuel hors taxes et hors charges pour la durée de l’instance à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) en principal,

En tout état de cause,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamner la société YAMIJO à verser la somme de 3.000 € à la société OKIRAMA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société YAMIJO aux entiers dépens ”.

Sur la prescription, elle fait valoir que si l’acceptation de la bailleresse est intervenue le 13 mars 2023, le bail n’a pris effet que le 1er avril 2023 et que cette date constitue le point de départ du délai de prescription. Elle soutient que son action n’est donc pas prescrite. Elle sollicite la fixation du bail renouvelé à la somme de 60.000 euros, correspondant à la valeur locative.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 février 2026, dont la réception n’est pas contestée, et remis au greffe à l’audience le 9 février 2026, la S.C YAMIJO demande au juge des loyers commerciaux de :

“ IN LIMINE LITIS,

— JUGER PRESCRITE la société OKIRAMA en son action en fixation de loyer,

SUR LE FOND,

— DEBOUTER la société OKIRAMA en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— FIXER le lover du bail renouvelé à la somme de 83 193 28 (quatre-vingt-trois mille trois cent quatre-vingt-treize euros et vingt-huit cents) euros hors taxes hors charges par an en principal à compter du 1er avril 2023 payable à terme échu, en quatre termes égaux, le 1er des mois d’Avril, Juillet, Septembre et Janvier de chaque année.

— CONDAMNER la société OKIRAMA au paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

SUBSIDIAIREMENT,

Pout le cas où une mesure d’expertise serait ordonnée,

— METTRE les frais d’expertise à la charge de la société OKIRAMA,

— FIXER le loyer provisionnel mensuel pour la durée de P’instance à hauteur du loyer actuel soit la somme de 6.949,44 (six mille neuf cent quarante-neuf euros et quarante-quatre cents) euros € hors taxes hors charges en principal.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la société OKIRAMA à payer à la SCI YAMIJO une somme de 3.000 (trois mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.”

Elle fait valoir que l’action en fixation du loyer renouvelé est prescrite. Elle soutient que l’action en fixation du loyer renouvelé a pour point de départ, en cas de demande de renouvellement signifié au bailleur la date de cette acceptation, soit en l’espèce le 13 mars 2023. Sur le fond, elle sollicite la fixation du loyer renouvelé à la somme de 83.393,28 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2023.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 février 2026, et la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour notamment la prescription.

Il résulte de l’article L.145-60 du code de commerce que l’action en fixation du loyer en renouvellement, se prescrit par deux ans.

Il est admis de façon constante que le point de départ du délai de prescription pour une action en fixation du loyer d’un renouvellement par le preneur est fixé à la date d’effet du nouveau bail.

L’article L.145-10 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Il est admis de façon constante qu’à défaut de congé et de réponse du bailleur dans les trois mois de la demande de renouvellement du bail du preneur, le principe du renouvellement est accepté tacitement et le bail s’est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré.

En l’espèce, le délai de prescription a commencé à courir à compter de la prise d’effet du nouveau bail, soit le 1er avril 2023. Le mémoire préalable notifié le 20 mars 2025 a interrompu la prescription et fait courir un nouveau délai de prescription. De sorte que la présente instance introduite par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025 faisant suite à un mémoire préalable notifié le 20 mars 2025, n’est pas prescrite.

La S.C YAMIJO sera donc déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription. L’action de la S.A.R.L OKIRAMA en fixation du loyer du bail renouvelé est ainsi recevable.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Sur le déplafonnement du loyer

L’article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail s’est prolongé tacitement à compter du 15 juillet 2020, pour atteindre une durée effective de plus de douze ans. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties.

Dès lors, il y a lieu de constater que la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable et le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative des lieux loués.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, au regard de ce qui précède, les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la locataire, demanderesse dans la présente instance.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. Etant entendu qu’il n’est pas suffisamment justifié par la société preneuse de fixer un loyer provisionnel qui serait inférieur au dernier loyer contractuel de sorte qu’il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la S.C YAMIJO de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

DECLARE recevable l’action de la S.A.R.L OKIRAMA en fixation du loyer du bail renouvelé,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C YAMIJO à la S.A.R.L OKIRAMA, et portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

ORDONNE une mesure d’expertise ;

DÉSIGNE, pour y procéder, l’expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Monsieur [R] [M]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

avec pour mission de :

— convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3], et procéder à leur description ;

— rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er avril 2023, au regard des dispositions des articles L.145-33, et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— déterminer le montant du loyer plafonné du contrat de bail commercial à la date du 1er avril 2023, au regard des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— tenter de concilier les parties,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties,dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertise à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la S.A.R.L. OKIRAMA auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris ([Adresse 5]) , avec copie de la présente décision, avant le 08 juillet 2026 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertise sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.R.L. OKIRAMA a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT que l’expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 08 avril 2027 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai derigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertise,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertise, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert, il sera

pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [Z] [F]

STELLA MEDIATION

[Adresse 2]

[Courriel 2]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d’information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L OKIRAMA pendant la durée de la présente instance au titre du bail commercial au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 17 septembre 2026 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 08 avril 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA