Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 5 mars 2026, n° 22/02223

TJ Nice 5 mars 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Violation des règles de convocation des assemblées générales
La cour a jugé que le choix du lieu de l'assemblée générale n'avait pas été validé par une résolution antérieure et que la force majeure invoquée par le syndicat n'était pas prouvée, rendant l'assemblée nulle.
Accepté
Partie succombante
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires était la partie succombante et a ordonné la prise en charge des dépens par celui-ci.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait verser une somme à la S.C.I. au titre des frais de justice, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 5 mars 2026, n° 22/02223
Numéro(s) :	22/02223
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	19 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Armand ANAVEJérôme CARANTA
Cabinet(s) :	CSF JURCO
Parties :	S.C.I. LES PITCHOUNS IV c/ Syndicat de copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LES PITCHOUNS IV c/ Syndic. de copro. [Adresse 1]

N° 26/

Du 05 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 22/02223 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OGCX

Grosse délivrée à

M^e Jérôme CARANTA

la SELAS CSF JURCO

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Marie-Nina VALLI Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Mars 2026, signé par M^me Marie-Nina VALLI Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. LES PITCHOUNS IV

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole en exercice, pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Jérôme CARANTA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Les Pitchouns IV est propriétaire du lot n°28 d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 4] à [Localité 4] suivant l’état descriptif de division.

Faisant valoir que le syndic avait convoqué les copropriétaires à une assemblée générale du 31 mars 2022 à Vintimille en Italie, la société civile immobilière Les Pitchouns IV a fait assigner le syndicat des copropriétaires du Hameau de la Vieille Ferme devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 12 mai 2022 aux fins d’obtenir principalement le prononcé de la nullité de cette assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires du Hameau de la Vieille Ferme a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident communiquées le 3 octobre 2023 pour que soit prononcée la nullité de l’assignation pour vice de forme.

Par ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la réouverture des débats pour permettre à la société civile immobilière Les Pitchouns IV de communiquer au syndicat des copropriétaires la signification de l’assignation délivrée le 12 mai 2022 et la copie datée de la signification de cet acte sont insérées dans la cote procédure de son dossier déposé à l’audience.

Dans ses dernières conclusions d’incident communiquées le 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires du Hameau de la [Adresse 5] sollicitait de nouveau :

— in limine litis et à titre principal, le prononcé de la nullité de l’assignation,

— à titre subsidiaire, le prononcé pour forclusion de la déchéance du recours en contestation,

— en tout état de cause, la condamnation de la société Les Pitchouns IV à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions d’incident après réouverture des débats notifiées le 27 juin 2024, la société Les Pitchouns IV concluait au rejet de l’incident, à la fixation à plaider de l’affaire ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 16 mai 2025, le juge de la mise en état a :

Rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 12 mai 2022 par la société civile immobilière Les Pitchouns IV au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] ;

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion du recours exercé par la société civile immobilière Les Pitchouns IV à l’encontre de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] du 31 mars 2022 ;

Déclaré recevable l’action en contestation de l’assemblée générale du 31 mars 2022 initiée par la société civile immobilière Les Pitchouns IV ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 4] à [Localité 5] à verser à la société civile immobilière Les Pitchouns IV la somme de 800 euros (huit cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 4] à [Localité 5] aux dépens de l’incident ;

Et renvoyé la cause à une audience de mise en état.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, la SCI Les Pitchouns IV demande au juge de :

PRONONCER L’ANNULATION de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 31 mars 2022 de la communauté immobilière [Adresse 1], sise [Adresse 6].

CONDAMNER le syndicat aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 1.500 € au titre de l’art. 700 du Code de procédure civile.

Vu l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DIRE ET JUGER que la SCI LES PITCHOUNS IV sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI Les Pitchouns IV soutient que le syndic a convoqué les copropriétaires en vue d’une assemblée générale extraordinaire devant se tenir en Italie alors que l’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit « Sous réserves des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble. » et que, en l’espèce, le règlement de la copropriété prévoit la même chose en son article 89.

Il souligne que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir fait choix d’une ville en pays étranger mais estime que les motifs retenus par le syndicat sont inopérants, la ville de [Localité 5] n’étant nullement inaccessible. Par ailleurs il conteste la pertinence de l’argument du syndicat des copropriétaires qui relève que la plupart des copropriétaires sont de nationalité étrangère.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge de :

Débouter la SCI LES PITCHOUNS IV de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

Condamner la SCI LES PITCHOUNS IV à verser la somme de 1.500 € au Syndicat des Copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la SCI LES PITCHOUNS IV aux entiers dépens, ainsi que les sommes auxquelles l’huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article A 444-32 du Code de Commerce.

Le syndicat soutient que la copropriété est composée pour l’essentiel de résidents étrangers et notamment italiens, que cette copropriété a vocation à disparaître pour avoir été frappée par la tempête [E] et relever du plan Barnier, enfin qu’au jour de l’assemblée générale, la ville de [Localité 5] restait difficilement accessible. Le syndicat invoque la force majeure pour retenir la validité du lieu retenu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens à l’appui de leurs prétentions

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 10 septembre 2025 à effet différé au 26 décembre 2025 et l’affaire fixée à plaider au 8 janvier 2026.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2022 tenue à [Localité 6] en Italie.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit en son dernier alinéa que « sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est tenue dans la commune de la situation de l’immeuble ».

En l’espèce le règlement de copropriété stipule en son article 89 (page 41) :

Lieu et date de réunion : l’assemblée générale tient ses réunions à [Localité 5], commune de la situation de l’immeuble. (…)

Pour prévoir un lieu de réunion hors de la commune de la situation de l’immeuble, il faudrait une décision prise à la majorité de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (pour compléter le règlement de copropriété).

Le règlement de copropriété peut prévoir une dérogation : cette dérogation doit être clairement exprimée (Cass. 3e civ., 22 mai 1990 : D. 1991, jurispr. p. 142, note H. Souleau) et peut être modifiée à la majorité de l’article 26 précité.

En l’espèce, le choix du lieu de l’assemblée générale n’a pas été validé par une résolution antérieure de l’assemblée générale des copropriétaires.

La force majeure invoquée par le syndicat des copropriétaires est inopérante en l’espèce, dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve que la ville de tende eût été inaccessible à la date de l’assemblée générale.

Au demeurant, il n’est pas démontré que le choix de la ville de [Localité 6] en Italie était plus judicieux que celui de la ville de [Localité 7], chef-lieu du département des Alpes maritimes, et [Localité 7] était au moins facilement accessible, par la route ou l’autoroute, malgré les conséquences de la tempête [E].

Par ailleurs, la nationalité de la majorité des copropriétaires ne peut justifier de délocaliser dans un pays étranger le lieu de l’assemblée générale : le syndicat ne pourrait sérieusement soutenir la possibilité de tenir une assemblée générale en Suisse ou en Allemagne au gré des domiciles de certains copropriétaires.

L’assemblée générale du 31 mars 2022 doit donc être annulée.

Sur les demandes accessoires.

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens, et la SCI Les Pitchouns IV sera dispensée de contribuer aux frais et dépens de la procédure dans la répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI Les Pitchouns IV la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hameau de la vieille ferme situé [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que la SCI Les Pitchouns IV sera exclue de la répartition des dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hameau de la vieille ferme situé [Adresse 6] à payer à la SCI Les Pitchouns IV la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

Et le présent jugement a été signé par le greffier et le président,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT