TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00131 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D4RQ

MINUTE N°:

243 /2025

JUGEMENT DU

29 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Maître Anne-elise PROUST de la SELARL SADOT-PROUST

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [H] [F]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 29 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [C]

né le 04 janvier 1963 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant 11 bis rue Auguste Eudeline – 50570 MARIGNY-LE-LOZON

non comparant représenté par Maître Anne-Elise PROUST de la SELARL SADOT-PROUST, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Madame [K] [C]

née le 18 avril 1960 à SAINT-LO (MANCHE)

demeurant 11 bis rue Auguste Eudeline – 50570 MARIGNY-LE-LOZON

non comparante représentée par Maître Anne-Elise PROUST de la SELARL SADOT-PROUST, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [F]

né le 04 juin 1978 à NIAKHENE

demeurant 90 rue Samuel Beckett – Bât. 1, appt. 204 – Rés. LE DOMAINE DE LALICORNE – 50000 SAINT-LO

comparant en personne,

Débats à l’audience publique du 30 juin 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2023, ayant pris effet le 14 mars 2023, M. [P] [C] et Mme [K] [C], par l’intermédiaire de l’agence immobilière [T], ont donné à bail à M. [H] [F] un local à usage d’habitation situé 90 rue Samuel Beckett, résidence Le domaine de la Licorne, bâtiment A, appartement 204, étage 2, à SAINT LÔ (50000), moyennant un loyer mensuel révisable de 389 euros par mois, outre 52 euros de provision sur charges mensuelles, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève actuellement à la somme de 482,76 euros, charges comprises, depuis le mois de mars 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 décembre 2024 signifié à l’étude, M. [P] [C] et Mme [K] [C] ont fait signifier à M. [H] [F] un commandement de payer la somme de 1098,09 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus au 10 décembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 27 mars 2025 signifié à l’étude, M. [P] [C] et Mme [K] [C] ont fait assigner M. [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COUTANCES aux fins de :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 28 février 2025,

— à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise aux bailleurs, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil,

— dire en conséquence que M. [H] [F] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation, ou de résolution, du bail, à celle de l’entière libération des lieux,

— ordonner l’expulsion de M. [H] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser M. [P] [C] et Mme [K] [C] en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de l’expulsé,

— condamner à titre provisionnel M. [H] [F] à payer aux requérants :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, ouytre toutes charges locatives, de la date de résilaliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,

— la somme à titre provisonnel de 1652,52 euros en principal au titre des termes dus à fin mars 2025 selon décompte ci-dessus, terme de mars 2025 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation,

— tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

— la somme de 700 euros du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,

— les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié en date du 30 décembre 2024, celui de l’assignation et de sa notifiaction par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale,

— ordonner l’éxecution proviosire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 30 juin 2025, M. [P] [C] et Mme [K] [C], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3580,49 euros arrêtée à la date du 10 juin 2025. Ils indiquent qu’il n’y a pas eu de paiement depuis janvier 2025 et que le défendeur veut des délais de paiement malgré l’absence de reprise des paiements.

M. [H] [F] indique vouloir rester dans les lieux et avoir des délais de paiement. Il expose qu’il était en CDI mais qu’il a perdu son travail. Il précise qu’il a retrouvé un travail pour trois mois dans la sécurité et qu’il va avoir un CDI. Il indique qu’il va reprendre le loyer à la fin du mois pour que l’assistante sociale puisse faire le dossier FSL. Il indique ne pas avoir de dossier de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier concernant M. [H] [F] n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De même, aux termes du VII dudit article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son paragraphe 8 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2024, M. [P] [C] et Mme [K] [C] ont fait délivrer à M. [H] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1098,09 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus depuis le 7 octobre 2024 jusqu’au 10 décembre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 février 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [H] [F] indique qu’il était en CDI mais qu’il a perdu son travail. Il précise qu’il a retrouvé un travail pour trois mois dans la sécurité et qu’il va avoir un CDI. Il soutient qu’il va reprendre le loyer à la fin du mois.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, n’a été transmis par les services sociaux.

M. [H] [F] n’a apporté à l’audience ou en cours de délibéré aucun document permettant de proouver qu’il a retrouvé un emploi et qu’il sera en mesure de régler son loyer courant en plus de sa dette locative.

Par ailleurs, il reconnait à l’audience avoir été informé par une assistante sociale de ce qu’il devait reprendre le paiement du loyer avant l’audience pour pouvoir bénéficier de délais, ce qu’il n’a pas fait.

En conséquence, aucun délai de paiement ne lui sera accordé et son expulsion sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 28 février 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 28 février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [P] [C] et Mme [K] [C] justifient dans son principe de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 3580,49 euros arrêtée au jour de l’audience, compte tenu des impayés de loyers entre le 7 octobre 2024 et le 10 juin 2025.

Le locataire ne conteste ni le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner M. [H] [F] au paiement de la somme de 3580,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025 (terme de juin 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

M. [H] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [C] et de Mme [K] [C] les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner M. [H] [F] à leur verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 13 mars 2023 entre M. [P] [C] et Mme [K] [C]ainsi que M. [H] [F] portant sur un local à usage d’habitation situé 90 rue Samuel Beckett, bâtiment A, appartement 204, étage 2, résidence Le domaine de la Licorne, à SAINT LÔ (50000), à la date du 28 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux semaines à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [C] et Mme [K] [C]pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE M. [H] [F] à payer à M. [P] [C] et à Mme [K] [C] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter ddu 1er février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE M. [H] [F] à payer à M. [P] [C] et à Mme [K] [C] la somme de 3580,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 juin 2025 (terme de juin 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE M. [P] [C] et Mme [K] [C] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [H] [F] à payer à M. [P] [C] et à Mme [K] [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION