COUR D’APPEL D'[Localité 16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE c/ Syndicat Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], S.A. ALLIANZ IARD, S.A.R.L. B & V IMMOBILIER, S.A. GENERALI

N° 26/

Du 27 Janvier 2026

4ème Chambre civile

N° RG 22/04288 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OREI

Grosse délivrée à

la SARL ATORI AVOCATS

M^e Caroline BOZEC

la SELARL CABINET FRANCK BANERE

M^e Valérie CUNHA

la SCP WABG

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Eliancia KALO,Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 8Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

La société CCF (venant aux droits de HSBC CONTINENTAL EUROPE), SA immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n°315 769 257, dont le siège social est sis à [Adresse 23], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentée par M^e Marielle WALICKI de la SCP WABG, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Valérie CUNHA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 3]

[Localité 15]

représentée par M^e Caroline BOZEC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

S.A.R.L. B & V IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 4] [Adresse 20]

[Localité 1]

représentée par M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

S.A. GENERALI prise en la personne de son représentant légal es qualité d’assureur de la société B&V IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par M^e Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société HSBC Continental Europe exploite des locaux commerciaux au sous-sol et au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 11] à [Localité 21] suivant un bail commercial consenti par Mme [I] [F], renouvelé en dernier lieu le 1er janvier 2015.

Cet immeuble a été assuré par la société Generali du 27 avril au 9 novembre 2017 puis par la société Allianz à compter du 10 novembre 2017. Il était administré par la société B&V Immobilier à laquelle a succédé la société Matas & Lottier désignée en qualité de syndic en 2020.

La société CCF est venue aux droits de la société HSBC à la suite d’un apport partiel d’actifs concernant la banque de détail le 1er janvier 2024.

Le sous-sol des locaux commerciaux, qui était anciennement une salle des coffres, a subi des infiltrations.

Le syndic a mandaté la société Cepitelli Climat Confort qui, intervenue le 6 décembre 2017, a constaté un centimètre d’eau sur le sous-sol de la banque HSBC en provenance du mur extérieur, fuite pouvant provenir soit d’une canalisation passant à proximité et coulant par infiltration, soit des travaux réalisés sur la route ayant endommagé une canalisation d’eau située à proximité.

Le mandataire de la société locataire a mis en demeure le syndic, par lettre du 30 août 2018, de procéder aux travaux de réparation après avoir obtenu l’autorisation des services de la voirie pour y procéder.

La société Plomberie du [Adresse 17] a procédé à une inspection par caméra des canalisations le 15 janvier 2018 et a procédé en urgence, le 7 septembre 2018, à des travaux de pompage du sous-sol et de chemisage du collecteur des eaux usées de l’immeuble.

Ces travaux n’ont pas permis de remédier aux infiltrations si bien qu’après une nouvelle recherche de fuite, la société Plomberie du [Adresse 17] a procédé à des travaux de réhabilitation du collecteur de chute des eaux usées en poterie qui était cassé et fissuré le 10 octobre 2018.

Ces travaux n’ont pas davantage permis de faire cesser les désordres si bien que, dans un nouveau compte-rendu de recherche de fuite établi le 22 octobre 2018, la société Plomberie du [Adresse 17] a indiqué avoir constaté une fuite d’eau importante dans la salle des coffres, eaux très claires et non des eaux usées, ce qui laissait suspecter les arrivées d’eau Véolia alimentant les bâtiments.

Un rendez-vous a été organisé le 16 novembre 2018 avec Veolia qui a indiqué que les désordres pouvaient avoir pour origine une remontée d’eau par nappe phréatique à la suite de mouvements de terrain et que le magasin situé de l’autre côté de la rue rencontrait les mêmes difficultés suivant le compte-rendu d’intervention établi par la société Plomberie du [Adresse 17].

Le 27 mars 2019, la société HSBC et la société B & V Immobilier ont établi un constat de dégât des eaux mentionnant une fuite sur une canalisation commune, accessible et enterrée avec des réparations toujours en cours, le constat signé par les deux parties fixant une date de sinistre au 1er novembre 2017.

La société Plomberie du [Adresse 17] a réalisé une nouvelle inspection des canalisations le 3 mai 2019 et émis un rapport d’intervention concluant à un siphon très vétuste et une canalisation décalée de son axe, perturbant le fil de l’eau et créant des infiltrations dans le sous-sol de la banque, ainsi que la rupture du deuxième collecteur des eaux usées dans l'[Adresse 19].

Elle a émis un devis de réparation d’un montant de 12.876 euros le 14 mai 2019 qui a été transmis au syndic le 20 août 2019. L’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2019 a refusé de faire procéder aux travaux selon un devis moins onéreux émis par la société RC Contractors.

La société Citya Immobilier, désignée en remplacement de la société B&V Immobilier, a organisé une assemblée générale le 11 mars 2020 qui a décidé de faire procéder aux travaux de remplacement d’un siphon et de chemisage d’une canalisation qui ont été confiés à la société Monaclean.

Ces travaux ont été réalisés au mois d’octobre 2020.

Par actes du 28 octobre 2022, la société HSBC Continental Europe a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 21], la société B & V Immobilier, la société Generali et la société Allianz Iard aux fins d’obtenir l’indemnisation du préjudice causé par les désordres.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2025, la société CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] [Localité 21], de la société B & V Immobilier, de la société Generali et de la société Allianz Iard à lui payer les sommes suivantes :

63.087,19 euros en indemnisation de son préjudice,

6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’il a fallu attendre trois ans pour que les causes du sinistre soient réparées et que l’agence soit mise hors d’eau, délai durant lequel elle a exposé de lourds frais pour faire face aux conséquences des infiltrations correspondant à la location d’un déshumidificateur, au pompage des eaux et à la mise sur cales de six armoires.

Elle soutient que les infiltrations ont pour origine des fuites sur la canalisation d’eaux usées de l’immeuble, partie commune, si bien que la responsabilité de plein droit du syndicat est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle fait valoir que ce texte, dans sa rédaction ancienne, instituait déjà une responsabilité objective du syndicat qui ne pouvait s’en exonérer qu’en l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice ou en rapportant la cause d’un cas de force majeure ou de la faute de la victime.

Elle estime qu’il est établi que les désordres au sous-sol de la banque ont pour origine un défaut d’étanchéité de la canalisation d’eaux usées de l’immeuble, partie commune, sous la voirie communale et, plus précisément, la fissuration du collecteur d’eaux usées et de la vétusté d’un siphon. Elle souligne que ce collecteur n’avait jamais fait l’objet d’un quelconque entretien préalablement au sinistre.

Elle relève que l’argumentation du syndicat vise à instiller un doute sur l’origine des désordres, notamment d’une imputabilité à des travaux de voirie sans démontrer le fait d’un tiers qui serait exonératoire de responsabilité, ce qui revient à reconnaître un défaut d’entretien. Elle rappelle que la faute du syndicat n’est pas une condition de sa responsabilité de plein droit lorsque les désordres ont pour origine la vétusté d’une partie commune. Elle fait observer également que le syndicat se prévaut d’une origine indéterminée des désordres alors qu’il a pris en charge leur réparation et que le nouveau syndic est parfaitement informé de la nature de partie commune de la canalisation qui lui a été confirmée par les services de l’assainissement de la ville. Elle ajoute que le syndicat se prévaut également de la persistance du sinistre en invoquant de nouvelles infiltrations survenues dans le local en 2022, situation qui n’est pas comparable avec les désordres survenus en 2017 et sans aucun lien. Elle indique que le syndicat soutient encore que les infiltrations préexistaient avant l’année 2017 alors que les désordres préexistants étaient des remontées par capillarité dont les conséquences n’étaient pas comparables.

Elle souligne enfin qu’elle a informé le syndic dès la survenance des désordres et non seulement en août 2018 car, dans le cas contraire, la société B & V immobilier n’aurait pas mandaté la société Cepitelli pour procéder à une recherche de fuite le 6 décembre 2017. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, une telle faute, à la supposer établie, ne serait pas la cause du sinistre car elle n’est pas à l’origine de la fuite des canalisations non entretenues.

Elle en conclut que le syndicat et ses assureurs devront être condamnée à réparer son préjudice.

Elle considère que la responsabilité de la société B & V Immobilier est engagée car elle a manqué à ses obligations de syndic telles que résultant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en attendant trois années pour entreprendre les réparations sur les canalisations communes de l’immeuble. Elle souligne qu’après avoir été informée du sinistre, ce syndic n’a pas donné suite pendant plus de six mois et qu’elle a été défaillante, pendant toute la durée de son mandat, dans la gestion des désordres qu’elle n’a pas déclaré à l’assureur de l’immeuble.

Elle relève que les deux assureurs successifs de l’immeuble soutiennent que leur garantie n’est pas mobilisable. Elle soutient que la date du sinistre doit être fixée au 1er novembre 2017 qui figure sur le constat amiable de dégât des eaux si bien que la société Generali soit sa garantie et fait observer subsidiairement que la clause d’exclusion de garantie dont l’application est revendiquée par la société Allianz est nulle, à défaut d’être formelle et limitée comme l’exige l’article L. 113-1 du code des assurances.

Dans ses dernières écritures communiquées le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] [Localité 21] conclut :

à titre principal, au débouté,

à titre subsidiaire, à la condamnation de la société B & V Immobilier à le relever et garantir de toute condamnation,

à titre infiniment subsidiaire, à la condamnation de la société Generali à le relever et garantir de toute condamnation,

en tout état de cause :

à ce que l’exécution provisoire de droit soit écartée,

à la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 septembre 2019, le syndicat n’est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qu’en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes. Il précise que c’est ce texte qui est applicable au sinistre qui se serait produit le 1er novembre 2017 en raison du principe de non-rétroactivité de la loi et qu’il suppose la réunion de plusieurs conditions cumulatives : un dommage, un fait générateur de responsabilité et un lien de causalité. Il fait valoir qu’il ne conteste pas l’existence des désordres mais qu’ils doivent être imputables à un vice de construction, la banque se limitant à invoquer un défaut d’étanchéité de la canalisation d’eaux usées de l’immeuble, partie commune, sans le démontrer puisque les différents rapports d’intervention ne sont jamais parvenus à cette conclusion et qu’ils n’ont jamais invoqué une erreur de conception des canalisations ou une malfaçon. Il ajoute qu’il n’a cessé de mandater des professionnels de la plomberie pour procéder à des réparations à ses frais si bien qu’un défaut d’entretien ne saurait davantage être caractérisé, les retards de travaux résultant de l’attente des autorisations de la mairie, l’oubli de la locataire de lui transmettre le devis, l’absence de réponse de certaines entreprises mandatées. Il en déduit qu’il n’est pas responsable d’un défaut d’entretien alors qu’il a fait procéder aux réparations au fur et à mesure des fuites diagnostiquées.

Il fait valoir, en tout état de cause, que l’origine des désordres demeure inconnue, la société Plomberie du [Adresse 17] ayant modifié à plusieurs reprises ses conclusions après avoir constaté que ces travaux étaient inefficaces. Il souligne que le 11 janvier 2022, après la réalisation des derniers travaux en octobre 2020 dont la société HSBC soutient qu’ils ont mis un terme aux dommages, cette locataire a informé le syndic de nouvelles infiltrations en indiquant qu’il était probable qu’il s’agisse de la continuité du premier désordre. Il en déduit que l’origine des désordres est indéterminée et qu’aucune investigation technique n’a permis d’établir leur cause dans les parties communes de l’immeuble.

Il ajoute que la société HSBC ne produit pas le rapport d’inspection vidéo du collecteur eaux usées de la voirie effectuée le 23 mai 2019 et l’analyse des eaux d’infiltrations effectuée par l’Apave le 10 juillet 2019 susceptibles de permettre d’identifier l’origine des désordres. Il soutient que la situation dont se plaint la demanderesse préexistait dans les locaux bien avant novembre 2017 comme en atteste un ancien collaborateur de la société HSBC qui y a exercé entre 1975 et 2004. Il souligne également que le mandataire de la société HSBC a reconnu, à plusieurs reprises, que les dommages pouvaient avoir pour origine des travaux de voirie réalisés par la commune précisément en novembre 2017, comme l’indiquait d’ailleurs la société Cepitelli en décembre 2017. Il soutient dès lors que les désordres pourraient avoir été causé par le fait d’un tiers, cause exonératoire de responsabilité. Il estime également qu’en tardant à l’aviser des désordres, ce qu’elle n’a fait que le 30 août 2018, la société HSBC a contribué à son propre préjudice, de même qu’en raison des fuites du bloc climatiseur qu’elle a installé sans autorisation.

Il conclut en conséquence que sa responsabilité n’est pas engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de preuve que les dommages ont pour origine une partie commune de la copropriété.

Subsidiairement, il rappelle que, sur le fondement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit faire procéder de sa propre initiative aux travaux urgents puis en informer les copropriétaires en convoquant immédiatement une assemblée générale. Il estime que la société B&V Immobilier n’a pas choisi l’entreprise et les travaux à réaliser, après avoir déterminer leur cause exacte si nécessaire par la mise en œuvre d’une expertise judiciaire, ce qu’elle n’a pas fait avant d’engager des travaux réparatoires réalisés par l’entreprise choisi par la locataire commerciale pour un montant total de plus de 10.000 euros qui se sont avérés inefficaces. Il considère qu’elle a donc commis une faute si bien qu’elle devra, le cas échéant, être condamnée à la relever et garantir de toute condamnation.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 22 novembre 2023, la société B & V Immobilier conclut :

— à titre principal, au débouté,

— à titre subsidiaire, à la réduction à de plus justes proportions de l’indemnisation des dommages,

— à titre infiniment subsidiaire, à la limitation de sa condamnation à la somme de 21.785,45 euros,

— en tout état de cause, à la condamnation de la société HSBC ou de tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle relève que ses premiers échanges avec la société HSBC relatifs aux infiltrations datent du mois d’août 2018, la déclaration de sinistre ayant été effectuée le 27 mars 2019 et qu’il n’existe aucune pièce antérieure au mois d’août permettant de lui reprocher un manque de diligence dans la gestion du sinistre. Elle considère, au contraire, qu’elle a été particulièrement diligente comme le démontrent les échanges de mail retraçant la chronologie de ses interventions et des entreprises mandatées jusqu’à la fin de son mandat lors de l’assemblée générale du 24 octobre 2019. Elle observe qu’elle ne pouvait plus intervenir après cette date, le cabinet Citya lui ayant succédé sans accomplir davantage de démarches mais sans être mis en cause.

Elle rappelle qu’elle a mandaté la société Cepitelli, la société Plomberie du [Adresse 17] et la société RC Contractors pour procéder aux réparations et qu’elle a soumis à l’assemblée des travaux de réparation qui ont été rejetés le 24 octobre 2019. Elle relève que les conclusions de la société Plomberie du [Adresse 17] n’ont été remises en cause par aucune des autres entreprises intervenues mais également que, début 2022, des infiltrations sont réapparues au sous-sol de la banque, ce qui démontre que les travaux réalisés sous l’égide du nouveau syndic n’ont finalement par permis de remédier aux désordres. Elle soutient également que les désordres pourraient provenir des équipements de la commune de [Localité 21] si bien que les parties communes ne seraient pas à l’origine du sinistre, faisant obstacle à toute condamnation du syndicat.

Subsidiairement et sur le préjudice invoqué, elle estime que toutes les factures antérieures au mois d’août 2018 et postérieures à la fin de son mandat en octobre 2019 doivent être déduite de l’estimation des dommages, de même que la facture d’analyse de l’eau non communiquée et de mise sur cales des armoires dans un local non prévu pour y entreposer des documents si bien que le préjudice réparable ne saurait excéder la somme de 21.785,45 euros. Elle soutient qu’il résulte des clauses du bail mais également du mode constructif que ce sous-sol était humide si bien qu’en modifiant destination de ce local en local de stockage en connaissance de cause et sans travaux préalable, la société HSBC a contribué à la réalisation de son préjudice.

Dans ses conclusions en réponse notifiées le 10 septembre 2024, la société Generali Iard :

— à titre principal, conclut au rejet des demandes,

— à titre subsidiaire, sollicite la limitation de la condamnation pouvant être mise à sa charge à la somme de 29.244 euros sous déduction de la franchise contractuelle de 731,10 euros ainsi que la condamnation de la société B&V Immobilier à la relever et garantir de toute condamnation,

— en tout état de cause, demande la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose avoir assuré l’immeuble selon une police à effet au 27 avril 2017 et relate les multiples interventions dont elle considère qu’elles n’ont jamais permis de déterminer la cause du sinistre. Elle estime que dans la mesure où il ne peut être exclu que les dommages trouvent leur origine dans un défaut du réseau public ou qu’ils soient consécutifs à la présence d’une nappe phréatique, il n’est pas rapporté la preuve qu’ils relèvent des garanties souscrites. Elle rappelle qu’il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie. Elle ajoute que la date de survenance du sinistre n’est pas davantage déterminée puisque le constat amiable a été établi le 27 mars 2019 et qu’il ressort des échanges de lettres qu’il serait apparu à la suite de la réalisation de travaux de voirie en novembre 2017 sans autre précision. Elle en déduit qu’il n’est pas démontré que le sinistre est survenu antérieurement au 9 novembre 2017, date de cessation de ses garanties, et qu’il n’est pas possible de déterminer s’il s’agit d’un même sinistre ou de sinistres successifs.

Subsidiairement, elle fait valoir que seule sa garantie « responsabilité civile, dégât des eaux » aurait vocation à s’appliquer, ce qui limiterait l’indemnité, en application du contrat, à la somme de 28.512,90 euros, franchise déduite. Elle ajoute que la société B&V Immobilier a commis une faute dans la gestion du sinistre, dont les causes ne sont pas identifiées, et qui ne lui a pas été déclaré pour permettre de désigner un expert et de mettre en cause la commune de [Localité 21] ou Veolia si bien qu’en cas de condamnation, elle subit un préjudice en la privant de la faculté d’exercer des recours récursoires. Elle estime en conséquence que la société B&V Immobilier devra être condamnée à la relever et garantir de toute condamnation.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 23 décembre 2024, la société Allianz Iard conclut principalement à sa mise hors de cause, subsidiairement au débouté et, en tout état de cause, à la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le sinistre s’étant produit le 1er novembre 2017, les garanties de la police d’assurance à effet au 10 novembre 2017 ne sont pas mobilisables. Elle ajoute que cette police contient une exclusion de garantie pour tout dommage résultant d’un défaut d’entretien et de réparation, ce qu’elle estime être le cas en l’espèce.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025 prorogé au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

En vertu du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le mauvais état des parties communes ou le vice de construction, sans que la victime n’ait à rapporter la preuve d’une faute de sa part.

La responsabilité du syndicat est en effet une responsabilité objective, corollaire de son obligation d’entretenir les parties communes et de maintenir les éléments d’équipement collectif en bon état de fonctionnement, qui est engagée quand bien même les dommages ne sont pas de son fait à charge pour lui d’exercer toutes actions récursoires.

La victime du dommage doit néanmoins démontrer que les conditions de la responsabilité de plein droit du syndicat sont réunies, à savoir que les dommages causés sont imputables à un vice de construction ou un défaut d’entretien d’une partie commune ou d’un élément d’équipement commun de l’immeuble dont le syndicat à la charge.

Il est acquis que la démonstration de l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage est une condition de mise en œuvre de l’action en responsabilité objective du syndicat des copropriétaires.

La circonstance que le dommage trouve sa cause dans les parties communes n’emporte pas présomption du défaut d’entretien et présomption de causalité par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-18.503).

En l’espèce, le sous-sol des locaux commerciaux de l’immeuble exploité par la société HSBC aux droits de laquelle vient la société CCF a été endommagé par d’importantes infiltrations qui n’ont pas fait immédiatement l’objet d’un constat amiable mais qui ont conduit le syndic, la société B&V Immobilier, à mandater la société Cepitelli Climat Confort pour procéder à une recherche de fuite.

Cette société a établi un rapport dans les termes suivants :

« Fuite dans le coffre de la banque HSBC au premier sous-sol

Nous avons constaté un centimètre d’eau sur le sol

Cette eau provient du mur qui donne sur l’extérieur côté route

Nous pensons que la fuite peut provenir de deux endroits :

Soit une canalisation passant à proximité et coulant par infiltration

Soit des travaux sur la route ont pu endommager une canalisation d’eau située à proximité

Afin de situer précisément la fuite, il faudrait ouvrir la route. »

Par lettre du 30 août 2018, le mandataire de la société locataire a mis en demeure le syndic de procéder aux travaux de réparation après avoir obtenu l’autorisation des services de la voirie pour y procéder conformément à un courriel du même jour.

La société Plomberie du [Adresse 17], qui avait procédé à une inspection par caméra des canalisations le 15 janvier 2018, a procédé en urgence, le 7 septembre 2018, à des travaux de pompage du sous-sol, de chemisage d’une canalisation en fonte d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées cassée ainsi que d’étanchéité du regard.

Ces travaux n’ont pas permis de remédier aux infiltrations si bien qu’après une nouvelle recherche de fuite le 14 septembre 2018, la société Plomberie du [Adresse 17] a procédé à des travaux de réhabilitation du collecteur de chute des eaux usées en poterie cassé et fissuré le 10 octobre 2018.

Ces travaux n’ont pas davantage permis de faire cesser les désordres si bien que, dans un nouveau compte-rendu de recherche de fuite établi le 22 octobre 2018, la société Plomberie du [Adresse 17] a indiqué constater une fuite d’eau importante dans la salle des coffres, eau très claire, ce qui laissait suspecter les arrivées d’eau Véolia alimentant les bâtiments.

Un rendez-vous a été organisé le 16 novembre 2018 avec Veolia qui a indiqué que les désordres pouvaient avoir pour origine une remontée d’eau par nappe phréatique à la suite de mouvements de terrain et que le magasin situé de l’autre côté de la rue rencontrait les mêmes difficultés suivant le compte-rendu d’intervention de la société Plomberie du [Adresse 17] qui était présente.

La société Plomberie du [Adresse 17] a procédé à une nouvelle recherche de fuite le 12 février 2019 en indiquant dans ses conclusions :

« Suite à notre recherche de fuite, nous avons effectué un chemisage dans un collecteur d’eau usée passant sous le trottoir à l’aplomb de l’infiltration dans la chambre forte.

Nous constatons, après un passage caméra, que notre travail ne présente pas de défaut ni problème mais qu’il y a un Té de raccordement après le siphon en poterie qui est complètement cassé. Nous ne pouvons pas le traiter en résine.

Il a été justement évité avec la gaine pour pouvoir laisser le passage de l’eau venant de l’immeuble, au moment de notre chemisage, ce Té n’était pas cassé. On voit clairement sur les photos que le Té s’est cassé par la suite car la résine a subi un décalage.

Pour remédier à ce problème, il faut effectuer le remplacement de ce Té en traditionnel après ouverture du trottoir. Devis transmis pour réparation.

Origine de la fuite : commune. »

Le 27 mars 2019, la société HSBC et la société B&V Immobilier ont établi un constat de dégât des eaux mentionnant une fuite sur une canalisation commune, accessible et enterrée avec des réparations toujours en cours qui fixe la survenance du sinistre au 1er novembre 2017.

La société Plomberie du [Adresse 17] a réalisé une nouvelle inspection des canalisations le 3 mai 2019 et émis un rapport d’intervention concluant à un siphon très vétuste et une canalisation décalée de son axe, perturbant le fil de l’eau et créant des infiltrations dans le sous-sol de la banque, ainsi que la rupture du deuxième collecteur des eaux usées dans l'[Adresse 19].

Elle a émis un devis de réparation d’un montant de 12.876 euros le 14 mai 2019 qui a été transmis au syndic le 20 août 2019. L’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2019 a refusé de faire procéder aux mêmes travaux selon le devis de l’entreprise RC Contractors.

La société Citya Immobilier, désignée en remplacement de la société B&V Immobilier, a organisé une assemblée générale le 11 mars 2020 qui a décidé de faire procéder aux travaux de remplacement d’un siphon et de chemisage d’une canalisation qui ont été confiés à la société Monaclean.

Ces travaux ont été achevés et facturés le 31 octobre 2020 et la société CCF venant aux droits de la société HSBC fait valoir que les désordres ont cessé depuis lors, ce dont il s’induirait qu’ils avaient pour origine un défaut d’entretien des canalisations communes réparées par la société Monaclean.

Pour autant, la société HSBC a, le 11 janvier 2022, indiqué avoir constaté de nouvelles infiltrations au sous-sol de l’immeuble dont un mur gorgé d’eau rendant probable qu’il s’agisse de la continuité du premier sinistre dont la réparation n’avait pas été efficace.

La société Monaclean a alors procédé à de nouvelles investigations dont des inspections vidéo qui ont conclu notamment qu’il existait une fissure/casse sur le siphon des [Localité 18] dans le regard R3 [Localité 18] mais que le test avec fluorescéine était sans résultat apparent sur le mur de la banque.

Il convient de relever que les autres hypothèses émises lors de la constatation des dommages, autre que celle de la rupture de canalisations ou de ses éléments vétustes, dont la réparation a été successivement opérée à la demande de la locataire commerciale qui a même fait délivrer au syndic une sommation d’exécuter les travaux le 20 août 2020, n’ont jamais été explorées.

Or, avaient notamment été émises les hypothèses d’un défaut du réseau Véolia, de l’exécution de travaux de voirie à la date de survenance du sinistre, ou de remontées d’une nappe phréatique qui pouvaient être la cause des dommages dans les locaux de la société HSBC mais également de dommages dans le sous-sol d’un magasin voisin, la société Plomberie du [Adresse 17] ayant elle-même constaté que les eaux d’infiltration n’étaient pas des eaux usées mais une eau claire (rapport d’intervention du 22 octobre 2018).

Dans ce contexte, en l’absence de déclaration de sinistre et de désignation d’un technicien par l’assureur et en présence de travaux successivement entrepris sur les canalisations communes inefficaces à faire cesser les infiltrations, il ne peut qu’être constaté que l’origine des dommages n’est toujours pas identifiée avec certitude.

En effet, ce n’est pas parce qu’il a été constaté que les canalisations communes ou leurs éléments étaient fissurées ou vétustes qu’elles sont nécessairement la cause des dommages précisément survenus dans les locaux de la société CCF venant aux droits de la société HSBC.

Aucune investigation objective n’a permis de déterminer l’origine du sinistre survenu à la fin de l’année 2017 au sous-sol de l’immeuble et de rapporter la preuve qu’un défaut d’entretien d’une partie commune en est la cause, la réparation réalisée par la société Monaclean en octobre 2020 n’ayant pas fait cesser de manière définitive les dommages et constituant une simple présomption insuffisante à rapporter cette preuve alors que d’autres causes de survenance des infiltrations n’ont jamais été exclues.

Dès lors qu’il n’est pas démontré qu’un défaut d’entretien des parties communes est la cause des dommages, dommages dont l’origine demeure inconnue, les conditions de mise en œuvre de l’action en responsabilité objective du syndicat des copropriétaires ne sont pas réunies.

Par conséquent, la société CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe sera déboutée de l’intégralité de ses demandes, tant à l’égard du syndicat et de ses assureurs que du syndic dont la faute supposerait qu’un défaut des parties communes soient la cause des dommages.

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de la solution du litige, l’exécution provisoire de droit de la présente décision ne sera pas écartée.

Partie perdante au procès, la société CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

—  2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10],

—  1.500 euros à la société B & V Immobilier,

—  1.500 euros à la société Generali Iard,

—  1.500 euros à la société Allianz Iard.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que la société CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe ne rapporte pas la preuve qu’un vice de construction ou un défaut d’entretien de parties communes sont la cause des désordres survenus à la fin de l’année 2017 dans son local commercial au sous-sol de l’immeuble situé [Adresse 9] [Localité 21] ;

DEBOUTE la société CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

—  2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10],

—  1.500 euros à la société B & V Immobilier,

—  1.500 euros à la société Generali Iard,

—  1.500 euros à la société Allianz Iard ;

REJETTE la demande tendant à ce que l’exécution provisoire de droit de la présente décision soit écartée ;

CONDAMNE la société CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT