COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01926 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q2WB

Du 31 Mars 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [P]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Nicolas DEUR

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Sofien DRIDI

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 17 Novembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice SARL CITYA DALBERA

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [A] [X] [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 12 Février 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [A] [P] est propriétaire des lots 4 et 33 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, fait assigner Mme [A] [P] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  8903,24 euros au titre des charges et provisions et frais de recouvrement au 29 octobre 2025,

—  3163,52 euros au titre des appels trimestriels de charges non échues du premier deuxième troisième et quatrième trimestre 2026,

— le tout avec les intérêts au taux légal jusqu’à complet paiement,

—  1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 12 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et indiquer s’en rapporter sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formée en défense.

Mme [A] [P] représentée par son conseil sollicite dans ses conclusions en réponse :

— le rejet des demandes,

— lui accorder les plus larges délais de paiement en remboursement de sa dette de 7629,27 euros selon décompte du 10 février 2026,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Mme [A] [P] est copropriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 5].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 14 janviers 2022 18 novembre 2022, 14 juin 2023, 24 février 2024, 4 juillet 2024 et 17 juin 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2020 à 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à Mme [A] [P] pour la période considérée ainsi que deux mises en demeure des 21 janvier et 10 février 2025 envoyées par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 11 363,90 euros (avis de réception destinataire inconnu à l’adresse) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir outre une sommation de payer du 20 mars 2025 portant sur la somme de 11 895,50 euros.

Il ressort du décompte versé en date du 10 février 2026, que Mme [A] [P] ne s’est pas acquittéedes sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 7274,12 euros en ce compris les provisions du premier trimestre 2026 déduction faite des des virements effectués et des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions devenues exigibles portant la période du 1er avril 2026 au 31 décembre 2026 d’un montant de 2372,64.

Dès lors, force est de considérer que Mme [A] [P] est bien redevable de la somme de 5765,60 euros au titre des charges de copropriété dues au 10 février 2026 et de la somme de 2372,64 euros au titre des provisions devenues exigibles.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 5765,60 euros au titre des charges échues au 10 février 2026 et de la somme de 2372,64 euros au titre des provisions devenues exigibles pour l’exercice 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du janvier février 2025, mis en demeure Mme [A] [P] de régler les charges et provisions échues. En outre, il lui a fait signifier une sommation de payer le 20 mars 2025.

Les frais afférents de 308,52 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par Mme [A] [P].

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 1440 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Mme [A] [P] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 308,52 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal.

Sur la demande de délai de paiement :

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues et peut prescrire, par décision spéciale et motivée, que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Mme [A] [P] expose avoir rencontré des difficultés financières en raison des travaux de ravalement de la façade qui ont duré 12 mois et n’ont pas permis de louer l’appartement dans des conditions raisonnables.

Elle démontre avoir un emploi de directrice de boutique lui procurant un revenu mensuel de 5050 euros par mois, après déduction de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoute un revenu locatif de 2000 euros par mois, soit environ 7050 euros par mois. Elle supporte des charges mensuelles de 5660 euros.

Il convient donc au vu de ces éléments, de lui octroyer des délais de paiement sur une durée de huit mois conformément à sa demande selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Mme [A] [P] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Il n’est cependant pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderessesoit abusif ou traduise une intention de nuire, cette dernière justifiant avoir procédé à plusieurs règlements afin d’apurer partiellement sa dette. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [A] [P] qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Mme [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], la somme de 5765,60 euros au titre des charges et provisions échues au 10 février 2026 outre la somme de 308,52 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], la somme de 2372,64 euros au titre des provisions non échues devenues exigibles portant sur la période du 1er avril au 31 décembre 2026 ;

ACCORDE à Mme [A] [P] des délais de paiement et dit que la dette sera payable en 8 versements mensuels successifs de 1000 euros, le dernier représentant le solde en principal, et intérêts ;

DIT que le premier versement sera exigible le cinquième jour du premier mois civil suivant la date de signification du présent jugement puis de chaque mois suivant ;

DIT que le non paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité de l’intégralité de la somme restant due ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [A] [P] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT