COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01706 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QYUO

Du 03 Mars 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [V]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Jennifer SALLES

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 15 Octobre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice CITYA BAIE DES ANGES

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Jennifer SALLES de la SELARL CABINET D’AVOCATS SALLES & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Mme [O] [F] [E] [Z] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 20 Janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [V] est propriétaire du lot n° 14 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a, par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, fait assigner Madame [O] [V] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2033,22 euros au titre des charges et provisions au 22 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  690,56 euros au titre des sommes non échues,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise en exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, le tout lié à défaut de paiement.

À l’audience du 6 novembre 2025, Madame [O] [V], régulièrement citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice indiquant dans le procès-verbal de recherches infructueuses, que le numéro 207 de la dernière adresse connue de la défenderesse n’existe pas, qu’à l’adresse du domicile de son entreprise individuelle situé [Adresse 6], son nom ne figure pas sur la boite aux lettres et sonnettes et que les démarches entreprises n’ont pas permis de retrouver sa nouvelle adresse, n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

La réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier aux fins de production du procès-verbal d’assemblée générale approuvant le budget provisionnel ou les comptes de l’exercice 2025 dont le règlement est sollicité.

À l’audience du 20 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été rappelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 5] a maintenu ses demandes et a produit le procès-verbal d’assemblée générale du 7 mai 2025, déjà communiqué dans ses pièces initiales et n’a produit aucun autre procès-verbal d’assemblée générale.

Madame [O] [V] régulièrement convoqué par le greffe n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Madame [O] [V] est propriétaire du lot n° 14 dépendant de l’immeuble [Adresse 6].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 7 mai 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels de l’exercice 2026.

Le syndicat des copropriétaires n’a cependant pas produit suite à la réouverture des débats conformément à la demande du tribunal, le procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé le budget provisionnel ou les comptes pour l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [O] [V] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 17 avril 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 536.86 euros euros et une seconde mise en demeure du 12 mai 2025 portant sur la somme de 588.46 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il justifie avoir saisi le conciliateur de justice en vain un constat de carence ayant été dressé le 24 septembre 2025.

Il ressort du décompte versé en date du 22 septembre 2025, que Madame [O] [V] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’elle demeure débitrice de la somme de 837,60 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Toutefois, force est de relever que le décompte comprend les provisions sur charges de l’exercice 2025 pour lesquels le syndicat des copropriétaires n’a pas produit le procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de ce dernier, nonobstant la demande formulée suite à la réouverture des débats puisque le seul procès-verbal d’assemblée générale du 7 mai 2025 produit, porte sur l’approbation des comptes de l’exercice 2024 et le budget provisionnel de l’exercice 2026.

Or seule l’approbation des comptes ou le vote budget provisionnel par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Dès lors, après déduction des sommes réclamées pour l’exercice 2025 qui ne sont pas justifiées, Madame [O] [V] est redevable de la somme de 205,32 euros au titre des charges dues pour l’exercice 2024 et de la somme de 690,56 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour l’exercice 2026.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 205,32 euros au titre des charges échues au 31 décembre 2024 et de la somme de 690,56 euros au titre des provisions devenues exigibles pour l’exercice 2026.

Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée des 17 avrils et 12 mai 2025, mis en demeure Madame [O] [V] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 100,80 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier à l’instar des frais du commandement de payer de 134,82 euros.

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 960 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Madame [O] [V] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 235.62 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du LRAR.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [O] [V] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Il n’est cependant pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [O] [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement par défaut et en dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la somme de 205.32 euros au titre des charges échues au 31 décembre 2024 outre la somme de 235.62 euros au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la somme de 690.56 euros au titre des provisions devenues exigibles portant sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2026 ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [V] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT