MINUTE N° : 2026 /

JUGEMENT DU : 08 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00801 – N° Portalis DBYI-W-B7I-DI73 /

NATURE AFFAIRE : 50D/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [P] [G], [F], [Z] [T] C/ [C] [L] [M], [W] [V], S.A.S. MAUGE IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur DELORE, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

Monsieur CHIRAT, Juge

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

Débats tenues à l’audience du 06 novembre 2025 devant Messieurs DELORE ET CHIRAT, qui en ont fait leur rapport et en ont rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

DESTINATAIRES :

la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)

M^e Fabienne MOULIN

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

délivrées le 20.01.2026

DEMANDEURS

Monsieur [P] [G]

né le 28 Juillet 1967 à CASABLANCA (MAROC), demeurant 9 Impasse Fabre d’Eglantine – 69800 SAINT-PRIEST

représenté par M^e Fabienne MOULIN, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant, M^e Olivier GONNET, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Madame [F], [Z] [T]

née le 05 Février 1981 à SAINTE COLOMBE (69560), demeurant 9 Impasse Fabre d’Eglantine – 69800 SAINT PRIEST

représentée par M^e Fabienne MOULIN, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant, M^e Olivier GONNET, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [C] [L] [M]

né le 12 Mars 1965 à LIMOGES (87000), demeurant 57 chemin des Lunaires – 38138 LES COTES D’AREY

représenté par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, M^e Chloé VINCENT-HYTIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Madame [W] [V]

née le 08 Janvier 1963 à LYON (69000), demeurant 57 chemin des Lunaires – 38138 LES COTES D’AREY

représenté par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, M^e Chloé VINCENT-HYTIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

S.A.S. MAUGE IMMOBILIER

RCS DE VIENNE Numéro 893.649.889., dont le siège social est sis 487 route de la Garenne – 38200 LUZINAY

représentée par Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant

Clôture prononcée le : 10 eptembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025, mis en délibéré au 08 Janvier 2026

Rédacteur : M. CHIRAT Patrice

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Monsieur DELORE, Vice-Président, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 30 septembre 2022 par Maître [I], Monsieur [P] [G] et Madame [F] [T] épouse [G] (ci-après les époux [G]) ont acquis de Monsieur [C] [M] et Madame [W] [V] épouse [M] (ci-après les époux [M]), par l’entremise d’un agent immobilier (la société MAUGÉ IMMOBILIER) et moyennant la somme de 545 000 euros, une maison à usage d’habitation comprenant un sous-sol semi-enterré à usage de garage, avec une buanderie, une pièce de stockage et une cave, un étage et terrain attenant avec piscine, située 9 impasse Fabre d’Eglantine sur la commune de SAINT-PRIEST (69800), cadastrée section CE n°322.

Ayant constaté le 14 mars 2023 des infiltrations avec présence d’eau dans la salle de jeux située au sous-sol et dans la cave, les époux [G] se sont rapprochés de leur assureur qui a mandaté un expert lequel a conclu dans un rapport du 30 juin 2023 à l’absence de drainage périphérique et d’étanchéité verticale au droit du mur enterré de la maison.

Suivant courrier des 17 octobre 2023 et 21 novembre 2023, le conseil des époux [G] a mis en demeure les époux [M] et la société MAUGÉ IMMOBILIER de leur régler la somme de 32 120 euros au titre des travaux de remise en état du bien à savoir l’étanchéification verticale et la pose d’un drain, réalisés par la société HCTR, dont la facture a été jointe. Ces derniers n’ont pas donné suite à cette demande.

Par actes de commissaire de justice, délivrés les 27 et 28 mai 2024, les époux [G] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Vienne les époux [M] et la société MAUGÉ IMMOBILIER aux fins de voir, sur le fondement des articles 1217, 1240, 1641, 1642, 1644 et 1645 du Code civil :

A TITRE PRINCIPAL, sur la garantie des vices cachés et la responsabilité de l’agence immobilière,

CONDAMNER solidairement la société MAUGÉ IMMOBILIER et les époux [M] à payer aux époux [G] la somme de 32 120 euros correspondant à la remise en état du bien affecté de vices, outre intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 ; CONDAMNER solidairement la société MAUGÉ IMMOBILIER et les époux [M] à payer aux époux [G] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; A TITRE SUBSIDIAIRE, sur l’action autonome dont disposent les acquéreurs et sur la responsabilité contractuelle des vendeurs et la responsabilité extracontractuelle de l’agence immobilière,

CONDAMNER solidairement la société MAUGÉ IMMOBILIER et les époux [M] à payer aux époux [G] la somme de 32 120 euros correspondant à la remise en état du bien affecté de vices, outre intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 ; CONDAMNER solidairement la société MAUGÉ IMMOBILIER et les époux [M] à payer aux époux [G] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, sur l’entière responsabilité de l’agence immobilière,

CONDAMNER la société MAUGÉ IMMOBILIER à payer à aux époux [G] la somme de 32 120 euros correspondant à la remise en état du bien affecté de vices, outre intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023, date de la mise en demeure ; CONDAMNER la société MAUGÉ IMMOBILIER à payer aux époux [G] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; EN TOUTES HYPOTHESES,

CONDAMNER solidairement la société MAUGÉ IMMOBILIER et les époux [M] à payer aux époux [G] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, majoré le cas échéant du droit de recouvrement et d’encaissement par Commissaire de justice, distraits au profit de Maître Fabienne MOULIN, Avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions, transmises par RPVA le 6 janvier 2025, les époux [G] maintiennent leurs demandes initiales et y ajoutent les demandes suivantes :

REJETER les prétentions des époux [M] comme non fondées ; REJETER les prétentions de la société MAUGÉ IMMOBILIER comme non fondées.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que les infiltrations d’eau dans la pièce située au sous-sol rendent les lieux impropres à leur destination, qu’elle n’est plus utilisable comme une salle de jeux et que les murs de la pièce ruissellent.

S’agissant de la responsabilité des vendeurs, ils exposent que ces derniers ne pouvaient ignorer les problèmes d’infiltration, que leur mauvaise foi est dès lors établie et que la clause de non garantie des vices cachés est inapplicable. Ils soutiennent que les vendeurs ont essayé de dissimuler les infiltrations en procédant à des travaux de rénovation avant la vente, qu’un enduit a été posé par les vendeurs aux endroits les plus touchés par les infiltrations et que les travaux n’ont pas été faits conformément aux règles de l’art. Ils ajoutent qu’ils ne sont pas professionnels, qu’ils ne pouvaient donc pas suspecter l’absence d’étanchéité de la pièce et que l’humidité et la présence d’eau sont dues à l’absence de drain et d’étanchéité verticale et non à une utilisation anormale des lieux par eux.

Ils font valoir que le vice, sa gravité et son caractère caché sont établis, étant donné que les travaux réalisés avant la cession ont masqué son existence. Ils exposent également que le vice est antérieur à la vente au regard des conclusions d’expertise.

Ils soutiennent enfin, en réponse aux conclusions adverses, que la destination de la pièce située en sous-sol a été modifiée, que le sous-sol a été vendu comme étant habitable alors que les travaux réalisés n’ont pas permis de rendre la pièce litigieuse habitable.

S’agissant de la responsabilité de l’agent immobilier, les demandeurs font valoir que ce dernier est tenu d’un devoir de conseil qui implique de procéder à des vérifications, de communiquer les informations déterminantes pour le consentement des parties et ajoutent que l’agent immobilier est un professionnel de la vente qui engage sa responsabilité en cas de manquement.

Ils estiment que l’agent immobilier a commis une faute en annonçant aux acheteurs que le bien disposait d’un espace habitable de 36 m2 sans s’assurer que le changement de destination opéré permettait une occupation normale du bien. Ils énoncent que la pièce litigieuse n’était pas utilisée uniquement comme une pièce de stockage par les précédents propriétaires et que les pièces produites, bien que non établies contradictoirement, peuvent être versées au débat et discutées.

Ils font enfin valoir que les vendeurs sont tenus de réparer l’intégralité des dommages qui sont la conséquence du vice, qu’une telle action peut être engagée de manière autonome et énoncent qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient eu connaissance du vice.

En réplique, et aux termes de leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 4 mars 2025, les époux [M] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1217, 1240, 1641, 1642, 1644, 1645 du Code civil, de :

DEBOUTER les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes ; A TITRE PRINCIPAL, en raison de l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, en raison de l’absence de caractérisation d’un vice caché ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, en raison de l’absence de non-conformité entre la proposition d’achat, le compromis et l’acte de vente et le bien immobilier vendu ;

Par extraordinaire, si le Tribunal devait accueillir l’une ou l’autre des demandes fondées alternativement sur la garantie des vices cachés et la responsabilité contractuelle des vendeurs :

CONDAMNER la société MAUGÉ IMMOBILIER à relever et garantir les époux [M] de toute condamnation ; EN TOUT ETAT DE CAUSE,

ECARTER le prononcé de l’exécution provisoire ; CONDAMNER les époux [G] au paiement d’une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER les époux [G] aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, s’agissant de l’opposabilité de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, ils énoncent qu’il appartient aux acquéreurs de prouver la mauvaise foi des vendeurs. Ils affirment que la pièce litigieuse n’était pas présentée comme étant une pièce habitable, mais comme un sous-sol servant de garage, de stockage et de buanderie, que les acquéreurs ont choisi de modifier la destination de la pièce et qu’il leur incombe à ce titre d’en assumer les conséquences financières. Ils ajoutent qu’ils n’ont pas réalisé de travaux importants mais simplement des travaux d’entretien et de réfection.

Ils font valoir que la vente est intervenue en septembre 2022 et que les traces d’infiltration sont datées de mars 2023 par les demandeurs, que ces derniers n’ont pas fait part de ces infiltrations aux défendeurs et que rien ne permet d’établir leur origine car aucun expert n’a été nommé.

Ils rappellent que les demandeurs ont acquis la maison en l’état, qu’ils ont réalisé des travaux sans en débattre antérieurement et contradictoirement et exposent que la maison était vendue avec une surface habitable de 110 m² + 30 m² de sous-sol, et non pas comme disposant d’une surface habitable de 140 m². Ils ajoutent qu’un diagnostic technique établi avant le compromis de vente préconisait de réaliser des travaux d’isolation.

Les époux [M] exposent encore avoir procédé à des travaux de création d’une piscine à proximité du mur extérieur de la pièce litigieuse et qu’il n’est pas établi que les époux [G] entretiennent correctement cette piscine, notamment en branchant la pompe d’évacuation de l’eau en permanence, ce qui pourrait être à l’origine des infiltrations selon eux.

Ils estiment que les demandeurs ne prouvent pas que les vendeurs avaient connaissance du vice, que la pièce litigieuse a toujours été décrite comme un sous-sol à usage de cave ou de stockage et que la clause d’exclusion de garantie est donc applicable.

S’agissant de la caractérisation du vice, ils font valoir que les acheteurs ont fait part de l’existence des infiltrations à l’agence immobilière seulement le 17 octobre 2023, qu’aucune expertise amiable ou judiciaire n’a été diligentée et rappellent qu’ils ne sont pas à l’origine de la construction de la maison vendue et n’ont jamais modifié la structure de la maison.

Les époux [M] énoncent qu’en raison des travaux réalisés par les acheteurs, il n’est plus possible d’identifier la cause des désordres ni de caractériser le fait que ces désordres aient été cachés aux acquéreurs.

Ils exposent que d’anciens voisins ont également subi des infiltrations dans leur maison, certainement dues aux orages et précipitations ayant eu lieu dans la région en 2023, qu’il n’est aucunement démontré que les infiltrations subies sont dues à l’absence d’étanchéité verticale du mur de la cave et qu’aucune expertise contradictoire n’a été menée. Ils énoncent que ni la cause du vice, ni sa préexistence à la vente, ni sa gravité ne sont démontrées.

Ils exposent que le rapport établi à la demande des époux [G] fait état d’infiltrations au niveau du mur de la cave uniquement, que la cave n’est pas une pièce habitable, que la destination de la pièce est restée identique et que le permis de construire initial décrivait le sous-sol comme étant un garage.

Ils soutiennent que l’état réel du bien n’a jamais été caché, que les acheteurs l’ont visité à trois reprises, y compris par temps de pluie, que les vendeurs n’ont pas eu connaissance des infiltrations, n’ont donc pas pu les dissimuler, et que le vice est postérieur à la vente.

Ils énoncent enfin que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil, qu’il est un professionnel de l’immobilier, qu’il aurait donc dû porter à la connaissance des acquéreurs les infiltrations.

Aux termes de ses dernières conclusions, transmises par RPVA le 2 juin 2025, la société MAUGÉ IMMOBILIER demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, de :

DEBOUTER les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société MAUGÉ IMMOBILIER ;DEBOUTER les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société MAUGÉ IMMOBILIER ;CONDAMNER les époux [G] à payer à la société MAUGÉ IMMOBILIER la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens et en ce compris les frais découlant de l’article A. 444-32 du Code de commerce en cas d’exécution forcée.

La société MAUGÉ IMMOBILIER fait valoir, en droit, que l’agent immobilier ne peut être tenu responsable des vices cachés dont il ignorait l’existence. En fait, elle soutient que l’annonce stipulait « Surface habitable de 110 m² + 30 m² en sous-sol », ce qui ne signifie pas que les 140 m² sont habitables, elle soutient que les documents contractuels et le compromis de vente sont très clairs sur ce point et mentionnent tous que la pièce litigieuse est une pièce de stockage.

L’agence immobilière fait valoir que les défauts allégués sont invisibles à l’œil nu, qu’ils n’ont pas été postérieurement constatés contradictoirement, que leur cause n’a pas non plus été constatée contradictoirement. Elle affirme qu’il est étonnant que les demandeurs aient attendu six mois et que les travaux soient terminés pour agir en justice.

La société MAUGÉ IMMOBILIER énonce, s’agissant des demandes formulées à son encontre par les époux [M], qu’elle a correctement rempli ses obligations au titre de son mandat, qu’elle ne pouvait déceler les défauts qu’elle ignorait et qui étaient invisibles, notamment parce qu’elle n’est pas un spécialiste de la construction.

Par ordonnance en date du 10 septembre 2025, le Juge de la mise en état a clôturé la procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes fondées sur l’existence de vices cachés

Les époux [G] fondent leurs demandes sur les articles 1641 et suivants du code civil relatifs à l’action en garantie des vices cachés.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. L’article 1643 du code civil ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Enfin, l’article 1644 du code civil précise que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il appartient aux époux [G] qui prétendent à l’indemnisation de préjudices subis suite à l’existence de vices cachés affectant l’immeuble acheté aux époux [M] de rapporter la preuve de désordres affectant cet immeuble, de ce que ces désordres étaient antérieurs à la vente, qu’ils rendent ce bien impropre à sa destination ou qu’ils en diminuent tellement l’usage et qu’ils ne l’auraient pas acquis s’ils en avaient eu connaissance.

Il leur appartient également de rapporter la preuve de ce que les époux [M] avaient connaissance de ces vises avant la cession.

En effet, ainsi que le relèvent les époux [M] l’acte authentique de vente reçu le 30 septembre 2022 prévoit expressément en page 14 que « sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ». Dans la mesure où il n’est ni allégué ni établi que les époux [M] avaient la qualité de professionnels de l’immobilier, cette clause d’exclusion de garantie est parfaitement valable de sorte que l’engagement de leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés reste néanmoins possible à charge pour les époux [G] d’établir leur mauvaise foi, soit une connaissance effective du vice qu’ils leur ont sciemment dissimulé.

Sur la connaissance effective de la présence d’infiltrations au droit du mur enterré de la maison avec présence d’eau dans le sous-sol au travers des murs de la cave et des murs de la salle de jeux, les époux [G] se prévalent de la gravité du vice qui n’a pu que se manifester pendant la période de possession du bien, vice que les vendeurs ont manifestement essayé de dissimuler en procédant eux-mêmes à des travaux de rénovation et de peinture avant la vente dans la pièce du sous-sol pour masquer tout état antérieur d’humidité ou d’infiltration. Ils relèvent encore que les vendeurs avaient nécessairement connaissance des désordres affectant la pièce du sous-sol qui a fait l’objet d’une transformation pour la rendre habitable, en méconnaissance des mesures nécessaires à l’étanchéité et des règles de l’art, s’agissant d’une pièce semi enterrée.

Il ressort du rapport d’expertise amiable non contradictoire du 30 juin 2023 (pièce n°4) que la maison acquise par les époux [G] a été confrontée à un problème d’humidité dans le sous-sol causé par la présence d’infiltrations d’eau ruisselant au droit du mur enterré. Ces infiltrations ont pour origine un défaut d’étanchéité verticale et une absence de drain ne canalisant pas les eaux en provenance de l’extérieur qui parviennent à s’infiltrer en fonction de la quantité et qui provoquent des remontées d’humidité. Cependant, ce rapport d’expertise, réalisé à la seule diligence des époux [G] pour les besoins de leur propre assurance, est un document qui n’a pas été établi contradictoirement à l’égard des vendeurs. Il ne peut, en conséquence, constituer à lui seul une preuve suffisante susceptible d’écarter la clause contractuelle d’exclusion de garantie. De même, si les époux [G] versent aux débats des photographies des désordres d’infiltrations (pièces n°5 et n°6), il convient de relever que celles-ci ne sont pas horodatées, de sorte qu’il est n’est pas possible d’établir avec certitude que le vice était antérieur à la date de la vente et, a fortiori, connu des vendeurs. S’agissant ensuite des travaux de peinture et de pose de placoplâtre sur les murs et plafonds effectués par les vendeurs, interprétés par les demandeurs comme une manœuvre dolosive de dissimulation, il convient d’en relativiser la portée. En effet, ces aménagements, au demeurant non contestés par les vendeurs dans leurs écritures, peuvent légitimement s’expliquer par un simple souci d’embellissement et d’amélioration esthétique en vue de la vente. Les époux [M] ont toujours contesté avoir constaté des infiltrations d’eau durant leur période d’occupation et il n’est pas démontré l’existence d’une déclaration de sinistre antérieur durant l’occupation des vendeurs. En l’absence de toute preuve objective complémentaire (témoignage, correspondance antérieure, constat de commissaire de justice antérieur), le tribunal ne peut assimiler ces travaux, d’entretien classique, à une manœuvre dolosive caractérisant la mauvaise foi.

Au surplus, les époux [M] versent aux débats un courrier d’une compagnie d’assurance et des factures de travaux de réparation pour des sinistres identiques (dégâts des eaux et infiltrations) survenus sur des propriétés riveraines au cours de l’année 2023 (pièces n°5, n°6 et n°7 a, b, c). Cette concomitance temporelle et géographique entre le dommage subi par les demandeurs et ceux subis par le voisinage immédiat tend à démontrer que l’origine des désordres n’est pas intrinsèque au bâti des époux [G], mais procède davantage d’un événement extérieur, tel qu’un épisode climatique exceptionnel, de sorte que la preuve de la connaissance par les vendeurs d’un vice préexistant au moment de la signature de l’acte de vente n’est pas davantage rapportée.

En conséquence, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés doit recevoir pleine application et les époux [G] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande subsidiaire en responsabilité contractuelle des vendeurs

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1223 du code civil ajoute qu’en cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.

Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

Subsidiairement, les époux [G] invoquent un manquement à l’obligation de délivrance conforme, au motif que le sous-sol leur aurait été présenté comme habitable alors qu’il ne l’est pas juridiquement.

Il convient toutefois de relever que tant la proposition d’achat (pièce n°2), le compromis de vente (pièce n°3) que l’acte authentique (pièce n°4) décrivent de manière identique et non équivoque le sous-sol comme étant à usage de garage avec une buanderie, une pièce de stockage et une cave. Le tribunal constate en outre que le diagnostic de performance énergétique (DPE) visé dans les écritures de la société MAUGE IMMOBILIER mentionnait explicitement une surface habitable de 110 m², excluant de fait les surfaces du sous-sol de ce décompte. L’aménagement réalisé par les vendeurs (carrelage, placoplâtre, sanitaires) dans la pièce de stockage ne saurait conférer au local une destination d’habitation au sens juridique en l’absence de modification du permis de construire, ce que les acquéreurs, ayant visité le bien à plusieurs reprises, ne pouvaient ignorer au regard de la configuration enterrée des lieux.

En outre, la vidéo de visite du bien, mise en ligne par l’agence immobilière, montre que la pièce de 30 m2 était effectivement utilisée comme pièce de stockage par les vendeurs (pièce n°14). Le manquement contractuel n’est donc pas caractérisé, le bien étant strictement conforme à la désignation contractuelle acceptée par les parties.

En conséquence, la demande des époux [G] formulée sur ce fondement sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire en responsabilité de la société MAUGÉ IMMOBILIER

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agent immobilier, en tant que professionnel de la vente immobilière, est soumis à une obligation d’information, de conseil et de vérification, à ce titre il engage sa responsabilité en cas de manquement.

En l’espèce, les époux [G] reprochent à la société MAUGÉ IMMOBILIER d’avoir présenté le sous-sol comme une « salle de jeux » et d’avoir suggéré son habitabilité, induisant en erreur sur la surface totale. Le tribunal relève que le professionnel immobilier a pour obligation de relayer les informations figurant dans les titres et diagnostics. Au cas présent, le diagnostic de performance énergétique et les actes mentionnent une surface habitable de 110 m² et désignent le sous-sol avec présence d’une « pièce de stockage ». L’existence d’une dénomination contractuelle telle que « salle de jeux » dans l’annonce (pièce n°1) ne peut prévaloir sur la désignation claire et acceptée par les acquéreurs. Il y a lieu de rappeler que les époux [G], en signant l’acte authentique et en visitant à plusieurs reprises le bien, ont eu la pleine possibilité de vérifier la destination réelle de cet espace semi-enterré. Leur consentement n’a pu être vicié de manière déterminante sur ce point, qui était clairement corrigé par les documents de vente qu’ils ont paraphés et signés.

En outre, sur l’information relative au vice, l’obligation de conseil de l’agent immobilier ne saurait s’étendre à la vérification technique approfondie de la structure du bâti. Il y a lieu de rappeler sur ce point que la société MAUGÉ IMMOBILIER n’a pas la qualité d’expert en bâtiment pas plus que celle de constructeur ou sachant technique. Il y a lieu de retenir que, le vice d’étanchéité étant non apparent et dont la connaissance par les vendeurs n’a pas été établie, la société MAUGÉ IMMOBILIER n’avait ni les moyens techniques, ni l’obligation légale de le déceler lors de la visite. Partant, aucune faute professionnelle ne peut être imputée à la société MAUGÉ IMMOBILIER pour défaut d’information.

En conséquence, la responsabilité de la société MAUGÉ IMMOBILIER ne saurait être recherchée sur ce fondement et la demande à ce titre sera rejetée.

Dès lors que les demandes des époux [G] sur le fondement de la garantie des vices cachés, de la responsabilité contractuelle des vendeurs et de la responsabilité extracontractuelle de l’agence immobilière ont été rejetées, leur demande de condamnation au titre de la réparation d’un préjudice moral ne saurait prospérer.

De même, il n’y pas lieu de statuer sur l’appel en garantie de la société MAUGÉ IMMOBILIER au profit des époux [M], les époux [G] étant déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [G] qui succombent, seront tenus in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Les époux [G] seront condamnés in solidum à verser aux époux [M] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 1 500 euros. Ils seront également condamnés in solidum à verser à la société MAUGÉ IMMOBILIER la somme de 1 500 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’appel de GRENOBLE :

DEBOUTE Monsieur [P] [G] et Madame [F] [T] épouse [G] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de Monsieur [C] [M] et Madame [W] [V] épouse [M] ;

DEBOUTE Monsieur [P] [G] et Madame [F] [T] épouse [G] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la société MAUGÉ IMMOBILIER ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [F] [T] épouse [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [G] et Madame [F] [T] épouse [G], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à :

Monsieur [C] [M] et Madame [W] [V] épouse [M] la somme de 1 500 euros ;La société MAUGÉ IMMOBILIER la somme de 1 500 euros ;RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Vienne, le 08 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT