COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires DABRAY c/ Société SCI EMDI

N° 26/

Du 26 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/04131 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QZDS

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mars 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’imeuble DABRAY, Pris en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

La société SCI MEDI, Prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2],

[Localité 1]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Medi est propriétaire des lots n°8 et 17 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé «, [Adresse 3] » sis, [Adresse 1].

Par lettre du 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » a mis en demeure la SCI Medi de payer la somme de 8.162,68 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2025.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 1] a fait assigner la SCI Medi aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

8.985,10 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025, capitalisés annuellement, conformément aux articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire les procès-verbaux des assemblées générales approbatives des comptes et budgets prévisionnels, le détail des dépenses de la copropriété, l’état financier après répartition, les appels de fonds ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance débutant au 1er mars 2019 après imputation des règlements au paiement de la dette la plus ancienne conformément à l’article 1342-10 du code civil.

Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant car, dans le cas contraire, ils seraient laissés à la charge de la collectivité et facturés dans les charges communes générales.

Il fait valoir enfin que la carence totale du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil en considération de ce que le montant de la dette atteint un tiers du budget annuel de fonctionnement.

Assignée par remise de l’acte à personne morale, la SCI Medi n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 janvier 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement de charges et frais nécessaires.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la SCI Medi est propriétaire des lots de copropriété n°8 et 17,le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2019 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 février 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mars 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 mars 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 janvier 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2025 au 30/09/2026,

l’état des dépenses des exercices clos le 30/09/2019, le 30/09/2020, le 30/09/2021, le 30/09/2022, le 30/09/2023 et le 30/09/2024,l’état financier après répartition au 30/09/2019, au 30/09/2020, au 30/09/2021, au 30/09/2022, au 30/09/2023 et au 30/09/2024,les appels de fonds, charges et provisions adressés à la SCI Medi,une mise en demeure de payer la somme de 8.162,68 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2025 adressée à la SCI Medi par lettre du 1er septembre 2025, un relevé de compte débiteur de la somme de 8.985,10 euros au 1er octobre 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 8.985,10 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 55 euros le 26/11/2024 et d’un montant de 55 euros le 15/01/2025,des frais de « remise dossier à l’huissier » d’un montant de 140 euros le 13/03/2025,des frais de sommation de payer d’un montant de 169,26 euros le 25/03/2025,des frais de « remise dossier avocat » d’un montant de 240 euros le 13/05/2025,

le tout pour un montant total de 659,26 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, de frais de « remise dossier à l’huissier », ainsi que de frais de « remise dossier avocat », ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure de 55 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 8.380,84 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, que la SCI Medi sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.162,68 euros à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2025 et sur la totalité à compter de l’assignation du 7 novembre 2025, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, même si la société Medi procède à des paiements, le syndicat indiquant qu’un échéancier a été mis en place qui n’a pas été respecté par la copropriétaire, elle n’est pas parvenue à solder sa dette de charges tout en réglant les charges courantes.

Or, en s’abstenant de régler régulièrement sa contribution aux charges, la société Medi impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensable à l’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard des règlements partiels et du montant de la dette, à la somme de 500 euros.

La SCI Medi sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » la somme de 500 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI Medi sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Medi à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 1] la somme de 8.380,84 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement, comptes arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.162,68 euros à compter du 1er septembre 2025 et sur la totalité à compter du 7 novembre 2025;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI Medi à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 1] la somme de 500 euros de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI Medi à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 3] » situé, [Adresse 1] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI Medi aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT