TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Marion RAMBIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à M^e Jean-Laurent BUQUET

Le 21 juin 2024

à la préfecture

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06303 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4AMS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AVENTURINE, dont le siège social est sis [Adresse 2] – Prise en la personne de son gérant – [Localité 1]

représentée par M^e Marion RAMBIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [I]

né le 14 Mai 1971 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représenté par M^e Jean-Laurent BUQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 novembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Aventurine, représentée par sa gérante, Madame [X] [S], a donné à bail à Monsieur [H] [I] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], dans le troisième arrondissement de [Adresse 5] pour un loyer de 460 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Le 2 novembre 2022, des loyers étant demeurés impayés, la SCI Aventurine a fait signifier à Monsieur [H] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2023, la SCI Aventurine, prise en la personne de son gérant, a fait assigner Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 849 alinéa 2 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de la provision de 1.899,49 euros et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et des taxes à compter du prononcé de la décision et jusqu’à son départ effectif,

— refus de tout délai de paiement,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 11 avril 2024, les parties, représentées par leurs conseils, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, la SCI Aventurine a réitéré ses demandes initiales, actualisant le montant de sa créance à la somme de 5.657,49 euros.

Aux termes de ses conclusions en défense, Monsieur [H] [I] a sollicité :

— sa condamnation à payer à la SCI Aventurine la somme de 5.657,49 euros à titre provisionnel,

— un délai de paiement de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— le débouté de la demanderesse du surplus de ses demandes,

— qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Aventurine justifie de son caractère familial tel que mentionné sur le contrat de bail et conformément à ses statuts de sorte que la notification de l’assignation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 17 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 novembre 2022, pour la somme en principal de 686,49 euros.

L’irrégularité de cette clause, imprécise, est sans incidence au regard des termes de l’article susvisés.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 janvier 2023.

Monsieur [H] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Bien que la SCI Aventurine indique dans le dispositif de ses écritures solliciter la condamnation de Monsieur [H] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la décision, il ressort de ses motifs et des réponses apportées par Monsieur [H] [I] dans ses écritures que les parties débattent d’un arriéré locatif, sur le montant duquel elles s’accordent, incluant des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 480 euros actuellement, et de condamner Monsieur [H] [I] à son paiement à compter du 3 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des deux décomptes fournis, dont l’un concerne la dette antérieure de 1.201,49 euros reportée sur l’autre, que Monsieur [H] [I] reste devoir la somme de 5.657,49 euros, à la date du 14 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois mars 2024 inclus.

Monsieur [H] [I] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Monsieur [H] [I] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.657,49 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 14 mars 2024, terme du mois mars 2024 inclus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif au 14 mars 2024 indique une absence de reprise de tout versement, le dernier versement, émanant de la caisse d’allocations familiales, intervenant le 5 juillet 2023, le dernier versement de Monsieur [H] [I] remontant au mois de février 2023.

Monsieur [H] [I] est bénéficiaire du revenu de solidarité active. La dette locative est constituée environ pour moitié des aides au logement suspendues. Il ne démontre pas être en capacité de régler sa dette.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2021 entre la SCI Aventurine, d’une part, et Monsieur [H] [I] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], 1er étage droite par entresol, appartement n° 5, dans le troisième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 3 janvier 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Aventurine pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit huit cent quatre cent quatre-vingt euros (480 euros) à ce jour, à compter du 3 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à verser à la SCI Aventurine la somme de cinq mille six cent cinquante-sept euros et quarante-neuf centimes (5.657,49 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation au 14 mars 2024, terme du mois mars 2024 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, Monsieur [H] [I] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente