COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01242 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSP6

Du 31 Mars 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [A], [W]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Anissa SBAI

BAALBAKI

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Juillet 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1]

Pris en la personne de son syndic, la SAS CROUZET & BREIL

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [Y] [A]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Anissa SBAI BAALBAKI, avocat au barreau de NICE

Mme [D] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Anissa SBAI BAALBAKI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 12 Février 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [W] sont propriétaires indivis des lots n° 6 et 26 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, fait assigner Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [W] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  11 586,80 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2025 jusqu’à parfait paiement, se décomposant comme suit :

—  8533,65 euros au titre des sommes échues au 1er juillet 2025 ;

—  2737,15 euros au titre des appels de provisions de charges à échoir du 1er octobre 2025 au 1er octobre 2026;

—  103,50 euros au titre des appels de fonds réserve travaux à échoir au 1er avril 2026 ;

—  212,50 euros au titre des appels de travaux votés à échoir du 1er aout 2025 au 1er octobre 2025 ;

— la capitalisation des intérêts ;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 12 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions récapitulatives :

— le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [W] ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [W] au paiement des sommes suivantes :

—  1633,65 euros au titre des sommes échues au 1er juillet 2025 en l’état de leur règlement de 6900 euros depuis l’introduction de l’instance outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil ;

—  2737,15 euros au titre des appels de provisions de charges à échoir du 1er octobre 2025 au 1er octobre 2026;

—  103,50 euros au titre des appels de fonds réserve travaux à échoir au 1er avril 2026 ;

—  212,50 euros au titre des appels de travaux votés à échoir du 1er aout 2025 au 1er octobre 2025 ;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [W], représentés par leur conseil sollicitent dans leurs conclusions reprises à l’audience :

— de déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ;

— le rejet de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— à titre subsidiaire, un échelonnement sur douze mois de la dette de charges de copropriété qui s’élève à la somme de 4259,39 euros et leur accorder un délai de paiement de 12 mois pour apurer leur dette;

— le rejet de la demande de dommages-intérêts ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir :

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.”

Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au motif que les dispositions prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées car la mise en demeure ne visait que partiellement le paiement de provisions trimestrielles mais tendait à obtenir le règlement global de l’ensemble de l’arriéré de charges de 2024 et de celles à venir. Ils ajoutent que les provisions dues pour le premier et deuxième trimestre 2025, de 859,41 euros ont bien été réglées dans le délai de 30 jours et que les sommes à échoir ne sont pas devenues exigibles.

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires a procédé à une utilisation détournée de la procédure afin d’obtenir un recouvrement généralisé de sommes non inclues dans le champ de ladite disposition qui est restrictive. Ils ajoutent que le règlement de la somme de 934 euros effectué dans délai légal fait obstacle au caractère infructueux de la mise en demeure qui est une condition préalable à la mise en œuvre de la procédure exceptionnelle prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter le recouvrement de charges antérieures ni des provisions à échoir. Ils ajoutent enfin que la mise en demeure présente un caractère irrégulier en ce qu’elle se borne à mentionner un montant global de 5994,13 euros sans opérer la moindre ventilation entre les différentes créances à savoir les provisions exigibles au titre du budget provisionnel, les provisions pour travaux et les arriérés de charges d’exercices antérieurs.

De son côté, le syndicat des copropriétaires répond que la mise en demeure adressée aux défendeurs est régulière, qu’elle comprend un relevé détaillé et individualisé des charges échues au sein duquel les provisions sont dûment précisées ainsi que les charges à échoir ainsi que les appels relatifs aux travaux, que les mises en demeure sont bien demeurées infructueuses dans le délai légal, que ces derniers ont été en mesure de comprendre le montant de l’arriéré dont ils sont redevables et qu’ils ne peuvent prétendre que la somme de 934 euros qu’ils ont réglée, serait venue s’imputer de manière opportuniste sur les appels provisionnels des premier et deuxième trimestre 2025 car elle doit s’imputer sur la dette la plus ancienne en application de l’article 1340-18 du Code civil. Il ajoute que l’action qui a été engagée est bien fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui ont été respectées et que la procédure n’a aucunement été détournée.

Il ressort des dispositions susvisées et de la lecture combinée des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la mise en demeure délivrée par le syndicat des copropriétaires doit porter sur le paiement des provisions de charges prévues par l’article 14-1 au titre de l’exercice en cours, soit les provisions ayant fait l’objet du vote d’un budget prévisionnel.

Ce n’est que dans le cas du non-paiement de ces sommes dans un délai de 30 jours, que le syndicat des copropriétaires peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée aux fins de paiement des autres provisions non encore échues, des provisions pour travaux et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.

La mise en demeure doit préciser clairement la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et les charges échues des exercices précédents, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, une mise en demeure en date du 12 mai 2025 a été adressée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [W], cette dernière portant sur la somme de 5994,13 euros sans davantage de précisions. Cette somme comprend au vu du décompte annexé, arrêté au 2 mai 2025, les appels de provisions des trois trimestres 2024 ainsi que les appels provisionnels des premiers et deuxième trimestre 2025, des frais outre des appels provisionnels de travaux.

Selon les procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété, les budgets prévisionnels sont votés pour l’exercice concerné, du 1er janvier au 31 décembre.

Il est constant que le montant des appels provisionnels portant sur l’exercice en cours soit l’année 2025 s’élevait à la somme de 859,41 euros au vu du décompte produit et qu’un paiement de 934 euros a été effectué par les défendeurs dans le délai de 30 jours soit le 3 juin 2025.

Bien que le syndicat des copropriétaires argue que cette somme s’est imputée sur la dette la plus ancienne, force est de relever que le moyen soulevé est inopérant car le mécanisme de l’article 19-2 ne concerne que les provisions prévues à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir celles dues au titre de l’exercice en cours. En outre, en application de l’article 1342- 10 du code civil, le débiteur peut indiquer lorsqu’il paye, la dette qu’il entend acquitter et à défaut d’indication, l’imputation a lieu sur les dettes échues et parmi celles-ci sur celle qu’il avait le plus d’intérêt à régler soit en l’espèce les provisions portant sur l’exercice en cours 2025, objet de la mise en demeure afin d’en paralyser les effets.

Dès lors, force de considérer ainsi que le soulèvent à juste titre les défendeurs que les provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir les provisions portant sur l’exercice en cours 2025 ont bien été réglées dans le délai imparti de 30 jours suite à la délivrance de la mise en demeure.

En conséquence, en raison du règlement des provisions dues au titre de l’exercice en cours effectué dans le délai imparti, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à solliciter, selon la procédure accélérée au fond, le règlement des charges antérieures impayées ainsi que des provisions à échoir.

De plus, il doit être relevé que la mise en demeure ne précise pas clairement la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et les charges échues des exercices précédents, nonobstant le décompte annexé.

En conséquence, il convient de faire droit à la fin de non-recevoir soulevée et de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Les défendeurs ne justifiant pas du caractère abusif de l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires, ces derniers reconnaissant de surcroît être redevables d’un arriéré de charges de copropriété au 31 janvier 2026, leur demande de dommages-intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l’issue et de la nature du litige, l’équité commande de rejeter les demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], présentées selon la procédure accélérée au fond;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE