TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e DEMEYERE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04731 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KD2

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST (S E G I N E), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1291

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [G] [O]

[Adresse 5]

[Localité 7]

défaillant

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04731 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KD2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [G] [O] est propriétaire des lots n°210 et 223 au sein de l’immeuble résidence « [Adresse 9] » sis [Adresse 1] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2023, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a mis en demeure M. [O] de régler la somme de 17.065,88 euros de charges impayées, frais de suivi et de recouvrement inclus.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer, par voie d’huissier le 18 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 13.759,24 euros au même titre.

La délivrance de ce commandement de payer n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [O] devant le tribunal de céans par acte d’huissier de justice du 02 avril 2024, sollicitant sa condamnation en paiement des sommes de :

-12.203,13 euros de charges générales et de travaux de copropriété, à compter du 23 juin 2022 et arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023, date de la première mise en demeure ;

—  2.516 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges ;

—  2.000 euros de dommages intérêts ;

—  2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer de 183,08 euros.

M. [O], cité à étude, n’a pas comparu.

A l’audience du 04 décembre 2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire fixée à l’audience du 14 janvier 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mars suivant.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment:

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [O] au sein de l’immeuble en cause,

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2024, appels de charges courantes et travaux du 1er trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de procédure et de recouvrement, de 12.203,13 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [O] couvrant la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 06 avril 2022 – 22 novembre 2022 et 14 juin 2023, portant notamment approbation des comptes des exercices 2022 et 2023, et votant des budgets prévisionnels pour les années 2023 et 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée en demande de 12.203,13 euros.

M. [O] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la mise en demeure soit le 20 septembre 2023.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04731 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KD2

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le paiement de la somme de 2.516 euros.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de mise en demeure du 20 septembre 2023, à hauteur de 40,80 euros TTC, conformément aux stipulations du contrat de syndic alors applicable, produit aux débats.

Il justifie également des frais de délivrance du commandement de payer du 18 janvier 2024, à hauteur de 183,08 euros, dont il a été sollicité improprement le paiement au titre des dépens.

En revanche, s’agissant des nombreux frais de « suivi contentieux » et d’honoraires à divers titres, outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 223,88 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts, arguant de la résistance abusive du défendeur à régler utilement les charges afférentes à ses lots et de ce que cela cause un préjudice de trésorerie à la copropriété.

Il produit, à l’appui de sa demande, un jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 19 juillet 2022, aux termes duquel M. [O] a été condamné, principalement, à payer la somme de 3.628,29 euros à titre d’arriérés de charges pour la période arrêtée au 1er janvier 2022.

Ainsi les défauts de paiement récurrents de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat des copropriétaires à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statuer sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

M. [O] succombant, il sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [P] [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, la somme de 12.203,13 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er janvier 2024, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023,

DIT que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

CONDAMNE M. [P] [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  223,88 euros au titre des frais,

—  500 euros de dommages-intérêts,

—  1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] à [Localité 11],

CONDAMNE M. [P] [G] [O] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Mars 2025.

La Greffière La Présidente