COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00311 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHWP

du 27 Janvier 2026

affaire : [M] [R]

c/ S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE (LA GARE’MANDISE)

Copie exécutoire délivrée à

M^e Robin EVRARD

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Aurore JEANCLOS-PERROT

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT SEPT JANVIER À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 14 Février 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Madame [M] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE (LA GARE’MANDISE)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Aurore JEANCLOS-PERROT, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Décembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2026, délibéré prorogé au 27 Janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juillet 1992, Madame [M] [R] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BCP BOULANGERIE VIENNOISERIE PATISSERIE des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 8].

Suivant un second bail en date du 31 août 1994, Madame [M] [R] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BCP BOULANGERIE VIENNOISERIE PATISSERIE des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], à l’extrême droite du local précédent.

Le 1er octobre 2000, Madame [M] [R] a consenti un troisième bail commercial à la S.A.R.L. BCP BOULANGERIE VIENNOISERIE PATISSERIE portant sur un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 8].

Suite à la liquidation judiciaire de la SARL BCP BOULANGERIE par jugement du 11 janvier 2024, le juge commissaire a, par une ordonnance du 25 mars 2024, autorisé la cession du fonds de commerce, comprenant les trois baux qui forment un tout indivisible, au profit de Mme [U], aux droits de laquelle vient la S.A.S FOURNIL DE LA TRINITE.

Le 18 décembre 2024, Madame [M] [R] a fait délivrer à la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée dans les baux du 24 juillet 1992 du 31 août 1994.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, Madame [M] [R] a fait assigner la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— Constater, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, l’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux des 24 juillet 1992 et 31 août 1994 pour défaut de paiement des loyers et charges, par l’effet du commandement de payer signifié le 18 décembre 2024, visant les clauses résolutoires et demeuré infructueux ;

— Ordonner l’expulsion de la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE et celle de tous occupants de son chef dans les locaux commerciaux suivants :

Du local commercial situé au rez-de-chaussée à droite sis, [Adresse 3] ; Du local commercial situé au rez-de-chaussée et à l’extrême droite du local susvisé sis, [Adresse 3] ; De l’appartement et de la cave sis, [Adresse 3] ; – Condamner la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE au paiement d’une provision de 8472,79 euros à valoir sur l’arriéré locatif à la date d’acquisition de la clause résolutoire, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— Condamner la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE au paiement d’une provision de 2421,01 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux, qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 décembre 2025, Madame [M] [R], représentée par son conseil, a maintenu dans ses conclusions en réponse ses demandes, actualisé sa demande en paiement au titre de l’arriéré à la somme provisionnelle de 20 538 € au 1er novembre 2025 assorti des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et a sollicité le rejet des demandes de la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE .

Elle a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 5 février 2025.

La S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE représentée par son conseil, demande dans ses écritures :

— de dire n’y avoir lieu à référé car il n’existe aucune pièce permettant de déterminer avec précision l’assiette et le montant du loyer réclamé pour chacun des baux.

— à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire et de toute mesure d’exécution

— le rejet des demandes de Madame [M] [R]

— la condamnation de Madame [R] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [M] [R] verse aux débats les contrats de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire prévues dans les contrats des 24 juillet 1992 et 31 août 1994, et le détail des sommes dues.

Dans les contrats des 24 juillet 1992 et 31 août 1994 , est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort de l’ordonnance du juge commissaire du 26 mars 2024 qu’il a autorisé la cession du fonds de commerce de boulangerie située [Adresse 5] à Madame [U], aux droits de laquelle vient la société défenderesse en précisant que le fonds de commerce comprenait notamment les trois baux commerciaux consentis par le même bailleur à savoir un premier bail portant sur le local principal situé [Adresse 4] comprenant un deux-pièces et un WC, consenti le 1er août 1992, un second bail consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1994 et un troisième bail de 2000 concernant un appartement à usage commercial situé à la même adresse.

Le juge commissaire a notamment précisé que selon le liquidateur, les loyers avaient augmenté compte de l’ancienneté des baux et qu’il faisait l’objet d’un loyer unique d’un montant annuel de 28 212.12 euros, hors taxes et charges, sans qu’il ne soit possible de déterminer le montant dû au titre de chacun des baux,.

Il n’est pas contesté par la SAS FOURNIL DE LA TRINITE que ces trois baux forment un tout indivisible ainsi que le mentionne clairement l’acte de cession du fonds de commerce signé par Mme [U] agissant pour le compte de la société en formation, précisant que les lieux sont exclusivement destinés au commerce, à la fabrication de produits de boulangerie pâtisserie, qu’ils sont consentis par le même bailleur et portent sur l’exploitation du fonds de commerce. Il est en outre précisé que les baux font l’objet d’une quittance unique dressée unilatéralement par le bailleur déclarant que le montant, pour l’ensemble des locaux, s’élève à la somme mensuelle de 2351,01 euros hors taxes et hors charges.

Il est de principe que l’indivisibilité lie le sort des contrats d’un même ensemble de sorte que l’exécution ou le sort d’un contrat ne peut être dissociée d’un ou plusieurs autres contrats, soit par la volonté expresse des parties soit par la nature de l’opération .

Madame [R] a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires , en date du 18 décembre 2024 portant sur la somme de 7263. 03 € à la SAS FOURNIL DE LA TRINITE, au titre des loyers dus, en vertu des trois baux commerciaux des 24 juillet 1992, 31 août 1994 et 1er octobre 2000.

Dans un courrier en date du 20 janvier 2025, la défenderesse a adressé une mise en demeure à Madame [R] de lui remettre les documents de calcul du loyer au motif qu’aucune explication n’était donnée.

Bien que la défenderesse argue que le montant de la somme réclamée n’est pas justifié, en versant un procès-verbal de prise de possession anticipée du fonds de commerce mentionnant que selon une quittance de loyer unique établie pour l’ensemble des locaux loués, l’échéance du mois de janvier 2024 s’élève à la somme de 2351,01 euros hors taxes et hors charges sans qu’il ne soit possible de déterminer le montant dû au titre de chacun des baux, force est de relever qu’il ressort tant de l’ordonnance du juge commissaire reprenant le montant annuel du loyer que de l’acte de cession du fonds de commerce qu’il a été expressément mentionné que les trois baux qui forment un tout indivisible, faisaient l’objet d’une quittance unique dressée par le bailleur et que le montant du loyer s’élevait à la somme mensuelle de 2351,01 euros hors taxes et hors charges pour les trois baux outre les provisions sur charges de sorte que la société a bien été informée lors de la cession du fonds de commerce du montant du loyer dû pour les trois baux.

Dès lors, la contestation soulevée n’est pas sérieuse.

Il ressort du décompte versé, que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai imparti à défaut d’élément contraire porté à la connaissance du juge, de sorte que les clauses résolutoires ont pris effet le 18 janvier 2025.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 17 novembre 2025 versé aux débats, que la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE demeure redevable de la somme de 20 538.25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de novembre 2025 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

En outre, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE sera condamnée au paiement de la somme de 20 538.25 euros arrêtée au mois de novembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7263.03 euros et pour le surplus à compter de la décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société défenderesse qui sollicite des délais de paiement outre la suspension des effets de la clause résolutoire, justifie avoir versé la somme de 6600 € en juin 2025 et régler la somme mensuelle de 1500 euros ou 1000 euros depuis le mois de juillet 2025.

Toutefois, force est de relever que les versements effectués chaque mois à hauteur de 1500 € ou 1000 € sont inférieurs au montant du loyer appelé et que la dette a nettement augmenté depuis la délivrance de l’assignation puisqu’elle s’élève actuellement à la somme de 20 538,25 €.

De plus, dans un courrier du 5 novembre 2025 adressé à Mme [R], la SAS FOURNIL DE LA TRINITE, a écrit que sa situation financière ne lui permettait pas de régler le solde dû en demandant une remise gracieuse de 10 000€, qui lui a été refusée.

Dès lors, au vu de l’augmentation de la dette et en l’absence de justificatifs établissant ses capacités de remboursement et de règlement du loyer et les provisions sur charges, ses demandes seront rejetées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à Madame [M] [R] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que les clauses résolutoires prévues dans les baux des 24 juillet 1992 et 31 août 1994 conclus entre Madame [M] [R] et la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE portant sur des locaux situés [Adresse 3], ont pris effet, par l’effet du commandement de payer signifié le 18 décembre 2024, à la date du 18 janvier 2025 et que les baux conclus le 24 juillet 1992, 31 août 1994 et le 1er octobre 2000 portant sur des locaux situés [Adresse 3] forment un tout indivisible ;

CONDAMNONS la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE à payer à Madame [M] [R] à titre provisionnel, la somme de 20 538.25 euros due au mois de novembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7263.03 euros et pour le surplus à compter de la décision;

REJETONS les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE

ORDONNONS en conséquence à la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE et celle de tous occupants de son chef du local commercial situé au rez-de-chaussée à droite [Adresse 3], du local commercial situé au rez-de-chaussée et à l’extrême droite du local susvisé sis, [Adresse 3] et de l’appartement et de la cave sis, [Adresse 3] , qui forment un tout indivisible et ce si besoin avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles L4331 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE à payer à Madame [M] [R] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 2421,01 euros à compter du 1er décembre 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux

CONDAMNONS la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE à payer à Madame [M] [R] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S. FOURNIL DE LA TRINITE aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES