COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [N] [I] c/ SDC [Adresse 2]

MINUTE N° 2026/

Du 06 Février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/03115 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P42R

Grosse délivrée à

M^e BENHAMOU

M^e DIAZ

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me VALLI Présidente,

assistée de Madame AYADI, Greffier

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 11 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 06 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Février 2026, signé par M^me VALLI Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [B] [N] [I]

[Adresse 1]

représenté par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

sis [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice; le cabinet TABONI dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en son représentant légal,

représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [I] est copropriétaire au sein du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 7] depuis le 14 septembre 2015 :

— Du lot n°32 à savoir une cave

— Du lot n°50 à savoir un appartement situé au 3ème étage dudit immeuble

Le 10 mai 2024, le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] convoquait l’ensemble des copropriétaires à une assemblée générale supplémentaire au lundi 17 juin 2024 aux fins de faire voter notamment des travaux de réfection de toiture et une autorisation à donner à Monsieur [A], copropriétaire d’installer son climatiseur en façade sud.

Le 27 mai 2024, Monsieur [I] adressait son formulaire de vote par correspondance au syndic.

Monsieur [I] votait contre les résolutions 5 à 9 portant sur les travaux de réfection de la toiture et sur l’autorisation d’installation en façade du climatiseur de Monsieur [A].

Par courrier en date du 20 juin 2024, le syndic notifiait à Monsieur [I] le procès-verbal d’assemblée générale.

Par courrier en date du 21 juin 2024, Monsieur [I] sollicitait des explications quant à l’ajout de la résolution 9 a (autorisation à donner à Mme [T] pour l’installation d’une climatisation en façade ruelle) et la communication de la feuille de présence.

Par courrier en date du 27 juin 2024, le syndic confirmait avoir ajouté une résolution durant l’assemblée générale à la demande de Mme [T] avec l’accord des présents et du président de séance.

Le Syndic rappelait qu’afin de respecter les règles en vigueur, les personnes ayant voté par correspondance et ne pouvant pas prendre part au vote, ne seraient pas comptabilisées.

Il indiquait également que la vérification avait été faite concernant les votes par correspondance par les scrutateurs lors de l’assemblée générale.

Par exploit en date du 22 août 2024, Monsieur [I] assignait le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] aux fins de :

~ A titre principal

ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] en date du 17 juin 2024

~ A titre subsidiaire

ANNULER les résolutions 9a et 9b de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] en date du 17 juin 2024

~ En tout état de cause

JUGER que Monsieur [I] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] à payer à Monsieur [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

▪ Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, Monsieur [I] demande au tribunal de :

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] de ses demandes, fins et conclusions,

~ A titre principal,

ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] en date du 17 juin 2024,

~ A titre subsidiaire,

ANNULER les résolutions n° 9 a et b de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] en date du 17 juin 2024,

~ En tout état de cause,

JUGER que Monsieur [B] [N] [I] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à payer à Monsieur [B] [N] [I] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] aux entiers, distraits au profit de Maître Clément DIAZ, Avocat aux offres de droit,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

▪ Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] demande au tribunal de :

— DÉBOUTER Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

— CONDAMNER Monsieur [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Pour l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures respectives susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée au 27 novembre 2025 et retenue à l’audience du 11 décembre 2025. Le prononcé de la décision a été fixé au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2024 que Monsieur [I] a voté par correspondance et qu’il a voté NON aux résolutions 5 à 9.

Il est réputé avoir voté contre la résolution 9a et 9b, avec un ajout portant autorisation donnée à Mme [T] copropriétaire.

Il a donc la qualité de copropriétaire opposant et ses demandes sont recevables.

Sur la demande d’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 17 juin 2024

Monsieur [I] affirme que l’assemblée générale est nulle en ce que le PV ne permet pas de vérifier les présents et les représentés, et la validité des pouvoirs donnés et utilisés.

Au cours de la procédure, le syndicat des copropriétaires a communiqué les formulaires de vote par correspondance et les pouvoirs qui étaient réclamés par le demandeur, Monsieur [I].

Il en résulte que cinq copropriétaires ont voté par correspondance et deux pouvoirs ont été donnés à Mme [T], bénéficiaire de l’autorisation donnée dans la résolution 9 amendée.

Sur les douze copropriétaires présents ou représentés :

— trois copropriétaires étaient présents : Madame [T], Monsieur [A], Madame [R]/[P],

— six copropriétaires ont voté par correspondance : [M], [J], [W], [U], [Z], [I]

— deux pouvoirs ont été donnés à Madame [T] : [D] et [X]

— Un lot appartenant à la copropriété sans mention du votant pour ledit lot

Monsieur [I] conteste la sincérité du pouvoir donné par Mme [X], âgée de plus de 100 ans et qui serait décédée quelques mois après la tenue de l’assemblée générale.

Cependant, il ne rapporte pas d’élément pouvant démontrer une fraude ou un dol, en vue de fausser les résultats de l’assemblée générale et il n’a pas qualité ni intérêt pour agir à la défense éventuelle des intérêts de feue Mme [X].

La suspicion ne peut suffire à établir l’irrégularité qui pourrait entacher la tenue de l’assemblée générale et justifier d’une annulation.

La demande d’annulation intégrale de l’AG du 17 juin 2024 sera rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions 9a et 9b

Selon l’article 13 du décret du 17 mars 1967 :

« L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »

Il n’est pas contestable que la convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2024 portait pour le projet de résolution N°9 :

Autorisation à donner à Monsieur [A] pour l’installation d’une climatisation en façade sud (CF photos jointes) (article 24)

Projet de résolution : l’assemblée générale donne l’autorisation à Monsieur [A] d’installer une climatisation en façade sud.

Il n’est pas davantage contestable que le PV d’assemblée générale qui s’est tenue le 17 juin 2024 portait la résolution numéro 9 conforme au projet de résolution, résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Cependant apparaissaient deux autres résolutions qui n’étaient pas prévues dans la convocation :

~ Résolution N° 9 a

Autorisation à donner à Madame [T] pour l’installation d’une climatisation en façade ruelle

Résolution : l’assemblée générale donne l’autorisation à Madame [T] d’installer une climatisation en façade ruelle sous réserve de présentation du projet au cabinet de gestion pour approbation

Résolution rejetée par défaut de majorité de l’article 25 en première lecture et revoter à l’article 25.

~ Résolution N° 9 b

Autorisation à donner à Madame [T] pour l’installation d’une climatisation en façade ruelle

Résolution : l’assemblée générale donne l’autorisation à Madame [T] d’installer une climatisation en façade ruelle sous réserve de présentation du projet au cabinet de gestion pour approbation

Aucun vote contre aucune abstention

N’ont pas pris part au vote six copropriétaires soit un total de 478 tantièmes

Résolution adoptée en deuxième lecture à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Estimant ce vote illicite dès lors que le projet de résolution n’avait pas été joint à la convocation ni à une convocation supplémentaire après demande d’un copropriétaire, Monsieur [I] demande l’annulation de ces résolutions.

Le syndicat réplique que cette autorisation n’a créé aucun engagement du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] envers Mme [T] puisque l’autorisation donnée est soumise à une condition supplémentaire de voir les travaux validés par le « cabinet de gestion ». En conséquence, il s’agirait d’une simple mesure préparatoire dépourvue de toute efficacité juridique de sorte qu’elle ne serait pas susceptible de constituer une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, la résolution adoptée au point 9b est de nature à conférer un droit au copropriétaire bénéficiaire puisque l’autorisation donnée vise à modifier l’aspect général de l’immeuble par pose d’une climatisation en façade, ce qui engage le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7].

De même, la condition de voir les travaux soumis à l’approbation de la « société de gestion », en l’espèce le syndic, ne peut être considérée comme une condition rédhibitoire puisque le syndic n’a pas qualité pour valider des travaux.

Il n’est pas fait état d’une condition de soumettre les travaux à l’architecte de la copropriété.

Il n’est pas fait état de l’obligation de soumettre la déclaration de travaux préalablement à la mairie pour obtenir l’autorisation de travaux par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4].

Il s’agit bien d’une autorisation qui engage complètement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 8].

De surcroît le vote concernant la résolution N°9, pour Monsieur [A] est un vote à la majorité de l’article 24, suivant la convocation.

Cependant le vote de cette résolution 9a puis 9b est comptabilisé à la majorité de l’article 25 (article 25b), puis en application de l’article 25-1, soit à la majorité de l’article 24, ce qui démontre que la résolution prisse est une décision au sens de l’article 42.

Les deux résolutions 9a et 9b doivent suivre le même sort dès lors que la seconde résulte de la première.

En conséquence les résolutions 9a et 9b seront déclarées nulles.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] sera dispensé de participer à la condamnation prononcée à son profit pour les frais irrépétibles mais il n’y a pas lieu de le dispenser de toute participation aux dépens de la procédure.

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE les demandes de Monsieur [I] recevables ;

DÉBOUTE Monsieur [I] de sa demande de nullité de l’ensemble de l’assemblée générale du 17 juin 2024 ;

PRONONCE la nullité des résolutions N° 9a et 9b de l’Assemblée générale du 17 juin 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à Monsieur [B] [N] [I] la somme de 1000 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Monsieur [B] [N] [I] sera dispensé de participer à la condamnation prononcée à son profit au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Et le jugement a été signé par le greffier et le Président

Le Greffier Le Président