Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [F]

2C rue des Lauriers

Rez de Chausée

44880 SAUTRON

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02373 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NE64

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [J] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 juin 2014 à effet au 1er juillet 2014, la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à [B] [N] et [J] [F] un logement lui appartenant sis, 2C rue des Lauriers, RdC, outre un garage et une terrasse/jardin – 44880 SAUTRON, moyennant un loyer mensuel initial de 467,85 € pour le logement, 61,50 € pour le garage, 28,55 pour la terrasse/jardin outre une provision mensuelle pour charges de 22,01 €.

Par courrier du 14 juin 2023 reçu par CDC Habitat le 16 juin 2023, [B] [N] a donné congé auprès de la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, CDC Habitat Social, venant aux droits de la SAMO, a fait commandement à [J] [F] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.719,44 € arrêté au 31 décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC Habitat Social a fait assigner [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 19 juin 2014 à compter du 10 février 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 21 février 2024 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [J] [F] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [J] [F] au paiement de la somme de 3.816,34 € arrêtée au 9 avril 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 10 janvier 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [J] [F] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 10 février 2024 ou du 21 février 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [J] [F] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.204,79 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 octobre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [J] [F] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 4 janvier 2024, dont la caisse a accusé réception le 11 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 2 mai 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 2 mai 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, et le préfet en a accusé réception le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire et le commandement de justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié au locataire le 10 janvier 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, [J] [F] n’ayant pas justifié dans ce délai auprès de CDC Habitat Social de la réalité d’une assurance locative, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [J] [F].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[J] [F] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.204,79 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 306,43 € (178,55 € + 127,88 €).

En conséquence, [J] [F] sera condamné au paiement de la somme de 3.898,36 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CDC Habitat Social, à compter du 15 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 639,45 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [F], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à CDC Habitat Social la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 juin 2014 entre CDC Habitat Social et [J] [F], concernant le logement sis 2C rue des Lauriers, RdC, outre un garage et une terrasse/jardin – 44880 SAUTRON ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut d’assurance sont réunies à la date du 11 février 2024 ;

CONDAMNE [J] [F] à payer à CDC Habitat Social la somme de 3.898,36 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [J] [F] à payer à CDC Habitat Social, à compter du 15 octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 639,45 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [J] [F], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [J] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [J] [F] à payer à CDC Habitat Social la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEF Constance GALY