COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LES FRUITS D’OR c/ [Q] [U], [S] [I]

N° 26/

Du 30 Avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/03979 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QY3V

Grosse délivrée à

la SELARL LPM & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [Q] [U]

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

Madame [S] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Q] [U] et Mme [S] [I] sont propriétaires des lots n°412 et 1425 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3].

Le syndicat leur a fait délivrer, par acte du 6 novembre 2020, une sommation de payer la somme principale de 2.718,15 euros de charges de copropriété impayées au 1er octobre 2020.

Par jugement rendu le 1er juin 2021, le tribunal judiciaire de Nice a condamné solidairement M. [Q] [U] et Mme [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 4] » les sommes de 2.948,08 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2021, de 162,23 euros de frais nécessaires et de 876 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » a, de nouveau, mis en demeure M. [Q] [U] et Mme [S] [I] de payer la somme de 10.635,68 euros de charges de copropriété dues au 7 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à Nice a fait assigner M. [Q] [U] et Mme [S] [I] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  11.882,82 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2025,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, distraits au profit de Maître Laurence Parent-Musarra, avocat.

Il fonde sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et expose que si les copropriétaires défendeurs ont acquitté les causes du jugement rendu le 1er juin 2021, ils n’ont pas réglé le paiement des charges échues depuis lors. Il explique que les charges de copropriété sont exigibles à compter de l’approbation des comptes et que la dette de charge des défendeurs s’établit à la somme de 11.882,82 euros au 1er juillet 2025.

Il fait valoir que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Il précise produire un extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des propriétaires indivis de lots pour le paiement des charges.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [Q] [U] et Mme [S] [I] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 février 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] produit :

• le relevé de propriété démontrant que M. [Q] [U] et Mme [S] [I] sont propriétaires des lots de copropriété n°412 et 1425,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2025 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2025 au 30/09/2026,

• les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [S] [I] et M. [Q] [U],

• une sommation de payer la somme de 2.718,15 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2020 délivrée à M. [Q] [U] et Mme [S] [I] par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2020,

• le jugement du 1er juin 2021 ayant condamné solidairement M. [Q] [U] et Mme [S] [I] à lui payer les sommes de 2.948,08 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2021, de 162,23 euros de frais nécessaires et de 876 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• une mise en demeure de payer la somme de 10.635,68 euros de charges de copropriété dues au 7 janvier 2025, adressée à M. [Q] [U] et Mme [S] [I] par lettre du 8 janvier 2025,

• un relevé débiteur de la somme de 11.882,82 euros au 1er juillet 2025.

Ce solde débiteur de 11.882,82 euros n’est pas constitué exclusivement de charges et de provisions mais comprend :

— des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » le 07/09/2023 : 398,52 euros,

— des frais de sommation de payer le 31/10/2023 : 163,36 euros,

— des frais d’avocat le 03/03/2025 : 120 euros,

— des frais d’avocat le 03/03/2025 : 146 euros,

— des frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » : 130 euros,

Total : 957,88 euros.

Or, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, de mise au contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût de la sommation de payer de 163,36 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à hauteur de 11.088,30 euros, comptes arrêtés au 1er juillet 2025.

Le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des propriétaires indivis pour le paiement des charges, M. [Q] [U] et Mme [S] [I] seront solidairement condamnés à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] ».

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 10.635,68 euros à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2025 et sur la totalité à compter de l’assignation du 24 octobre 2025.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [Q] [U] et Mme [S] [I] s’abstiennent, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensables à l’entretien de l’immeuble.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 1.000 euros au regard de leur carence persistante et du montant de la dette.

M. [Q] [U] et Mme [S] [I] seront par conséquent solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, M. [Q] [U] et Mme [S] [I] seront solidairement condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [U] et Mme [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 11.088,30 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 10.635,68 euros à compter du 8 janvier 2025 et sur la totalité à compter du 24 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [U] et Mme [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [U] et Mme [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [U] et Mme [S] [I] aux dépens, distraits au profit de Maître Laurence Parent-Musarra, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT