TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Alain DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00411 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55W7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°B 814 789 392, dont le siège social est sis “[Adresse 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [L]

né le 26 Mai 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7] [Adresse 5]

comparant en personne

Monsieur [M], [W], [Y] [R]

né le 01 Avril 1983 à [Localité 1] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 7] [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 18 février 2021, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à M. [U] [L] et M. [O] [R] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°229 situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 726,00 euros, outre 30,00 de loyer pour l’annexe.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à M. [U] [L] et M. [O] [R] par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 11.841 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner M. [U] [L] et M. [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel solidairement M. [U] [L] et M. [O] [R] à lui payer les loyers et charges impayés au 20 janvier 2025, soit la somme de 8.771,99 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, si le bail s’était poursuivi,

— condamner M. [U] [L] et M. [O] [R] solidairement à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 26 septembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette audience, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8.062,29 euros, selon décompte en date du 2 mars 2025, terme de mars inclus. Elle indique s’opposer à une demande de délai.

M. [U] [L], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il expose avoir repris le paiement des loyers et verser 500 euros en plus du montant du loyer résiduel depuis le mois de janvier 2024. Il indique souhaiter rester dans les lieux, déclarant percevoir la somme totale de 1.800 euros de revenus par mois.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, M. [O] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire par application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 février 2021 contient une clause résolutoire (page 14) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2024 pour la somme en principal de 11.841 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [U] [L] et M. [O] [R] sont redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail pour « l’exécution de leurs obligations ».

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [U] [L] et M. [O] [R] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [U] [L] et M. [O] [R] restent devoir la somme de 8.062,29 euros, à la date du 2 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars inclus, déduction faite des frais de procédure (209,70 euros).

Pour la somme au principal, M. [U] [L] et M. [O] [R] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [U] [L] et M. [O] [R] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 8.062,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [U] [L] demande des délais de paiement et il ressort des décomptes produits aux débats que le paiement des loyers a repris depuis le mois de février 2024 et qu’il est en outre versé en moyenne 500 euros chaque mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. Vu la solidarité de la dette, des délais d’office seront accordés à M. [O] [R].

Comme demandé par M. [U] [L], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [U] [L] et M. [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· M. [U] [L] et M. [O] [R] devenus occupants sans droit ni titre seront condamnés solidairement à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [L] et M. [O] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2021 entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1 et M. [U] [L] et M. [O] [R] concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [L] et M. [O] [R] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1, à titre provisionnel, la somme de 8.062,29 euros décompte arrêté au 2 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 ;

AUTORISE M. [U] [L] et M. [O] [R] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 223 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [U] [L] et M. [O] [R] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [U] [L] et M. [O] [R] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 964,83 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [L] et M. [O] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière La présidente