COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [H] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

N° 26/

Du 12 janvier 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/03062 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDQI

Grosse délivrée à

M^e Anne MANCEL

M^e Sébastien ZARAGOCI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 octobre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 janvier 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [L], [X], [J] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Sébastien ZARAGOCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [H] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble dénommé Villa Chaufferette soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 15 mai 2023 et a adopté notamment deux résolutions n°13 et 14 relatives à la suppression du poste de gardien et à la vente de la loge du gardien.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2023, Mme [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Chaufferette devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°13, 14, 22.43 et 22.45 du procès-verbal de cette assemblée générale.

Par conclusions III notifiées le 9 octobre 2025, Mme [L] [H] demande au tribunal de :

faire droit à la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de rabat de l’ordonnance de clôture,annuler les résolutions n°13 et 14 prises en assemblée générale du 15 mai 2023,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 500 euros en réparation du préjudice subi,dire qu’elle est dispensée de toute participation à cette condamnation,rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires et l’en débouter,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 360 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris l’émolument prévu par les dispositions de l’article A444-32 du code de commerce, lequel sera mis à la charge de la partie débitrice en cas de nécessité d’exécution forcée.

Elle fait valoir que le poste de gardien concierge participe activement à la destination de l’immeuble dont il assure de jour comme de nuit la garde, la surveillance et l’entretien. Elle note que le poste de concierge est mentionné à trois reprises dans les articles 1er, 4 et 12 du règlement de copropriété, que le caractère bourgeois de l’immeuble est également prévu par ce règlement ainsi que diverses interdictions dont seul le gardien concierge veille à la bonne application en application de l’article 6 du règlement de copropriété.

Elle soutient sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que la suppression du poste de gardien et la vente de sa loge portent nécessairement atteinte à la destination bourgeoise de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives et relèvent d’un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires et non seulement à la majorité de ces derniers.

Elle précise enfin qu’elle se trouve depuis près de deux ans prise dans un imbroglio judiciaire avec sa copropriété qui impose des décisions à la majorité alors qu’elles doivent être prises à l’unanimité. Elle estime que les agissements du syndicat lui causent un préjudice moral.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Chaufferette sollicite :

qu’il soit fait droit à la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [H],

le rabat de l’ordonnance de clôture,que Mme [H] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes,sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

ll fait valoir à titre liminaire sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile que Mme [H] a demandé que des résolutions relatives à la suppression du poste de gardien et à la cession de la loge soient inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale avec un vote à l’unanimité. Il note que ces résolutions ont été adoptées par l’assemblée générale du 15 mai 2023 et que Mme [H] est dépourvue d’intérêt à agir.

Il note que la décision de supprimer le poste de gardien doit être adoptée à la majorité des deux tiers de voix, sauf dans les immeubles de très haut standing.

Il expose que la copropriété n’a pas employé de gardien depuis plus de 70 ans et que la loge est inhabitée depuis 70 ans et se trouve dans un très mauvais état, sa toiture devant être refaite intégralement. Il précise que les parties communes de l’immeuble sont en mauvais état et que les fruits de la vente pourraient être utilisés pour procéder aux travaux nécessaires pour leur remise en état.

Il fait valoir que Mme [H] est de particulière mauvaise foi puisqu’elle attaque les résolutions qu’elle a elle-même voulu voir inscrites à l’ordre du jour mais avec un vote à l’unanimité afin de conduire la copropriété dans une impasse.

La clôture de l’instruction est intervenue initialement le 2 octobre 2025. L’ordonnance de clôture a ensuite été révoquée et la clôture a été fixée au 16 octobre 2025 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre et mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Il convient de constater à titre liminaire que l’ordonnance de clôture a déjà été révoquée et que la demande tendant à sa révocation est devenue sans objet.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [H] n’a pas intérêt à agir puisqu’elle a demandé à ce que la suppression du poste de gardien et la vente de la loge de gardien soient votées lors de l’assemblée générale et que ces deux décisions ont été approuvées.

Toutefois, il résulte des éléments de la procédure que Mme [H] a demandé que ces décisions fassent l’objet d’un vote à l’unanimité et non à la majorité des deux tiers des voix.

Elle dispose par conséquent d’un intérêt à agir.

Surabondamment, la présente instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état était seul compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir à l’exclusion de toute autre formation du tribunal.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée et les demandes de Mme [H] seront déclarées recevables.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2023

En application de l’article 26 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions relatives à la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité. L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, les résolutions n°13 et 14 adoptées par l’assemblée générale du 15 mai 2023 portent sur la suppression du poste de gardien et la vente de la loge de gardien.

Huit copropriétaires représentant 631 / 1 000 tantièmes ont voté en faveur des deux résolutions et trois copropriétaires représentant 186 / 1 000 tantièmes ont voté contre les résolutions.

Mme [H] fait valoir que ces résolutions relevaient d’un vote à l’unanimité et non d’un vote à deux tiers des voix.

Il convient toutefois de constater que l’article 26 précité prévoit expressément que les décisions relatives à la suppression du poste de gardien et l’aliénation du logement affecté au gardien sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Mme [H] ne démontre pas que le standing de l’immeuble Villa Chaufferette justifie la présence d’un gardien et que la présence de celui-ci est nécessaire pour assurer le standing

et la destination bourgeoise de l’immeuble. Aucun gardien n’a de surcroît été présent depuis plusieurs dizaines d’années.

En effet, il résulte du constat dressé par commissaire de justice le 18 février 2025 que l’immeuble est élevé sur trois étages sans entresol et sans ascenseur et que les parties communes de l’immeuble sont en mauvais état : la peinture est « écaillée, décrochée, endommagée par d’importantes traces d’infiltration, laissant apparaître par endroits, des champignons », « les alimentations électriques et téléphoniques sont apparentes ; les câbles sont volants et courent le long des murs et sous le plafond. »

Les photographies figurant dans ce constat démontrent un petit immeuble dont les parties communes sont dans un mauvais état et Mme [H] ne peut manifestement pas soutenir que le standing de l’immeuble requiert un poste de gardien.

La loge est en outre selon le même constat désaffectée et dans un « état délabré », « les revêtements des plafond, mur et sol, sont hors d’état », « l’électricité est coupée, l’eau également », « les évacuations de la salle de bain sont bouchées au ciment » et « n’y a plus aucune installation, l’appartement étant inhabitable ».

Mme [H] ne démontre pas non plus de quelle façon la suppression du poste de gardien et la vente de la loge portaient atteinte à la jouissance des parties privatives.

En considération de ces éléments, les allégations de Mme [H] selon lesquelles les résolutions n°13 et 14 relevaient d’un vote à l’unanimité sont infondées.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande d’annulation de ces résolutions.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts

sur la demande de Mme [H]

Mme [H] est déboutée de sa demande principale car infondée et elle ne démontre pas le préjudice qu’elle allègue. Elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

sur la demande du syndicat des copropriétaires

Il résulte des éléments de la procédure que Mme [H] a initié une action en justice afin de demander l’annulation des deux résolutions dont elle a également demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 15 mai 2023 mais comme relevant d’un vote à l’unanimité.

Or, les dispositions de l’article 26 précité selon lesquelles les décisions relatives à la suppression du poste de gardien et à la vente de la loge de gardien relèvent d’un vote à deux tiers des voix des copropriétaires sont claires.

Les allégations de Mme [H] relatives au standing de l’immeuble ne sont manifestement pas justifiées et il n’est pas contesté que le poste de gardien n’a pas été pourvu depuis

plusieurs dizaine d’années.

Dans ces circonstances, la mauvaise foi de Mme [H] est caractérisée et elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices causés par la procédure manifestement injustifiée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [L] [H] sera condamnée aux dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir ;

DECLARE recevables les demandes de Mme [L] [H] ;

DEBOUTE Mme [L] [H] de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Villa Chaufferette et situé [Adresse 3]) la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Chaufferette la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [H] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT