TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A3

JUGEMENT N°

du 27 Novembre 2025

Enrôlement : N° RG 22/08750 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2I6A

AFFAIRE : M. [B] [M] et Mme [L] [U] épouse [M] ( M^e LAZZARINI de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS)

C/ S.C.P.I FRUCTIPIERRE (Me [K] dela SELAS FIDAL)

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-présidente

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Novembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [B] [M], né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 8] (84),

Madame [L] [U] épouse [M], née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 9] (63),

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 7]

tous deux représentés par Maître Laurent LAZZARINI de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA SCPI FRUCTIPIERRE, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le numéro 340 846 955 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Hedy SAOUDI de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Stéphane CLERGEAU, avocat plaidant au barreau de Nantes, [Adresse 5]

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [L] [U] épouse [M] et Monsieur [M], (ci-après « les époux [M] »), ont acquis, par acte notarié en date du 21 décembre 2010, un appartement de type 3 situé au 1er étage du bâtiment A, compris dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 12] sis [Adresse 4].

L’appartement a fait l’objet d’un contrat de location le 9 janvier 2013.

Courant 2016, les époux [M] étaient avisés par leurs locataires de l’occupation d’une terrasse, jouxtant les fenêtres des chambres de leur appartement, comprise dans l’immeuble mitoyen, situé au [Adresse 6].

Cette terrasse, appartenant à la SCPI FRUCTIPIERRE, (ci-après « la société FRUCTIPIERRE »), initialement végétalisée, a fait l’objet de travaux et a été équipée de dalles et a été aménagée de canapés, de tables et de chaises.

Se plaignant de subir des nuisances sonores et visuelles du fait de cette terrasse ainsi réaménagée, les époux [M], ont attrait, par assignation en date du 9 avril 2018, la société FRUCTIPIERRE, devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de cessation du trouble subi.

Par jugement en date du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Marseille les a déboutés de leurs demandes, au motif qu’ils ne justifiaient pas d’un préjudice personnel, certain, né et actuel.

Par acte délivré le 28 juillet 2022, Monsieur [E] [M], Madame [L] [U] épouse [M] ont de nouveau fait assigner devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la SCPI FRUCTIPIERRE aux fins de cessation du trouble subi.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG22-08750.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, Madame [L] [U] et Monsieur [M], demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner la SCPI FRUCTIPIERRE, à faire cesser le trouble subi en restituant la terrasse d’origine sa nature d’origine, c’est-à-dire celle d’une terrasse non circulable, et en procédant au retrait définitif des tables et des chaises de ladite terrasse, à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;Condamner la SCPI FRUCTIPIERRE à leur verser la somme de 40 000 euros, à titre de dommages et intérêts, correspondant à la perte de valeur de leur appartement à la suite dudit trouble ; Condamner la SCPI FRUCTIPIERRE aux dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître Laurent LAZZARINI ;Condamner la SCPI FRUCTPIERRE à leur payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [M] font valoir qu’un trouble anormal de voisinage, fondé sur l’article 544 du code civil, est constitué par les nuisances sonores et visuelles de la terrasse de la société FRUCTIPIERRE directes sur leur propriété. Selon eux, ce trouble résulte du seul fait de l’accessibilité de ladite terrasse, contiguë à leur appartement, qui a été aménagée de canapés, de tables et de chaises, alors même que cela n’était pas envisagé au moment de l’acquisition de leur appartement, puisqu’il s’agissait initialement d’une terrasse végétalisée. Ils appuient leur demande sur un constat d’huissier réalisé le 22 mars 2022. Ils ajoutent que la conformité de la construction au permis de construire est sans incidence sur la reconnaissance du trouble.

Au soutien de leur demande en dommages et intérêts, les époux [M] affirment que l’accessibilité de cette terrasse leur a créé un préjudice de jouissance et un préjudice de perte de valeur de leur appartement, dès lors qu’ils s’étaient déterminés à acheter cet appartement parce que la terrasse contiguë était végétalisée et non accessible.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, la SCPI FRUCTIPIERRE sollicite de :

Débouter Madame [L] [U] et Monsieur [M] de l’intégralité de leurs demandes ;Condamner Madame [L] [U] et Monsieur [M] aux dépens ;Condamner Madame [L] [U] et Monsieur [M] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à son encontre, la société FRUCTIPIERRE soutient, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, que les époux [V] ne rapportent pas la preuve de l’anormalité du trouble de voisinage occasionné par la présence de la terrasse aménagée à proximité des chambres de leur appartement.

Par ailleurs, elle affirme que les travaux de construction ayant permis de rendre la terrasse accessible, ont été réalisés conformément aux réglementations du droit de l’urbanisme en vigueur, qu’ils ont ainsi été précédés d’un affichage du panneau de déclaration préalable sans qu’aucune recours administratif ou contentieux n’ait été introduit dans le délai de deux mois, prévu par les textes.

A supposer le caractère anormal du trouble de voisinage résultant de l’accessibilité de la terrasse et afin de solliciter le rejet de la demande de travaux de remise en l’état que sollicitent les époux [M], la défenderesse souligne, au visa des article 544 et 649 du code civil, que la solution retenue est disproportionnée par rapport au trouble invoqué, dès lors qu’elle viserait à porter une atteinte manifeste à son droit de propriété et à faire bénéficier aux époux [V] d’une servitude judiciaire de « non-utilisation » de ladite terrasse, laquelle n’est pas prévue par la loi.

Sur les préjudices allégués par les époux [M], elle fait valoir qu’ils ne démontrent pas plus l’existence d’un préjudice, ni sa qualification ou quantification, estimant que la somme demandée a été fixée arbitrairement et n’est pas en lien avec un préjudice pouvant découler du trouble allégué.

****

La procédure a été clôturée le 27 mars 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 25 septembre 2025.

Le délibéré a été fixé à la date du 27 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire : sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Toutefois ce droit est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, le voisin lésé pouvant en demander réparation tant à l’auteur des troubles qu’au propriétaire de l’immeuble d’où provient le trouble, ce dernier, responsable de plein droit, ne pouvant s’exonérer que par la force majeure. Cela implique cependant la démonstration de l’anormalité du trouble et d’un préjudice directement lié à ce trouble anormal.

Il appartient aux juridictions du fond d’apprécier si les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage et de rechercher s’il s’agit d’inconvénients excessifs compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné.

***

Le premier jugement du 6 juillet 2021 avait relevé les éléments de contexte suivants : « La déclaration préalable déposée par la SCPI SELECTINVEST 1 le 26 juillet 2016 qui a fait l’objet d’un récépissé de dépôt de déclaration préalable du 12 septembre 2016 concernait la modification des ouvertures sur façade et la transformation de fenêtres en porte fenêtres avec la suppression de brise-soleil. Pour autant, aucune autorisation n’a été sollicitée et accordée à propos de l’aménagement de la terrasse pour pouvoir s’y installer avec de mobiliers. Le seul bail commercial versé aux débats par la société FRUCTIPIERRE précisait d’ailleurs qu’étaient exclus des locaux loués les toitures et terrasses ainsi que leurs accès dont le bailleur se réservait l’usage exclusif. Ni le titre de propriété ni le règlement de copropriété ne sont communiqués par la société défenderesse qui ne justifie pas que ladite terrasse soit une partie privative ou une partie commune à jouissance privative ».

Dans ses dernières conclusions, la SCPI FRUCTIPIERRE ne justifie – pas plus qu’elle ne le faisait lors de la première procédure – ni de la sollicitation et de l’accord d’une autorisation pour transformer, a minima, les sols de ladite terrasse, ni d’un titre de propriété ou d’un règlement de copropriété permettant de constater qu’il lui revient la jouissance de cette terrasse.

La déclaration préalable, en date du 26 juillet 2016, qu’elle verse à nouveau en procédure, s’intitule en effet « modifications des ouvertures sur façade » et le procès-verbal de constat d’affichage, en date du 29 septembre 2016 qu’elle produit également, fait état de la présence d’un panonceau, où il est écrit « Nature des travaux : création porte-fenêtre ; surface du terrain : inchangée ; surface du plancher : inchangée ». Si elle indique dans ses conclusions que l’objectif des travaux visés par cette déclaration préalable – à savoir transformer deux fenêtres en porte fenêtres – était de rendre la terrasse accessible, force est de constater que cela ne relève pas de l’évidence, que le projet de construction, à savoir rendre accessible la terrasse, n’a donc pas été clairement énoncé, d’autant que le panneau d’affichage indiquait que la surface du plancher resterait inchangée. Pour autant, cette absence de transparence quant au projet de réaménagement de la terrasse, vis-à-vis des voisins, n’est pas, à lui-seul, de nature à caractériser un trouble anormal de voisinage, c’est-à-dire susceptible de constituer un inconvénient excessif compte tenu de l’environnement local.

S’agissant de l’existence d’une grille obstruant la vue de l’appartement, la dernière décision relevait : « Le procès-verbal de constat d’huissier du 18 juillet 2016 et les photographies produites par les époux [M], permettent d’indiquer qu’à cette date, la terrasse sur laquelle s’ouvrent les pièces à usage de chambre et de bureau de l’appartement loué par les demandeurs était obstruée par un grillage rigide à moins de 20 cm desdites fenêtres. Ces grilles ont été enlevées au vu des photographies versées aux débats par la SCPI LA FRUCTIPIERRE, ce qui n’est pas contesté par Monsieur et Madame [M] ».

Le retrait de cette grille par la société FRUCTIPIERRE a ainsi conduit la juridiction à considérer que le trouble subi n’était plus actuel. De même, elle a souligné que la société DAILYMOTION – ayant substituée la société WATCHEVER GROUP – preneur à bail commercial conclu avec la société FRUCTIPIERRE, profitant d’un accès à la terrasse litigieuse, avait donné congé le 14 mai 2019 et qu’il n’était pas rapporté la preuve que les locaux – dont ladite terrasse – étaient à nouveau loués et donc occupés. C’est donc faute de justification d’un préjudice personnel, certain, né et actuel que les époux [V] avaient été déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Dans la présente procédure, les époux [M] versent un nouveau constat d’huissier, réalisé le 22 mars 2022, au sein duquel on observe que les deux chambres de l’appartement sont équipées de fenêtres garnies d’un store PVC à manivelle, ouvrant sur une terrasse, dont le sol est recouvert de dalles rectangulaires, meublée de cinq tables et quatorze chaises assorties. A cette date, la terrasse était donc indéniablement à nouveau occupée, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse.

Alors que la société FRUCTPIERRE a voulu régler les choses à l’amiable, en proposant aux époux [M] , par courrier en date du 21 juin 2022, de s’engager à déplacer les tables et les chaises afin qu’elles soient éloignées des fenêtres de l’appartement et à réinstaller une jardinière afin de créer une séparation visuelle entre les deux propriétés, cette solution n’a pas trouvé satisfaction auprès des époux [M] qui l’estimaient insuffisante au regard de l’intensité alléguée du trouble.

En l’état, il ressort, tant du rapport d’expertise de valeur vénale, en date du 25 juin 2024, versé par les époux [M] en procédure, que des photos annexées au devis relatif à la solution d’aménagement proposée, en date du 7 octobre 2022 versées par la société FRUCTIPIERRE, qu’une haie artificielle d'1m de hauteur sur 3m de large (à savoir la largeur de la terrasse), composée de treillis en bois et de feuillages a été installée, à environ 1m50-2m des fenêtres, afin de cacher la vue des aménagements sur la terrasse, cloisonnant ainsi les deux espaces.

Il ressort donc des pièces produites, que la société FRUCTIPIERRE a procédé à la transformation de la terrasse jouxtant les vues de la propriété des époux [V], afin de la rendre accessible. S’il n’est pas contestable que la société FRUCTIPIERRE a sollicité et obtenu un accord préalable de la mairie, conformément aux règles en vigueur, pour transformer les fenêtres donnant sur la terrasse en portes-fenêtres, il apparaît nécessaire de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que le trouble anormal de voisinage est indépendant du respect ou de l’irrespect des règles légales en vigueur : il ne peut être déduit de la seule infraction à une disposition administrative et à l’inverse il peut être caractérisé en dépit du respect des règles légales. L’absence de transparence alléguée quant aux travaux d’accessibilité de la terrasse, ne peut donc à elle-seule caractériser un trouble anormal de voisinage.

Concernant les troubles sonores allégués, s’il apparaît effectivement que lesdits travaux ont entraîné du passage, un flux humain à proximité des fenêtres de l’appartement des demandeurs, ces derniers ne justifient pas que les nuisances sonores aient pu être et/ou sont actuellement excessives, à savoir qu’elles dépasseraient le seuil de tolérance entre voisins. Aucune pièce produite ne permet d’établir ce trouble sonore excessif.

De plus, ils ne produisent aucune photographie ou aucun autre document, de nature à démontrer que la terrasse est toujours très occupée à l’heure actuelle, qu’un nombre important de personnes s’y rendraient au même moment, occasionnant un bruit démesuré et conduisant à des nuisances sonores que l’on pourrait qualifier d’anormales et excessives. Or la charge de la preuve des troubles « anormaux » allégués incombe aux demandeurs.

Par ailleurs, en ce qui concerne les nuisances visuelles, il est compréhensible que la situation actuelle de vis-à-vis – qui découle des travaux d’accessibilité de la terrasse – entraîne des désagréments pour les époux [M], en dépit de l’édification d’une haie artificielle, composée de feuillages, permettant de clôturer partiellement les deux espaces. Il est indéniable qu’à son état initial, à savoir végétalisée et inaccessible, la terrasse n’offrait pas de telles vues aux époux [V], dont les chambres de l’appartement donnaient sur de la verdure. Cependant, il ne suffit pas de démontrer l’existence de désagréments, encore faut-il attester de leur caractère exagéré et anormal. De surcroit, il n’existe aucun droit acquis à une vue ou à un panorama en milieu urbain où l’urbanisation est prévisible. La privation de vue sur de la verdure et son remplacement par une vue, au premier plan, sur une haie artificielle à quelques mètres de leur propriété et au second plan, sur des tables et des chaises pouvant être occupées par des personnes, résultant de l’aménagement de la terrasse voisine ne caractérise donc pas un trouble anormal de voisinage.

Enfin, si le rapport d’expertise vénale évoque « un risque sécuritaire », il n’est pas démontré dans quelle mesure celui-ci est directement imputable à l’aménagement de la terrasse, et en quoi la végétalisation de la terrasse avait pour effet de réduire un tel risque. Il apparaît effectivement que la localisation du bien des demandeurs au première étage alimente ce risque sécuritaire, et que la présence d’une terrasse, qu’elle soit végétalisée ou aménagée, augmente également un tel risque, notamment dans un paysage urbain particulièrement dense.

Le caractère anormal et excessif du trouble n’est pas démontré.

Aussi, aucun trouble anormal de voisinage ne peut être caractérisé en l’espèce.

En l’absence de trouble anormal de voisinage, les époux [M] seront donc déboutés de leur demande de démolition de la terrasse voisine, et de leurs demandes indemnitaires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [M] succombent, ils seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [M] seront condamnés au paiement de la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal,

DEBOUTE Madame [L] [U] épouse [M] et Monsieur [M] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE Madame [L] [U] épouse [M] et Monsieur [M] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [L] [U] épouse [M] et Monsieur [M] à payer à la SCPI LA FRUCTIPIERRE la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE chacune des parties du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A3 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE, LE 27 NOVEMBRE 2025.

Le Greffier Le Président