COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Z] [L] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1]

N°26/

Du 10 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/00972 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PQXB

Grosse délivrée à :

Maître Lionel CARLES

expédition délivrée à

la SELARL GHM AVOCATS

le 10 Mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 4 décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 mars 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Madame [Z] [L]

[Adresse 2] – Chez Mr [G] [B]

[Localité 2]

représentée par Maître Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE sous l’enseigne FORIMMO immatriculée au RCS de [Localité 3] 438 689 416, prise en la personne de son gérant en exercice et domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [L] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 21 novembre 2023 et a adopté notamment une résolution n°11 mettant à la charge de Mme [L] une facture de remplacement du moteur de l’ascenseur de l’immeuble pour un montant de 2 285,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, Mme [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°11.

Par conclusions en réponse n°1 notifiées le 27 mars 2025, Mme [Z] [L] sollicite :

le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 21 novembre 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires à retirer la somme de 2 285,12 euros portée au débit de son compte de copropriétaire,sa condamnation à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,sa dispense du paiement de participation à la dépense commune en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune faute de sa part en lien de causalité avec les désordres de l’ascenseur ayant nécessité le remplacement du moteur. Elle estime que la somme de 2 285,12 euros lui a été imputée de façon arbitraire et exclusive et qu’un abus de majorité avec l’intention de nuire est caractérisé.

Par conclusions en réponse notifiées le 7 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] conclut à titre principal au débouté de Mme [L] de toutes ses demandes et au prononcé de la validité de la résolution n°11. A titre reconventionnel, il sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 2 285,12 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la facture de réparation de l’ascenseur. En tout état de cause, il sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que Mme [L] a fait réaliser d’importants travaux dans son appartement courant le premier semestre de l’année 2022 et qu’il apparaît que les ouvriers intervenus ont utilisé l’ascenseur comme un monte-charge pour transporter de nombreux gravats, les matériaux et l’équipement pour le chantier, ce qui l’a nécessairement endommagé et nécessité une intervention de la société Kone.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur les demandes d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 21 novembre 2023 et de retrait de la somme de 2 285,12 euros portée au débit du compte copropriétaire de Mme [L]

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’article 11 du règlement de copropriété prévoit que « chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait, soit le fait de son locataire de son personnel ou des personnes se [ilisible] chez lui ».

Il ajoute que l’article 21 du règlement de copropriété prévoit que « les copropriétaires qui aggraveraient par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes à leur service, les charges communes, supporteront seuls les frais qui seraient ainsi occasionnés ».

Ces clauses constituent toutefois l’application des principes qui régissent la responsabilité civile de droit commun, à savoir une faute du copropriétaire, un dommage pour le syndicat et un lien direct entre la faute et le dommage.

Ils supposent la preuve d’un comportement fautif et l’appréciation de la faute ne pouvant pas résulter d’une décision de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats au soutien de ses déclarations deux attestations de copropriétaires, celles de M. [D] et de Mme [H] établies respectivement les 24 avril 2024 et 2 mai 2024 ainsi qu’un courrier de mise en demeure adressé par le syndic à Mme [L] le 9 février 2023.

Ces attestations de copropriétaires établies deux ans après les faits reprochés à Mme [L] et le courrier de mise en demeure adressé un an après la réalisation des travaux au cours du semestre de l’année 2022 selon le syndicat ne sont pas suffisants pour démontrer la faute alléguée par le syndicat.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale 21 novembre 2023 et de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder au retrait de la somme de 2 285,12 euros portée au débit du compte copropriétaire de Mme [L].

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de Mme [L] à des dommages-intérêts correspondant à la facture de réparation de l’ascenseur

Les éléments versés au débat par le syndicat des copropriétaires et examinés ci-dessus ne permettent pas de démontrer une faute de Mme [L] à l’origine de la panne du moteur de l’ascenseur qui a nécessité son remplacement.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement de dommages-intérêts correspondant à la facture de réparation de l’ascenseur.

Sur la demande accessoire de dommages-intérêts

Mme [L] ne précise pas la nature du préjudice subi et ne produit aucun justificatif au soutien de sa demande de dommages-intérêts.

Elle en sera par conséquent déboutée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale formée par Mme [L], son action ne peut être qualifiée d’abusive. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera condamné aux dépens et à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la demande principale de Mme [L] est fondée et elle doit être dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 3] à [Localité 5] du 21 novembre 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à procéder au retrait de la somme de 2 285,12 euros portée au débit du compte copropriétaire de Mme [Z] [L] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Mme [Z] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [Z] [L] sera dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT