COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00583 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RDW4

du 13 Avril 2026

affaire : [P] [K], [E] [B] épouse [K], [M] [G] époux [H], [U] [H] épouse [G], [C] [X], [T] [Y], [Q] [L], S.C.I. [Adresse 1], [D] [F], [I] [J], [N] [J], S.A.R.L. [V] GESTION EX, [R] [A], S.C.I. HMA INVESTISSEMENTS

c/ S.C.P. [O]-[W]

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE TREIZE AVRIL À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 08 Avril 2026 déposé par Commissaire de justice.

Copie exécutoire délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

M^e Nathalie HARROP

M^e Lauriane PAQUIS

M^e Marina POUSSIN

le

A la requête de :

Monsieur [P] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [E] [B] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [M] [G] époux [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [U] [H] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [C] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [T] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [Q] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [D] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [I] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Madame [N] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 6]

S.A.R.L. [V] GESTION EX

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [R] [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.C.I. HMA INVESTISSEMENTS

[Adresse 7]

[Localité 7]

Rep/assistant commun : M^e Nathalie HARROP, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.C.P. [O]-[W]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Lauriane PAQUIS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Et :

Syndic. de copro. [Adresse 9],

par son syndic en exercice la SAS TABONI FONCIERE – NICOISE & DE PROVENCE,

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndic. de copro. [Adresse 11],

Représenté par son syndic en exercice D. NARDI GESTIONNAIRE – IMMOBILIER,

[Adresse 12]

[Localité 4]

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 13 Avril 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête en date du 7 avril 2026, Monsieur [P] [K] et Madame [E] [B] épouse [K], Monsieur [M] [G] et Madame [U] [H] épouse [G], Madame [C] [X] Madame [T] [Y], Monsieur [Q] [L], Madame [D] [F], la SCI 36 VH, Monsieur [I] [J] et Madame [N] [J], Monsieur [R] [A], la SARL [V] GESTION EX, la SCI HMA INVESTISSEMENTS ont sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure la SCP [O]-[W], prise en la personne de maître [S] [W], en sa qualité d’administrateur provisoire.

Suivant ordonnance en date du 7 avril 2026 cette autorisation lui a été délivrée pour l’audience du 10 avril 2026 à 9 heures.

Par exploit de commissaire de justice du 8 avril 2026, Monsieur [P] [K] et Madame [E] [B] épouse [K], Monsieur [M] [G] et Madame [U] [H] épouse [G], Madame [C] [X] Madame [T] [Y], Monsieur [Q] [L], Madame [D] [F], la SCI 36 VH, Monsieur [I] [J] et Madame [N] [J], Monsieur [R] [A] , la SARL [V] GESTION EX, la SCI HMA INVESTISSEMENTS ont assigné la SCP [O]-[W], prise en la personne de maître [S] [W], en sa qualité d’administrateur provisoire en référé aux fins de suspension et d’arrêt d’études ou travaux préparatoires au sein de la copropriété [Adresse 3].

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 avril 2026.

Monsieur [P] [K] et Madame [E] [B] épouse [K], Monsieur [M] [G] et Madame [U] [H] épouse [G], Madame [C] [X] Madame [T] [Y], Monsieur [Q] [L], Madame [D] [F], la SCI 36 VH, Monsieur [I] [J] et Madame [N] [J], Monsieur [R] [A], la SARL [V] GESTION EX, la SCI HMA INVESTISSEMENTS sollicitent :

— la suspension et l’arrêt d’études ou travaux préparatoires ou d’exécution au sein de la copropriété [Adresse 3], initiés par la SCP [O]-[W], par l’intermédiaire de maître [S] [W], en sa qualité d’administrateur provisoire dans l’attente du délibéré du juge des référés de Nice du 26 mai 2026,

— la condamnation de Maître [S] [W] de la SCP [O]-[W], en sa qualité d’administrateur provisoire, au paiement de la somme de 3.000 €, outre les dépens.

Ils exposent que maître [S] [W] de la SCP [O]-[W], en sa qualité d’administrateur provisoire, a entrepris de nombreuses et coûteuses diligences dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée aux termes d’ordonnances sur requête, dont la rétractation est sollicitée par une procédure distincte devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice et ce, sans attendre le délibéré fixé au 26 mai 2026.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11], intervenant volontaire à la procédure, demande :

— que soit actée et déclarée recevable son intervention volontaire,

— la suspension et l’arrêt immédiat de toutes études, tous travaux préparatoires ou d’exécution initiés par la SCP [O]-[W], par l’intermédiaire de maître [S] [W], en sa qualité d’administrateur provisoire, et tout particulièrement de tous travaux préparatoires ou d’exécution au sein du bâtiment [Adresse 11], et ce dans l’attente du délibéré du juge des référés de Nice du 26 mai 2026, et au-delà, à condition de justifier de leur nécessité et d’urgence caractérisée,

— la condamnation de maître [S] [W] de la SCP [O]-[W], en sa qualité d’administrateur provisoire, au paiement de la somme de 1.200 €, outre les dépens.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13], intervenant volontaire à la procédure, demande :

— que soit actée et déclarée recevable son intervention volontaire,

— la suspension et l’arrêt immédiat de toutes études, tous travaux préparatoires ou d’exécution initiés par la SCP [O]-[W], par l’intermédiaire de Maître [S] [W], en sa qualité d’administrateur provisoire, et tout particulièrement de tous travaux préparatoires ou d’exécution au sein du bâtiment [Adresse 13], ce dans l’attente du délibéré du juge des référés de Nice du 26 mai 2026, et au-delà, à condition de justifier de leur nécessité et d’urgence caractérisée,

— la condamnation de maître [S] [W] de la SCP [O]-[W], en sa qualité d’administrateur provisoire, au paiement de la somme de 5.000 €, outre les dépens.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, la SCP [O]-[W], en la personne de Maitre [S] [W], en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier des [Adresse 14], demande :

A titre liminaire,

— juger que les interventions volontaires des « syndicats des copropriétaires [Adresse 15] », et « syndicat des copropriétaires [Adresse 16] » se heurtent à une fin de non-recevoir tirée d’un défaut de capacité à agir dès lors que ces entités sont dépourvues de personnalité morale,

— juger que les demandes formulées par les « syndicats des copropriétaires [Adresse 15] », et « syndicat des copropriétaires [Adresse 16] » ne pourront qu’être déclarée irrecevables,

— juger que les demandes des requérants ne s’appuient sur aucun fondement juridique.

En tout état de cause,

— juger que la SCP [O] [W] ès-qualités d’administrateur judiciaire de l’ensemble immobilier A, B et C sis [Adresse 17] s’en rapporte sur la demande de suspension de la mission qui lui a été dévolue par les Ordonnances des 20 octobre 2025, 27 novembre 2025 et 18 février 2026 dans l’attente du délibéré de la procédure RG 25/02153 sous réserve de précisions,

— juger que la suspension totale ou partielle ne pourrait pas concerner uniquement le [Adresse 3] mais bien l’ensemble immobilier A, B et C sis [Adresse 17] au regard de l’Ordonnance du 27 novembre 2025,

— juger qu’en cas de suspension totale de sa mission, la SCP [O] [W] représentée par Maître [S] [W] se verrait déchargée de toute responsabilité dans l’intervalle.

— juger qu’en cas de suspension partielle, il appartiendra à la juridiction de céans de fixer très précisément les contours de la mission de la SCP [O] [W] représentée par Maître [S] [W] ès-qualités d’administrateur judiciaire de l’ensemble immobilier A, B et C sis [Adresse 17].

— débouter Monsieur [P] [K], Madame [E] [B] épouse [K], Monsieur [M] [G], Madame [U] [H] épouse [G], Madame [C] [X], Madame [T] [Y], Monsieur [Q] [L], Madame [D] [F], La SCI 36 VH, représentée par Madame [Z] [BL], Monsieur [I] [J], Madame [N] [J], Monsieur [R] [A], la SARL [V] GESTION EX et la SCI HMA INVESTISSEMENTS, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 15] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [P] [K], Madame [E] [B] épouse [K], Monsieur [M] [G], Madame [U] [H] épouse [G], Madame [C] [X], Madame [T] [Y], Monsieur [Q] [L], Madame [D] [F], La SCI 36 VH, représentée par Madame [Z] [BL], Monsieur [I] [J], Madame [N] [J], Monsieur [R] [A], la SARL [V] GESTION EX et la SCI HMA INVESTISSEMENTS à verser à la SCP [O] [W] es qualité d’administrateur judiciaire de l’ensemble immobilier A, B et C sis [Adresse 17], une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la capacité à agir des syndicats des copropriétaires des immeubles des [Adresse 18]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Force est de constater, ce qu’aucune des parties ne conteste, que l’acte fondateur de l’ensemble immobilier des [Adresse 19] est l’acte du 19 octobre 1931.

L’article premier dudit règlement portant désignation décrit « un grand immeuble de rapport composé de trois corps de bâtiments desservis chacun par un escalier particulier, sis à [Localité 2], angle de l'[Adresse 20] et du [Adresse 21] où il porte les numéros 36, 38 et 38 bis (…) “

Il résulte par ailleurs du chapitre 1er intitulé, parties communes, du paragraphe deux, qu’une distinction des parties communes des immeubles A et B représentant respectivement les numéros [Adresse 22], (I), est opérée, outre la distinction des parties communes des locaux des trois immeubles, A, B et C, eux-mêmes distinctement délimités, (II).

En outre, convient de souligner que le règlement précise que « ces parties communes appartiendront à chaque groupe de copropriétaires dans la proportion suivante :

aux acquéreurs des appartements de l’immeuble A : 104/270aux acquéreurs des appartements de l’immeuble B : 83/270aux acquéreurs des appartements de l’immeuble C : 83/270 “

De l’article deux intitulé “modification des parties communes”, il est indiqué que “les choses communes ci-dessus déterminées et tout ce qui touche l’harmonie de chaque immeuble ne pourront être modifiés que par le consentement unanime des copropriétaires du lot sur lequel il se trouve”.

L’article trois s’intitule “[Localité 8] tenue des immeubles” ; l’article 9, intitulé “Service des immeubles – Concierge” évoque “le concierge de chacun des immeubles…”

Aussi et au-delà de la simple répartition de charges communes spéciales au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater que l’esprit du règlement de copropriété du 19 octobre 1931, dès avant l’existence même des notions de syndicat de copropriétaires secondaire, a été d’identifier et de délimiter chacun des immeubles A, B et C correspondant respectivement aux numéros [Adresse 19].

Par ailleurs, il résulte des fiches de propriété issues du Fichier Immobilier accessible aux notaires que les immeubles du [Adresse 23], 38 et 38 bis sont distinctement et séparément identifiés, chacun, pour les lots qui les concernent.

S’il est regrettable que, dès la mise en œuvre, ou même ultérieurement, de la loi du 10 juillet 1965, alors même que les parties s’accordent pour évoquer une gestion autonome, depuis plusieurs décennies, de l’entité homogène que constitue chacun des bâtiments A, B et C, la procédure de scission n’ait été mise en place, il n’en demeure pas moins que l’existence de ces entités est consacrée par le cahier des charges des immeubles des [Adresse 24] dont est issu le règlement de copropriété, mais également par l’acte recognitif établi le 28 septembre 2004 par Maître [VJ] [TV], notaire.

Enfin, il n’est pas contesté que chacun des syndicats des copropriétaires des 38 et 38 bis ont agi jusqu’alors dans l’intérêt de la communauté des copropriétaires de leurs lots respectifs, disposant à ce titre d’une identification au sein du Registre des Copropriétés, d’un compte bancaire par exemple, et de l’ensemble des archives des assemblées générales

L’ensemble de ces éléments conduit à considérer que les syndicats des copropriétaires des [Adresse 25] ont la capacité à agir, dans l’intérêt des copropriétaires qu’ils représentent dans le cadre du présent litige, indépendamment d’un syndicat de copropriétaires principal dont en réalité la désignation n’a pas été requise jusqu’alors.

En conséquence, la demande au titre de la fin de non-recevoir sera écartée.

Sur les interventions volontaires

En application des articles 328, 329 et 330 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et n’est recevable que si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les actions entreprises par Maître [S] [W] de la SCP [O]-[W], en sa qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier, emportent des conséquences juridiques et financières pour l’ensemble des copropriétaires des bâtiments A, B et C.

Dès lors, les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18] ont pleinement intérêt à être associés à la procédure.

En conséquence, leurs demandes d’intervention volontaire seront déclarées recevables.

Sur l’existence d’un différend

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, force est de constater qu’il existe un différend, pour ne pas évoquer un conflit majeur, tenant à la désignation d’une part, et aux missions d’autre part, de Maître [S] [W] de la SCP [O]-[W] au terme des ordonnances présidentielles, obtenues sur requête, des 20 octobre et 27 novembre 2025 dont certains copropriétaires du [Adresse 3] ont saisi le juge des référés en vue de la rétractation desdites ordonnances, procédure à laquelle se sont également associés les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 18].

Il résulte des débats et des différentes pièces produites que Maître [W], sous couvert des ordonnances présidentielles obtenues, alors même que sa désignation est discutée, voire discutable, engage d’importants travaux préparatoires de nature à engager financièrement, et très lourdement, l’ensemble des copropriétaires des [Adresse 19] alors même d’une part, que ces travaux ne recueillent manifestement pas l’assentiment des copropriétaires tant du [Adresse 23] que du [Adresse 26], et sont contestés quant à leur nécessité ou leur urgence d’autre part.

En outre, et au regard de la saisine du juge des référés s’agissant d’une éventuelle rétractation des ordonnances portant désignation de Maître [W], et dont le délibéré est fixé au 26 mai 2026, les actions menées par l’administrateur provisoire sont dépourvues de mesure et de la nécessaire obligation de prudence et de modération attendue en pareille situation, dans l’attente éventuelle de la décision qui soit, confirmera sa désignation auquel cas il lui appartiendra de prendre toutes dispositions nécessaires à la bonne gestion de l’immeuble dans son ensemble, soit l’annihilera, réduisant à néant toutes diligences entreprises mais néanmoins coûteuses et supportées en définitive par les copropriétaires.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de suspension et d’arrêt immédiat de toutes études, tous travaux préparatoires ou d’exécution initiés par la SCP [O]-[W], par l’intermédiaire de maître [S] [W], en sa qualité d’administrateur provisoire, et tout particulièrement de tous travaux préparatoires ou d’exécution au sein des bâtiments des [Adresse 27], dans l’attente du délibéré du juge des référés de Nice à condition de justifier de leur nécessité et d’urgence caractérisée s’agissant exclusivement du [Adresse 3].

Sur ce point, et afin d’éviter toute difficulté d’interprétation s’agissant du [Adresse 3] pour lequel Maître [W] a été initialement désignée, à raison de la carence du syndic en charge de ce bâtiment, Maître [W], dont l’activité professionnelle consiste en la gestion et l’administration d’entités en difficulté, ne peut utilement se retrancher derrière une demande de caractérisation de l’urgence ou de la gestion courante dont elle ne saurait ignorer les contours.

Dès lors, il appartiendra à Maître [W] de poursuivre sa mission d’administration et de gestion courantes du [Adresse 3].

Sur les mesures accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles dont les copropriétaires en dernier lieu et en définitive, devraient en supporter la charge.

En revanche, la SCP [O]-[W] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DÉCLARONS recevables le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] en leurs interventions volontaires;

ORDONNONS la suspension et l’arrêt immédiat de toutes études, tous travaux préparatoires ou d’exécution initiés par la SCP [O]-[W], par l’intermédiaire de maître [S] [W], en sa qualité d’administrateur provisoire, et tout particulièrement de tous travaux préparatoires ou d’exécution au sein des bâtiments des [Adresse 27], dans l’attente du délibéré du juge des référés de Nice à l’exception de l’administration et la gestion courantes s’agissant exclusivement du [Adresse 3], et à condition de justifier de leur nécessité et/ou de leur urgence caractérisée ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la SCP [O]-[W] aux dépens de la présente instance.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS