N° RG 24/01617 – N° Portalis DBXY-W-B7I-FFMA

Minute N°25/00292

Chambre 1

DEMANDE EN NULLITE D’UNE ASSEMBLEE GENERALE OU D’UNE DELIBERATION DE CETTE ASSEMBLEE

expédition conforme

délivrée le :

Maître [R] [E]

Maître [L] [O]

copie exécutoire

délivrée le :

Maître [R] [E]

Maître [L] [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 1er juillet 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 14 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [N] [H]

née le 03 Mai 1986 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BREST

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]

sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA BREIZH, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Marie-christine L’HOSTIS de la SELARL KOVALEX II, avocats au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [H] est propriétaire des lots n° 6 et 19 correspondant à une maison de type 5 et un jardin avec stationnement situé au Sud, dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Cet ensemble immobilier constitué de 19 lots est composé de 2 bâtiments, le bâtiment A comprenant les lots 1 à 6 et le bâtiment B les lots 7 à 10.

L’accès à la copropriété se fait par le Sud pour les lots n° 5 et 6, et pour le reste des lots n° 11 à 18 par le Nord qui bénéficie d’un portail et d’un chemin d’accès au parking Nord.

Contestant devoir régler les charges pour les jardins, le parking et l’accès Nord de la copropriété dont elle n’a pas l’utilité, madame [N] [H] a sollicité par courrier en date du 6 mai 2024, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 juin 2024, la sortie de son lot n° 6 des parties communes spéciales « Charges Nord ».

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 juin 2024 a rejeté cette résolution (résolution n°13).

Madame [N] [H] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] à Tregunc pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Breizh, devant le tribunal judiciaire de Quimper suivant exploit en date du 29 août 2024 aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 6-2, 10, 11, 12, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 11, 14 et 17 du décret du 17 mars 1967 :

annuler l’assemblée générale ordinaire du [Adresse 8] [Adresse 3] en date du 28 juin 2024,subsidiairement, annuler la disposition n° 13 de l’assemblée générale ordinaire,en tout état de cause :

dire et juger que les clauses « Parties Communes Spéciales « Accès et [Localité 2] Nord » – lots n° 1 à 4 – 6 à 18 », « III-Tableau récapitulatif des autres parties communes spéciales », « III-charges communes spéciales » « Accès et [Localité 2] Nord » sont réputées non écrites,constater qu’elle entend renoncer à ses droits sur les parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord », enjoindre au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de procéder à une modification du règlement de copropriété conforme aux articles 6-2 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,procéder à une nouvelle répartition des charges en excluant le lot n° 6 de la clé de répartition des parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord », en ce compris pour les exercices 2023 et 2024,dire et juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,condamner le [Adresse 8] [Adresse 3] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/1617.

Suivant ordonnance en date du 22 mai 2024 signifiée le 10 juin 2024, il a été fait injonction à madame [N] [H] de verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Breizh les sommes de :

2 267,86 € au titre des charges de copropriété impayées,226,52 € au titre des frais recouvrement,130,35 € au titre des frais de sommation de payer,35,76 € au titre des frais de levée d’extrait de la matrice cadastrale,51,07 € au titre des frais de requête.

Madame [H] a par déclaration au greffe en date du 25 juin 2024 fait opposition à cette décision.

Le tribunal judiciaire de Quimper a, par décision en date du 13 janvier 2025, déclaré recevable cette opposition et renvoyé cette affaire enrôlée sous le n° RG 24/1219 devant la 1ère chambre compte tenu de l’existence d’un lien de connexité avec l’affaire enrôlée sous le n° RG 24/1617.

Le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux affaires par ordonnance en date du 14 mars 2025.

Madame [N] [H] a aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, réitéré ses demandes initiales.

Elle a en outre, sur les demandes reconventionnelles présentées par le syndicat des copropriétaires :

indiqué avoir réglé la somme de 2 183,46 € au titre des arriérés de charges de copropriété,sollicité :la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Breizh à lui verser la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier subi causé par les fautes commises par le syndicat,qu’il soit ordonné la compensation entre les créances,à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Elle sollicite l’annulation de l’assemblée générale réunie le 28 juin 2024 relevant que :

la fiche de présence n’a pas été annexée au procès-verbal notifié aux copropriétaires,la fiche communiquée en cours de procédure comporte de nombreuses mentions insuffisamment précises et incohérentes au regard des votes qui sont mentionnés au procès-verbal puisque la fiche qui n’est pas émargée par les membres du bureau, précise que deux copropriétaires sont arrivés au cours de l’assemblée générale sans aucune mention de l’heure et de leur intervention pour prendre part au vote alors que le bureau avait déjà été élu et avait constaté que la feuille de présence faisait état de 7 copropriétaires représentant 765 sur 1000 voix, le procès-verbal mentionnant quant à lui que le quorum pris en compte pour élire le bureau est de 9 copropriétaires représentant 910 millièmes alors que 2 copropriétaires étaient absents.Elle en déduit que l’élection du bureau est nulle, et qu’il en est de même de l’ensemble des autres décisions, le syndicat ne pouvant sérieusement invoquer l’existence d’une erreur matérielle.

Subsidiairement, elle conclut à la nullité de la résolution n°13, indiquant que sa demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du retrait du lot n° 6 de la clé de répartition « Accès [Localité 2] Nord » impliquait le vote de deux résolutions : la modification du règlement de copropriété à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et un vote sur la répartition des charges à l’unanimité conformément à l’article 11 de la même loi. Elle ajoute qu’il n’a été soumis aux copropriétaires aucun projet modificatif du règlement de copropriété pourtant prévu par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 à peine de nullité de la résolution.

Elle indique qu’il ne lui appartenait pas de faire établir le projet de règlement de copropriété modifié, ni l’état descriptif de division modifié ni le nouvel état de répartition des charges.

Elle précise que syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Breizh ne peut lui reprocher de ne pas avoir fait établir ces documents alors que le syndic a estimé suffisamment précise sa demande pour l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée sans solliciter la moindre communication de document.

Elle soutient que le vote défavorable des copropriétaires est constitutif d’un abus de majorité dès lors qu’ils avaient accepté au cours de l’assemblée générale du 23 avril 2023, la révision du règlement de copropriété pour retirer le lot n° 6 de la clé de répartition « Accès et [Localité 2] Nord », rappelant qu’elle n’avait plus été appelée à contribuer aux charges afférentes à ces parties communes spéciales.

Elle rappelle qu’ils sont ensuite revenus sur cet accord dès lors qu’elle supporte la quote part la plus importante de la clé de répartition (259 millièmes), soulignant que de nombreux travaux et investissements ont été votés pour les parties communes spéciales Nord, cette répartition étant contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle n’a ni l’usage ni l’utilité de ces parties communes spéciales.

Elle soutient n’avoir ni l’usage ni l’utilité des éléments constituant les parties communes spéciales « Accès [Localité 2] Nord » dès lors qu’elle bénéficie des mêmes prestations dans les autres parties communes spéciales, l’accès au lot n° 6 se faisant par le Sud de la copropriété et disposant d’un jardin et stationnement formant le lot n° 19 relevant des parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Sud ».

Elle en déduit que les clauses « Parties Communes Spéciales « Accès et [Localité 2] Nord » – lots n° 1 à 4 – 6 à 18 », « III-Tableau récapitulatif des autres parties communes spéciales », « III-charges communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord » » doivent être réputées non écrites car contraires aux dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Si elle ne conteste pas avoir un accès sur la partie Nord de la copropriété, elle indique qu’il s’agit d’une porte d’un débarras qu’elle s’engage à faire condamner, qui ne permet pas de caractériser une utilité objective des parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord », rappelant qu’elle dispose de deux places de parking au Sud et n’utilise pas le parking invité se trouvant au Nord. Elle ajoute ne pas avoir l’usage de l’abri à vélo situé au Nord et des jeux pour enfants.

Elle indique que faute pour le syndicat de rapporter la preuve de ce qu’elle a l’usage de la partie Nord, les charges afférentes aux parties communes spéciales « Accès [Localité 2] Nord » devront être réparties entres les copropriétaires des lots n° 1 à 4 et 7 à 18.

Elle sollicite l’annulation des charges déjà appelées en 2023 et 2024 au titre de ces charges communes spéciales.

Elle précise avoir réglé les sommes dues au titre des arriérés de charges communes générales après déduction des charges communes spéciales, s’oppose à la demande de dommages et intérêts présentée par syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Breizh lequel ne justifie d’aucun préjudice direct et certain, sollicitant subsidiairement sa condamnation à lui verser la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Breizh, a aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, conclu au débouté de madame [N] [H] et sollicité sa condamnation au règlement des sommes de :

2 697,90 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 au titre des charges courantes et exceptionnelles selon décompte arrêté au 11 juin 2025,1 070,02 € au titre des frais de recouvrement, 2 500 € à titre de dommages et intérêts,3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que l’absence de notification de la feuille de présence avec le procès-verbal d’assemblée générale n’entraîne pas la nullité de ladite assemblée. Il ajoute que le procès-verbal mentionne que la feuille de présence y est annexée.

Il relève que l’annulation de l’assemblée générale n’est pas davantage encourue du seul fait qu’il n’est pas précisé quel moyen de communication électronique a été utilisé par les copropriétaires non présents physiquement, les mentions figurant sur la feuille de présence étant conformes à l’article 14 du décret du 17 mars 1967.

Il ajoute que la certification de la feuille de présence par le président de séance et son émargement par les membres du bureau ne sont pas imposés à peine de nullité de l’assemblée générale.

Il conteste toute irrégularité affectant le nombre des copropriétaires votants, précisant que deux copropriétaires sont arrivés en retard monsieur [B] et son épouse, monsieur [B] étant élu en qualité de président de séance, les votes n’ayant commencé qu’après leur arrivée, de telle sorte que tant le président de séance que les membres du bureau ont été élus alors que 9 copropriétaires ont pris part au vote, la mention en bas de la première page relative à la présence de 7 copropriétaires seulement relevant d’une simple erreur matérielle.

Il précise enfin que les différences de tantièmes relevées s’expliquent aisément par la nature des résolutions soumises au vote et les copropriétaires ayant qualité à se prononcer.

Il soutient que la résolution n° 13 n’encourt pas la nullité, rappelant qu’il appartient au copropriétaire de préparer et d’adresser au syndic, aux fins de notification, le projet de résolution qu’il souhaite voir soumis à l’assemblée.

Il relève que madame [H] n’a transmis au syndic aucun projet de résolution et n’a pas davantage fait établir un projet de modificatif de règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Il indique que le syndic a soumis à l’assemblée générale le courrier rédigé par madame [H] et qu’il ne lui appartenait pas de suppléer les lacunes et les insuffisances de la demande présentée.

Il conteste l’existence d’un abus de majorité en l’absence d’un abus de droit, soutenant que la répartition des charges est conforme à l’état descriptif de division, l’accès au lot n° 6 se faisant tant par le Sud que par le Nord.

Il rappelle que l’accès au lot dont madame [H] est propriétaire se fait, aux termes de l’état descriptif de division, tant par le Nord que par le Sud de la copropriété, soulignant qu’il s’agit du seul lot disposant d’un double accès. Il ajoute que la partie Nord dispose de places de parking visiteurs qui présentent une utilité pour le lot de madame [H], d’une aire de jeu pour enfants et d’un abri de jardin.

Il en déduit que madame [H] devra être déboutée de ses demandes tendant à voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives aux charges communes spéciales « Accès [Localité 2] Nord ».

Il ajoute que ne communiquant aucun projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division, elle ne permet pas au tribunal de procéder à la nouvelle répartition des charges qu’elle sollicite.

Il indique que madame [H] est redevable de la somme de 2 697,90 € au titre des charges impayées incluant les charges communes spéciales précitées avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 ainsi que des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de la somme de 1 070,02 €.

Il sollicite par ailleurs l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 2 500 €, rappelant que les autres copropriétaires sont contraints d’avancer depuis plus de deux ans l’ensemble des charges de madame [H] et de régler en sus, des charges complémentaires pour obtenir leur recouvrement, ce qui caractérise l’existence d’un préjudice distinct.

Il conclut enfin au rejet de la demande de dommages et intérêts présentée contestant avoir commis une quelconque faute.

La clôture de la procédure est intervenue le 1er juillet 2025 à 12 H, l’affaire étant fixée à l’audience du même jour à 14H.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 juin 2024

Aux termes de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, la feuille de présence doit comporter les noms et domicile de chaque propriétaire ou associé :

présent physiquement ou représenté ;participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audio conférence ou par un autre moyen de communication électronique,ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.Dans l’hypothèse où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les noms et domicile du mandataire désigné, précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audio conférence ou par un autre moyen de communication électronique.

La feuille de présence indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement ou par son mandataire, et est certifiée exact par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Madame [H] soutient que l’assemblée générale doit être annulée dès lors que la fiche de présence n’a pas été annexée au procès-verbal de l’assemblée générale lors de son envoi au copropriétaire et ce en violation des dispositions du décret du 17 mars 1967.

Il sera relevé que l’article 17 du décret du 17 mars 2007 précise que la feuille de présence est annexée au procès-verbal des décisions de l’assemblée générale.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes, cette notification étant réalisée dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Ainsi le syndic est tenu de notifier aux copropriétaires le seul procès-verbal de l’assemblée générale et non pas la feuille de présence qui lui est annexée.

Tout copropriétaire peut réclamer au syndic la délivrance à ses frais d’une copie de la feuille de présence, sur le fondement des dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, demande que madame [H] ne justifie nullement avoir présentée au syndic de copropriété.

Dans ces conditions, l’absence de notification de la feuille de présence ne saurait être sanctionnée par l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Breizh verse aux débats la fiche de présence établie le 28 juin 2024 dont il ressort que cette dernière comporte bien les dispositions prévues à l’article 14 du décret du 17 mars 1967 puisqu’elle indique les noms et domicile de chaque copropriétaire présent physiquement, de ceux ayant participé par communication électronique mais également de ceux ayant participé par correspondance, la date à laquelle le formulaire de vote par correspondance a été adressé au syndic, le nombre de voix dont ils disposent, l’heure d’arrivée des deux copropriétaires qui sont arrivés en retard à l’assemblée générale, cette mention étant corroborée par les attestations émanant de ces copropriétaires versées aux débats.

Le syndicat communique également les attestations sur l’honneur des copropriétaires n’ayant pas participé physiquement à l’assemblée générale et ayant adressé le formulaire de vote par correspondance dont le syndic avait été rendu destinataire.

En revanche la feuille de présence communiquée ne comporte pas la certification prévue par l’article 14 du décret du 17 mars 1967, par le président de séance.

Cette certification n’est pas prévue aux termes de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, à peine de nullité de l’assemblée générale. Il en est de même du défaut d’émargement des membres du bureau.

Madame [H] invoque enfin comme motif d’annulation de l’assemblée générale, l’impossibilité de déterminer précisément le nombre de copropriétaires présents ayant participé au vote et l’existence de « différences de tantièmes » en fonction des résolutions adoptées.

L’article 17-1 du décret du 17 mars 1965 précise que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Aucun texte n’impose de faire figurer dans le procès-verbal le nombre des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés, les indications de la feuille de présence étant suffisantes.

Est sans conséquence et ne vicie pas le procès-verbal, l’erreur matérielle relative au nombre des copropriétaires présents, dès lors que la comparaison de la feuille de présence et du décompte des voix mentionnés dans le procès-verbal permet de rétablir la réalité.

Relève du pouvoir souverain du juge du fond, la possibilité de qualifier l’erreur commise d’erreur matérielle ne viciant pas le procès-verbal.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires comporte des mentions contradictoires dès lors qu’il précise en page 1 que 9 copropriétaires ont participé au vote pour l’élection du président de séance, du scrutateur et du secrétaire tout en indiquant que le bureau a constaté à l’examen de la feuille de présence, dûment émargée par chaque copropriétaire en entrant en séance et mentionnant les nom et domicile de chaque copropriétaire ayant voté par correspondance, que 7 copropriétaires représentant 765 voix sur 1 000 voix constituant le syndicat des copropriétaires sont présents, représentés ou ont voté par correspondance.

Toutefois, ces mentions contradictoires doivent être lues à la lumière de la feuille de présence qui mentionne l’arrivée de madame [U] à 14H07 laquelle a participé physiquement à l’assemblée générale et celle de monsieur et madame [K] [V] à 14h08 qui ont également participé physiquement à l’assemblée générale, monsieur [B] ayant été désigné en qualité de président de séance.

Monsieur [K] [B] a au demeurant attesté de ce que son épouse et lui-même sont arrivés les derniers à l’assemblée générale qui a commencé dès leur arrivée.

Dès lors que l’assemblée générale a commencé par l’élection de monsieur [B] en qualité de président, la désignation du scrutateur et du secrétaire de séance, membres du bureau étant intervenue après celle du président, les annotations de la fiche de présence permettant de se convaincre de la présence de 9 copropriétaires à 14h08, il ne peut être sérieusement contesté que 9 copropriétaires ont participé à l’élection des membres du bureau, cette participation étant établie par les attestations rédigées par les copropriétaires ayant voté par correspondance ou ayant participé par tout moyen de communication électronique, versées aux débats.

Dans ces conditions, la mention figurant en page 1 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires selon laquelle « le bureau a constaté à l’examen de la feuille de présence, dûment émargée par chaque copropriétaire en entrant en séance et mentionnant les nom et domicile de chaque copropriétaire ayant voté par correspondance, que 7 copropriétaires représentant 765 voix sur 1 000 voix constituant le syndicat des copropriétaires sont présents, représentés ou ont voté par correspondance » doit être considérée comme une simple erreur matérielle qui ne saurait vicier le procès-verbal.

Madame [H] ne peut dans ces conditions conclure à l’annulation de l’assemblée générale pour ce motif.

Enfin quant aux différences de tantièmes invoquées, elles s’expliquent aisément par la nature des résolutions soumises au vote de l’assemblée générale, dès lors que l’ensemble des copropriétaires n’a pas vocation à voter sur l’ensemble des délibérations soumises à l’assemblée générale dont certaines ne concernent que certains copropriétaires, délibérations concernant les parties communes spéciales, étant précisé que le règlement de copropriété distingue les parties communes spéciales au bâtiment A de celles afférentes au bâtiment B, les parties communes spéciales correspondant à l’Accès [Localité 2] Nord et celles correspondant à l’Accès [Localité 2] Sud, des tantièmes spéciales étant fixés pour chaque lot concerné par lesdites parties communes spéciales.

Madame [N] [H] sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nulle l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 juin 2024.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires

Madame [H] reproche au syndicat de ne pas avoir soumis aux copropriétaires deux projets de résolution, l’une tendant à la modification du règlement de copropriété et l’autre à la modification de la répartition des charges, et de ne pas avoir adressé de projet modificatif du règlement de copropriété aux copropriétaires pour leur permettre de se prononcer sur la résolution soumise à leur examen.

Enfin, elle soutient que la résolution n° 13 doit être annulée dès lors que le vote procède d’un abus de majorité.

Sur les deux premiers griefs formulés, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 18 du décret du 17 mars 1967, à tout moment un ou plusieurs copropriétaires peut notifier au syndic la ou les questions dont il demande qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale, le syndic portant ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.

L’article 11 du même décret prévoit qu’est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision, le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

Le syndic n’est pas juge de l’opportunité des questions et il ne lui appartient pas de suppléer les imprécisions, les lacunes ou les insuffisances affectant les demandes d’inscription de questions à l’ordre du jour formulées par les copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande l’inscription de certains sujets à l’ordre du jour de préparer et d’adresser au syndic, aux fins de notification, les projets de résolution qu’il souhaite voir soumis à l’assemblée.

En effet, madame [H] a sollicité suivant courrier recommandé en date du 6 mai 2024 que soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale réunie le 28 juin 2024, la question de la sortie de son bien (lot n° 6 ) de la clé de répartition « charges Nord ».

Le syndic a mis cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires puisque la résolution n° 13 est la reproduction intégrale du courrier qui lui a été adressé le 6 mai 2024 en la forme recommandée avec accusé de réception.

Madame [H] ne peut dans ces conditions, dès lors qu’il lui appartenait de présenter les projets de résolution induits par la question soumise au syndic impliquant une modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges, reprocher au syndic de ne pas avoir procédé à la formulation de ces projets de résolution.

Elle ne peut davantage reprocher au syndic de copropriété de ne pas avoir procédé à l’instruction de sa demande en ne faisant pas établir le projet des actes modificatifs tant du règlement de copropriété que de l’état descriptif de division induits par son souhait de sortie de son lot de la clé de répartition « charges Nord » puisque cette demande étant formulée dans son seul intérêt, il lui appartenait de faire procéder à la rédaction des actes modificatifs qu’elle devait adresser au syndic pour lui permettre de les notifier en même temps que l’ordre de jour aux copropriétaires dans le respect des dispositions de l’article 11 du décret du 11 mars 1967, le syndic ne pouvant se voir reprocher de ne pas avoir engagé des frais pour l’établissement de projets d’actes modificatifss induits par la demande d’un seul copropriétaire.

L’abus de majorité consiste à prendre une décision contraire à l’intérêt collectif dans un intérêt distinct de celui-ci. Il suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même et dans l’intention de nuire, ou au moins dans un but autre que celui pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué.

C’est à celui qui prétend que le titulaire d’un droit en a abusé d’en faire la preuve.

Madame [H] échoue à apporter la preuve que la résolution n° 13 a été adoptée à la suite d’un abus de majorité dès lors qu’aux termes du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, l’accès au lot n° 6 dont la demanderesse est propriétaire se fait tant par le Sud que par le Nord de la copropriété, raison pour laquelle le lot n° 6 participe tant aux charges communes spéciales « Accès et [Localité 2] Sud » que « Accès et [Localité 2] Nord ».

Dans ces conditions, le refus opposé par les copropriétaires à la demande présentée par madame [H] tendant à être dispensée de toute participation aux charges communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord » ne procède nullement d’un abus de majorité.

Madame [N] [H] sera en conséquence déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 13.

— Sur la demande de modification du règlement de copropriété et de modification de la répartition des charges

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

L’article 43 de la même loi précise que toute clause contraire aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37,41-1 à 42-1 et 46 et à celles du règlement d’administration publique pris pour leur application sont réputées non écrites et que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition laquelle prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Sont versés aux débats le règlement de copropriété et l’état descriptif de division lequel précise que :

le bâtiment A comprend :quatre logements avec rez-de-chaussée, un étage, des combles aménagés et un jardin privatif dont l’accès se fait par le Nord de la copropriété, (lots 1 à 4)un logement avec rez-de-chaussée, combles aménagés, jardin privatif et zone de stationnement dont l’accès se fait par le Sud de la copropriété (lot n° 5),un logement avec rez-de-chaussée, un étage, des combles aménagés et un jardin privatif au Sud l’accès à ce logement se faisant tant par leNord que par le Sud de la copropriété, (lot n° 6),le bâtiment B comprend :quatre logements avec rez-de-chaussée, combles aménagés et jardins privatifs dont l’accès se fait par le Nord de la copropriété,des espaces extérieurs composés de plusieurs espaces verts, des voiries desservant des emplacements de stationnement extérieurs privatifs et quatre places réservées aux véhicules des visiteurs.

Madame [N] [H] a acquis le lot n° 6 situé dans le bâtiment A correspondant à une maison d’habitation de type 5 avec accès par le Nord et par le Sud de la copropriété comprenant au rez-de-chaussée un jardin privatif au Sud et les 231/1000 des parties communes générales ainsi que le lot 19 correspondant à une zone de stationnement et un jardin avec les 7/1000 des parties communes générales.

Le lot de copropriété acquis par madame [H] est le seul qui dispose d’un accès à la fois par le Nord et par le Sud de la copropriété, peu important que madame [H] n’utilise pas l’accès Nord qui donne sur une pièce servant de débarras.

Elle a également accès au parking visiteurs situé au Nord de la copropriété, qui constitue le seul parking visiteur de l’ensemble immobilier, madame [H] ne rapportant nullement la preuve de ce que l’accès lui en a été interdit par les autres copropriétaires, le choix fait de stationner le véhicule de ses visiteurs dans le terrain appartenant à des voisins étant indifférent sur l’utilité objective présentée par le parking visiteurs situé au Nord de la copropriété auquel elle a accès, ainsi que cela ressort des termes même de l’état descriptif de division.

Dans ces conditions, madame [N] [H] sera déboutée de ses demandes tendant à voir :

dire et juger que les clauses « Parties Communes Spéciales « Accès et [Localité 2] Nord » – lots n° 1 à 4 – 6 à 18 », « III-Tableau récapitulatif des autres parties communes spéciales », « III-charges communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord » » sont réputées non écrites,constater qu’elle entend renoncer à ses droits sur les parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord », enjoindre au [Adresse 8] [Adresse 3] de procéder à une modification du règlement de copropriété conforme aux articles 6-2 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,procéder à une nouvelle répartition des charges en excluant le lot n° 6 de la clé de répartition des parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord », en ce compris pour les exercices 2023 et 2024.

— Sur les charges impayées

Madame [H] justifie avoir réglé en cours de procédure la somme de 2 183,46 € le 11 juin 2025, au titre des charges communes générales de copropriété.

Elle a déduit les charges afférentes aux parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord » dont elle est redevable à hauteur de la somme de 1 274,73 €.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Breizh verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales réunies les 2 février 2023, 25 avril 2023, 12 janvier 2024, 28 juin 2024, les appels de provision sur la période du 1er janvier au 31 mars 2023, du 1er avril au 30 juin 2023, du 1er juillet au 31 septembre 2023, du 1er octobre au 31 décembre 2023, du 1er avril au 30 juin 2024, du 1er juillet au 30 septembre 2024, du 1er octobre au 31 décembre 2024 et du 1er janvier au 31 mars 2025, les appels de fonds du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, l’appel de fonds du 1er février 2024, l’appel de fonds du 15 juillet 2024 puis celui du 1er septembre 2024, l’appel de fonds travaux du 1er octobre 2024 et l’appel de fonds du 6 janvier 2025, l’appel de fonds du 1er avril 2025 et l’appel de fonds du 8 mai 2025, les décomptes actualisés au 10 mars 2025 et 11 juin 2025, dont il ressort que la demanderesse est redevable au titre des charges de copropriété incluant les charges afférentes aux parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord », de la somme de 2 697,90 €.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de ladite somme avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023, date de la mise en demeure qui lui a été adressée sur la somme de 1 047,96 € et à compter du jugement sur le surplus.

L’article 10-1 de la loi du 17 juillet 1965 précise que sont imputables aux seuls copropriétaires concernés, les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre de ce dernier ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ainsi que les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

L’annexe 1 du décret du 26 mars 2015 précise les prestations dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné comme suit :

mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,relance après mise en demeure,conclusion d’un protocole d’accord par acte sous-seing-privé,frais de constitution d’hypothèque,frais de mainlevée d’hypothèque,dépôt d’une requête en injonction de payer,constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement cas de diligences exceptionnelles).

Le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires prévoit la tarification de ces prestations de la manière suivante :

mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 54 €TTCrelance après mise en demeure : 44 € TTCconclusion d’un protocole d’accord par acte sous-seing-privé : 85 € TTCfrais de constitution d’hypothèque : 401,34 € TTCfrais de mainlevée d’hypothèque : 144 € TTCdépôt d’une requête en injonction de payer : au temps passéconstitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : 380 € TTCsuivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement cas de diligences exceptionnelles) : au temps passé.

Le syndicat des copropriétaires réclame les sommes suivantes au titre des frais de recouvrement qui ne sont pas contestés par madame [H] :

mise en demeure par lettre recommandée le 9 août 2023 : 46 €,relance après mise en demeure : 35 €constitution du dossier transmis à un huissier (27 septembre 2023) : 380 €constitution du dossier transmis à un huissier pour l’injonction de payer : 130 €constitution du dossier transmis à l’avocat : 162,50 €suivi du dossier transmis à l’avocat (15 novembre 2024) : 162,50 €suivi dossier transmis à l’avocat (10 mars 2025) : 149 €.

Madame [H] sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 1 065 € au titre des frais de recouvrement exposés.

— Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Breizh

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort des pièces versées aux débats que madame [H] n’a effectué que deux virements de 125 et 300 € depuis l’acquisition des lots de copropriété en décembre 2022, en août 2023 et février 2024 alors qu’elle conteste être redevable des seules charges afférentes aux parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord », contraignant les 9 autres copropriétaires à devoir faire l’avance depuis plus de deux ans, des charges lui incombant, mais également des frais nécessaires pour obtenir le recouvrement des sommes dues par cette dernière et à faire face aux frais irrépétibles du syndicat dans le cadre des procédures en cours, l’assemblée générale ayant dû voter le 22 avril 2025 une avance de trésorerie exceptionnelle d’un montant de 4 000 €.

En refusant ainsi de régler y compris les charges afférentes aux parties communes générales qu’elle ne conteste pas devoir régler, madame [H] commet une faute, exposant la copropriété à des difficultés financières.

Se trouve ainsi caractérisée l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi des intérêts moratoires précédemment ordonné, justifiant la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

— Sur la demande de dommages et intérêts présentée par madame [H]

Madame [H] sollicite l’octroi de dommages et intérêts, invoquant l’existence de fautes de gestion commises par le syndicat.

Si elle évoque l’irrégularité de précédentes assemblées générales réunies les 21 février et 25 avril 2023, il sera relevé qu’elle ne les a pas contestées en temps utile.

Elle ne démontre pas davantage l’existence d’une quelconque faute commise par le syndicat à l’origine d’un préjudice qu’elle aurait subi.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur les autres demandes

Succombant à l’instance, madame [N] [H] en supportera les entiers dépens incluant les frais des sommations de payer délivrées et les frais d’injonction de payer et devra verser au syndicat des copropriétaires une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 2 000 €.

Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande tendant être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Enfin il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

Statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉBOUTE madame [N] [H] de sa demande tendant à voir déclarer nulle l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] réunie le 28 juin 2024.

REJETTE la demande présentée par madame [N] [H] tendant à voir déclarer nulle la résolution numéro 13 adoptée par ladite assemblée générale.

DÉBOUTE madame [N] [H] de ses demandes tendant à voir :

dire et juger que les clauses « Parties Communes Spéciales « Accès et [Localité 2] Nord » – lots n° 1 à 4 – 6 à 18 », « III-Tableau récapitulatif des autres parties communes spéciales », « III-Charges communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord » » sont réputées non écrites,constater qu’elle entend renoncer à ses droits sur les parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord », enjoindre au [Adresse 8] [Adresse 3] de procéder à une modification du règlement de copropriété conforme aux articles 6-2 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,procéder à une nouvelle répartition des charges en excluant le lot n° 6 de la clé de répartition des parties communes spéciales « Accès et [Localité 2] Nord », en ce compris pour les exercices 2023 et 2024.

CONDAMNE madame [N] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Breizh les sommes de :

2 697,90 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 sur la somme de 1 047,96 € et à compter du jugement sur le surplus, au titre des charges de copropriété demeurées impayées suivant décompte arrêté au 11 juin 2025,1 065 € au titre des frais de recouvrement exposés,2 000 € à titre de dommages-intérêts,2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par madame [N] [H].

DÉBOUTE madame [N] [H] de sa demande tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE madame [N] [H] aux dépens incluant les frais des sommations de payer délivrées et les frais d’injonction de payer.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE