COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00066 – N° Portalis DBWR-W-B7K-Q52Z

du 19 Mars 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [M] [G], [C] [T]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Maxime ROUILLOT

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX NEUF MARS À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Janvier 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercie le cabinet BRUSTEL

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [M] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Non comparant, Non représenté

Madame [C] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Non comparant, Non représenté

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 05 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026 , le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M.[M] [G] et Mme [C] [T] aux fins de:

— condamner M.[M] [G] et Mme [C] [T] à supprimer l’ensemble des objets encombrant la cour afin de respecter les articles 2 et 4 du règlement de copropriété et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— condamner M.[M] [G] et Mme [C] [T] à supprimer les blocs de climatisation installés sans autorisation du syndicat des copropriétaires et à procéder au rebouchage des saignées et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance

— condamner M.[M] [G] et Mme [C] [T] à remettre en état la toiture terrasse en procédant notamment la reconstruction de la faîtière en supprimant les jardinières apposées en sécurité, en procédant la fermeture de l’ouverture par leur lot et ce au regard du caractère de dangerosité sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance

— condamner à lui payer la somme provisionnelle de 5000 € à titre de dommages et intérêts

— condamner à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

M.[M] [G] et Mme [C] [T], régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude, n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M.[M] [G] et Mme [C] [T] sont propriétaires des lots 55 et 56 situés au rez-de-chaussée et au premier étage de la maisonnette dans la copropriété dénommée [Adresse 1], comprenant la jouissance exclusive de la cour.

Il ressort du règlement de copropriété :

— que les parties communes comprennent le sol de la cour ainsi que les gros murs de façade et de refend, les murs de clôture de la cour

— les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie de la maison ne pourront être modifié que par une décision acceptée par une majorité de copropriétaires représentant au moins 80 % des droits dans les choses communes

— art 2: que la cour, l’allée les escaliers et les corridors des caves devront toujours être maintenus librement en tout temps et qu’il ne pourra en conséquence jamais y être fait d’entrepôt de longue durée.

— les habitants de la maison ne pourront faire dans la cour commune ni lavage ni étendage de linge

— art 4 concernant la cour : l’usage de la cour est exclusivement réservé aux propriétaires du premier lot qui pourra couvrir à ses frais cette cour en terrasse à la hauteur du niveau du sol des magasins du rez-de en appuyant la terrasse sur les murs de l’immeuble. Toutefois l’acquéreur de cette cour devra respecter jusqu’à leur expiration les droits des locataires des deux entrepôts au sous-sol et sur la terrasse … en outre, il devra réserver dans ladite cour un passage d’ 1. 50 cm de largeur minimum pour permettre aux acquéreurs de l’entrepôt côté ouest d’accéder aux locaux au moyen d’un dégagement figuré sur le plan sous-sol annexé et devra réserver également un petit espace de la forme triangulaire de 2 m² environ devant la descente principale de cave telle qu’il est figuré sur le plan ci annexé

— le propriétaire du premier lot aura la faculté qui lui est réservée de couvrir la cour par une terrasse et pourra élever à ses frais sur cette terrasse dans l’angle sud-ouest de ladite terrasse une construction d’un aspect convenable d’une hauteur maximum de 3,50 m toiture comprise

Le syndicat des copropriétaires qui fait valoir que les défendeurs ne respectent pas le règlement de copropriété, verse un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 8 août 2024 décrivant:

— qu’en empruntant un escalier situé au fond du couloir de la cage d’escalier au rez-de-chaussée, il constate que la cour intérieure où se situe la petite maison est encombrée par différents objets dont certains non mobiles à savoir deux conteneurs poubelles, différents petits matériaux de type échelle plaque de marbre de boîte à outils, une armoire de rangement un tabouret, du line étendu et diverses plantes

— la présence de quatre blocs de climatisation installés au fond de la cour

— que les piliers de l’auvent sont fixés à 40 cm de la façade

— que la sortie de secours de la salle de danse dénommée Danse Passion est obstruée et encombrée par des objets hétéroclites qui bloquent le passage et la libre circulation dans la cour

Suivant un second procès-verbal dressé le 2 mai 2025 par commissaire de justice, il a été constaté que la cour était toujours encombrée par de nombreux objets notamment un réfrigérateur, un four, un petit meuble, une armoire métallique, du linge étendu ainsi que différents matériaux de construction sur la partie droite ainsi que des blocs de climatisation avec des saignées non rebouchées.

Il est en outre précisé que le toit plat de bâtiment semble être en cours de transformation et d’aménagement terrasse, qu’une faîtière a été enlevée et dépôt de pleurs posés au risque de tomber outre qu’une ouverture depuis le logement avec installation d’une ouverture et d’une échelle d’accès est en cours de réalisation pour un accès direct sur la terrasse.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé plusieurs mises en demeure aux défendeurs et leur avoir dénoncé les procès-verbaux de constat en leur faisant sommation de respecter le règlement de copropriété en libérant la cour des divers objets, de déposer les quatre blocs climatiseurs installés sans autorisation préalable de l’assemblée générale et à remettre en état le toit du bâtiment, en vain.

Les défendeurs qui n’ont pas comparu n’ont fait valoir aucun moyen contraire.

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs qui bénéficient de la jouissance exclusive de la cour, ne respectent pas le règlement de copropriété de l’immeuble en l’encombrant de divers objets hétéroclites, obstruant de surcoît le passage dont bénéficient les autres acquéreurs afin d’accéder à leurs locaux.

En conséquence, en l’état de l’existence d’un trouble manifestement illicite, M.[M] [G] et Mme [C] [T] seront condamnés à supprimer l’ensemble des objets encombrant la cour afin de respecter les articles 2 et 4 du règlement de copropriété prévoyant que la cour ne doit pas être encombrée et que doit être réservé un passage d'1.50 cm de largeur minimum pour permettre aux acquéreurs de l’entrepôt côté ouest d’accéder aux locaux au moyen d’un dégagement et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard qui courra passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de trois mois.

En outre, les défendeurs ne justifient pas de l’obtention d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la fixation de quatre blocs de climatisation installés au fond de la cour, sur le murs de façade de l’immeuble et ce en violation du le règlement de copropriété qui prévoit que les murs de façade et de clôture de la cour constituent des parties communes et qu’aucun objet ne doit être entreposé dans la cour sur une longue durée.

Dès lors, il convient de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires et de condamner les défendeurs à procéder à la dépose des quatre blocs de climatisation installés sans autorisation préalable de l’assemblée générale et au rebouchage des saignées et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard qui courra passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de trois mois.

Cependant s’agissant de la remise en état de la toiture terrasse, force est de relever que le seul procès-verbal de constat versé se montre imprécis et manque de lisibilité dans la mesure où il est indiqué “que le toit plat du bâtiment semble être en cours de transformation et d’aménagement terrasseet qu’une faîtière a été enlevée, des pots de fleurs posés et qu’une ouverture depuis le logement a été effectuée”, sans aucune autre précision ni photographies sur les travaux réalisés étant de surcroît relevé que le procès-verbal date du mois de mai 2025 et que depuis cette date, il n’est pas justifié de l’état d’avancement des travaux allégués.

En conséquence il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, concernant la demande provisionnelle à titre de dommages-intérêts, elle sera rejetée en l’état de l’existence decontestations sérieuses compte tenu de l’absence d’éléments suffisants établissant la réalité du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires qui n’explicite pas précisément sa demande.

Sur les demandes accessoires

Il convient au vu de l’issue du litige de condamner les défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS M.[M] [G] et Mme [C] [T] à enlever les objets encombrant la cour de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1], afin se conformer aux articles 2 et 4 du règlement de copropriété prévoyant que la cour ne doit fait faire l’objet d’entrepôt de longue durée et qu’un passage

d'1,50 cm de largeur minimum doit y être réservé pour permettre aux acquéreurs de l’entrepôt côté ouest d’accéder aux locaux au moyen d’un dégagement et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard qui courra passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de trois mois;

CONDAMNONS M.[M] [G] et Mme [C] [T] à procéder à la dépose des quatre blocs de climatisation installés au fond de la cour de la copropriété du [Adresse 1] et à procéder au rebouchage des saignées et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard qui courra passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de trois mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNONS M.[M] [G] et Mme [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS M.[M] [G] et Mme [C] [T] aux dépens :

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS