Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à la SELARL LX [Localité 3]

la SELARL P.L.M. C AVOCATS

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 22/00514 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JLIB

AFFAIRE : S.A.R.L. LAM C/ S.C. FONCIERE CHABRIERES

MINUTE N° : OR24/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

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S.A.R.L. LAM

Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°791 428 915

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL P.L.M. C AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.C. FONCIERE CHABRIERES

Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 344 092 341, Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL LX NIMES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et la SCP RENAUD-ROUSTAN, avocats au barreau de Paris, avocats plaidant

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Nous, Nina MILESI, Vice-Présidente, agissant comme juge de la mise en état, assisté de Aurélie VIALLE, greffière

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024 avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 18 février 2013, la société civile Foncière Chabrières a donné à bail commercial à la société Lam un local situé dans la galerie marchande du centre commercial Intermarché [Localité 3] Soleil. Le bail a été conclu pour une durée de 10 ans à compter du 18 février 2013, moyennant un prix annuel de 64.395 euros hors taxes.

Le 23 mai 2016, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 107.722,46 euros.

Le 11 décembre 2018, le bailleur a fait délivrer un nouveau commandement de payer les loyers à hauteur de 268.537,68 euros, outre 25.853,77 euros d’indemnité de retard.

Par acte du 2 janvier 2019, dénoncé le 4 janvier 2019, un procès-verbal de saisie conservatoire a été signifié à la société Lam pour un montant de 257.937,21 euros.

Par exploit du 17 janvier 2019, la société Lam a fait assigner la société Foncière Chabrières devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nîmes en contestation de cette saisie conservatoire.

Parallèlement, par exploit du 1er février 2019, la société Foncière Chabrières a fait assigner la société Lam devant le président du tribunal de grande instance de Nîmes statuant en référé aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail le 18 février 2013 et la voir condamner au paiement de la somme de 267.944,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2019 inclus.

Sur demande de la société Lam, le tribunal de commerce de Nîmes a, par jugement du 27 février 2019, ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de celle-ci, fixé la date de cessation des paiements au 1er janvier 2019 et désigné la SELARL BRMJ, prise en la personne de Maître [Z] [L], en qualité de mandataire judiciaire.

Le 8 mars 2019, la société Foncière Chabrières a, en conséquence de cette ouverture de redressement judiciaire, fait procéder à la mainlevée de la saisie conservatoire réalisée le 2 janvier 2019.

Par ordonnance du 8 mars 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance a constaté le désistement de la société Lam de l’instance pendante devant lui, tandis que l’affaire pendante devant le président du tribunal de grande de Nîmes statuant en référé a fait l’objet d’un retrait du rôle par ordonnance du 27 mars 2019.

La société civile Foncière Chabrières a adressé au mandataire judiciaire, Maître [Z] [L], une déclaration de créance pour un montant de 259.324,76 euros.

Par ordonnance du 27 juillet 2021, le juge commissaire a admis cette créance au passif de la procédure.

Par un arrêt du 29 septembre 2023, la cour d’appel de [Localité 3] a confirmé cette ordonnance.

La société Lam a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt. La déchéance de ce pourvoi a été prononcée par la suite.

Le 4 janvier 2022, le bailleur a fait signifier au locataire un nouveau commandement de payer les loyers à hauteur de 222.052,21 euros, outre 22.205,21 euros d’indemnité de retard.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2022, la SARL Lam a fait assigner la société civile Foncière Chabrières devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins, principalement, de :

constater que les sommes sollicitées au titre des loyers et charges du 27 février 2019 au 1er janvier 2022 sont incompréhensibles et injustifiées, déclarer nul le commandement de payer, condamner le bailleur à communiquer les pièces justifiant le montant des loyers et charges réclamés,d’ordonner une mesure d’expertise.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2022, la SARL Lam a fait assigner la société civile Foncière Chabrières afin notamment de :

constater l’absence d’éléments suffisants pour prouver la réalité du montant des charges locatives qu’elle doit avant l’ouverture du redressement judiciaire ; constater que la société civile Foncière Chabrières n’a pas régularisé les charges dans le délai convenu, condamner la société civile Foncière Chabrières à lui rembourser l’intégralité de ses provisions, ordonner la désignation d’un expert.

La jonction de ces instances a été ordonnée.

Par conclusions notifiées le 11 décembre 2023, la société civile Foncière Chabrières a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer les demandes de la société LAM relatives aux créances antérieures à la procédure collectives irrecevables.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2024, la société civile Foncière Chabrières demande au juge de la mise en état de :

à titre principal, déclarer les demandes de la société Lam relatives aux créances antérieures à la procédure collectives irrecevables, débouter la société Lam de ses demandes comprenant sa demande d’expertise, condamner la société Lam au paiement, par provision, de la somme de 222.052,61 euros due au 1er janvier 2022, constituant les causes principales du commandement de payer du 3 janvier 2022 ; à titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée, juger que l’expertise sera aux frais avancés par la société Lam, juger que la mission de l’expert ne portera que sur des sommes dues antérieurement à la procédure collective, juger que la mission sera la suivante : Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications ; Se faire communiquer tous documents et pièces utiles et entendre tous sachants pour l’accomplissement de la mission, s’assurer de l’exhaustivité de la communication des pièces et justificatifs comptables et tirer toutes conséquences du défaut de communication ; Dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige ; Fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les sommes dues par le locataire, en application du bail commercial du 18 février 2013, à compter du 27 février 2019 ; S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillies après leur avoir fait part de sa note de synthèse ; Faire toutes observations utiles à la solution du litige ; Donner tous éléments permettant aux juges du fond de déterminer le montant des loyers et charges réellement dus à compter du 27 février 2019 et faire les comptes entre elles ;en tout état de cause, condamner la société Lam à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société Lam aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées le 15 octobre 2024, la société Lam demande au juge de la mise en état de :

Sur la recevabilité de ses demandes au titre des sommes dues après le redressement judiciaire : prendre acte de l’autorité de la chose jugée au titre des sommes dues avant le redressement judiciaire de la société Lam, constater, tenant la décision de la cour d’appel de [Localité 3] du 29 septembre 2023, que la société Lam cantonne ses demandes aux seules sommes dues depuis le redressement judiciaire de la société Lam, déclarer recevables les demandes de la société Lam pour les sommes dues après le redressement judiciaire de la société Lam, débouter la société foncières Chabrieres de toute demande tendant à obtenir la condamnation de la société Lam au paiement d’un quelconque article 700 du code de procédure civile ; sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire, ordonner un expert avec mission de: Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications ; Se faire communiquer tous documents et pièces utiles et entendre tous sachants pour l’accomplissement de la mission, s’assurer de l’exhaustivité de la communication des pièces et justificatifs comptables et tirer toutes conséquences du défaut de communication ; Dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige ; Fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les sommes dues par le Locataire, en application du bail commercial du 18 février 2013. Fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de s’assurer que les charges refacturées sont des charges communes, profitant à l’intégralité des locataires de la galerie commerciale (et non pas des charges personnelles à l’hypermarché Intermarché) ; S’assurer que la régularisation des charges a bien été effectuée annuellement ; S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillies après leur avoir fait part de sa note de synthèse ; Faire toutes observations utiles à la solution du litige ; Donner tous éléments permettant aux juges du fond de de déterminer le montant des loyers et charges réellement dus depuis l’origine des relations entre les parties et faire les comptes entre elles ; Dire et juger que les frais avancés de l’expertise seront mis à la charge de la société civile Foncières Chabrières. en tout état de cause, juger que chaque partie gardera ses frais irrépétibles et dépens au titre de la présente instance d’incident.

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

A l’audience du 17 octobre 2024, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes relatives aux créances antérieures à la procédure collective

Les demandes formulées par la société Lam aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées le 3 octobre 2023 doivent être déclarées irrecevables en ce qu’elles sont relatives aux créances antérieures à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaires et sont identiques à celles jugées par la cour d’appel de [Localité 3] aux termes d’une décision en date du 29 septembre 2023.

Sur les demandes d’expertise et de provision

Au soutien de sa demande d’expertise, la société Lam conteste devoir la somme mentionnée dans le commandement de payer délivré le 3 janvier 2022 (222.052,51 euros en principal, outre une clause pénale de 10 %) au motif que le bailleur ne produit pas les justificatifs des loyers et charges dus en dépit de ses demandes répétées. Elle relève qu’il est anormal que les échéances trimestrielles ne soient pas identiques, qu’aucune pièce justificative n’est jamais annexée aux « factures de charges ». Elle précise que les 17 factures EDF sont non détaillées non identifiables ; que les justificatifs relatifs à la taxe foncière ne sont pas intégralement versés et que la méthode de répartition n’est pas expliquée ; qu’il en est de même de la prime d’assurance refacturée.

En défense, la société civile Foncière Chabrières soutient qu’une mesure d’expertise serait inutile au regard de ses explications et des pièces qu’elle fournit. Elle précise que l’argumentaire de la société Lam était identique au sujet des sommes dues antérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire. Elle affirme répondre à l’intégralité des contestations du locataire sur le loyer, le dépôt de garantie, les charges communes, la taxe foncière, le remboursement de l’assurance et les charges privatives. Elle en déduit que la mesure d’instruction sollicitée par la société Lam est inutile et demande sa condamnation au paiement d’une provision.

Sur ce :

En application de l’article 789 3° et 5° du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut :

accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ; ordonner toute mesure d’instruction.

Il incombe à celui qui sollicite l’instauration d’une mesure d’expertise de démontrer qu’un motif légitime la commande.

Sur le montant du loyer

Le bailleur produit (pièce 53) 15 factures et détaille pour les années 2019 à 2022 :

le loyer de base annuel indexé conformément aux stipulations contractuelles, le loyer annuel réel après allègement de 50.223 euros HT, correspondant au plafond de l’allègement de loyer tel que prévu à l’article 4.1 du bail. Cet article prévoit que l’allègement de loyer sera égal au montant des charges courantes connues réelles de l’année précédente facturées par le bailleur. Il est précisé que ce montant ne comprend pas les taxes foncières et qu’il est plafonné à la somme de 50.223 euros.

L’indexation s’appliquant à compter du 18 février de chaque année, il est logique que les 4 trimestres annuels ne soient pas identiques. En outre, le bailleur a expliqué que le loyer du premier trimestre 2019 a fait l’objet d’un prorata temporis entre la période d’occupation du local antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de redressement et la période postérieure, ce que le défendeur ne conteste pas en son principe. Il s’ensuit que les contestations du locataire tenant au caractère incompréhensible du montant du loyer sont dépourvues de sérieux.

Sur les factures d’électricité

Les contestations relatives à la refacturation des factures d’électricité ne concernent que les créances antérieures à l’ouverture de la procédure collective. Aucune refacturation n’a eu lieu après mars 2015, date à laquelle la société Lam a souscrit un contrat de fourniture d’électricité. Cette contestation n’apparaît pas sérieuse et ne justifie pas l’instauration d’une mesure d’expertise.

Sur les taxes foncières

En ce qui concerne la taxe foncière, l’article 8.2 du contrat de bail stipule que le preneur doit rembourser au bailleur les impôts fonciers. Le bailleur produit les avis de taxe foncière ainsi que le relevé individuel de charge mentionnant les tantièmes du locataire, de sorte que la contestation, fondée sur l’absence de production de justificatifs, n’est pas sérieuse et ne justifie pas l’instauration d’une mesure d’instruction.

Sur le remboursement de l’assurance privative du bailleur

L’article 12.1 du contrat de bail prévoit que le preneur remboursera au bailleur toutes primes d’assurance contractées par le bailleur au prorata de la surface occupée.

La société Lam soutient qu’il n’est pas démontré que la prime d’assurance refacturée corresponde à l’assurance individualisée de son local.

Cependant, le contrat de bail précise que le local loué est d’une surface totale de 1.181 mètres carrés environ. Or, le tableau de garanties souscrites, jointe à la refacturation du bailleur mentionne une déclaration de garanties pour une surface de 1.100 mètres carrés. La contestation du preneur s’avère dépourvue de sérieux.

Les charges communes

La société civile Foncière Chabrières produit la facture de solde de charges de l’année 2019, le relevé individuel de charges de l’année 2019 et le relevé général des dépenses outre l’avoir de remboursement des provisions sur charges. Ainsi, un avoir d’un montant de 46.312,75 euros a été émis.

Pour l’année 2020, le bailleur a produit une facture de solde de charges de l’année 2020, un relevé individuel et général des dépenses pour l’année. Il s’ensuit que ces charges apparaissent justifiées.

En définitive, une mesure d’instruction n’apparaît pas utile eu égard aux pièces produites par le bailleur et à ses explications. En outre, aucune des contestations du bailleur n’apparaissant sérieuses, il convient de le condamner, à titre provisionnel, à payer une somme de 222.052,61 euros au titre des loyers et charges dus au 1er janvier 2022.

Sur les demandes accessoires

La société Lam sera condamnée au paiement des dépens de l’incident. L’équité commande sa condamnation à payer à la société civile Foncière Chabrières une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel :

DÉCLARONS irrecevables les demandes de la SARL Lam relatives aux créances antérieures à l’ouverture du redressement judiciaire du 1er janvier 2019 ;

REJETONS la demande d’expertise ;

CONDAMNONS la SARL Lam à payer à la société civile Foncière Chabrières, à titre provisionnel, une somme de 222.052,61 euros au titre des loyers et charges dus entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2022 ;

CONDAMNONS la SARL Lam à payer à la société civile Foncière Chabrières une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL Lam aux dépens de l’incident.

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 6 mars 2025 à 08h30.

La présente ordonnance a été signée par Nina MILESI, Vice-Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le greffier, Le juge de la mise en état,