TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02643 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JPWI

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [O] [U] [P] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, représenté par Maître Thomas WETTERER, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [D], né le 15 décembre 1977 à [Localité 2] (Yougoslavie) – demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

Madame [F] [K], née le 15 juin 1977 à [Localité 3] (Yougoslavie) – demeurant [Adresse 5] Comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Demande de réinscription après radiation ou caducité

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2016, Monsieur [O] [U] [P] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9 619,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 26 mai 2025, Monsieur [O] [U] [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 13 507,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

− 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 décembre 2025, Monsieur [O] [U] [P] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 décembre 2025, s’élève désormais à 27 330,04 euros. Monsieur [O] [U] [P] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] exposent qu’ils ont occupé le logement pendant près de 10 ans en étant à jour des loyers et qu’ils ont tenté de trouver un arrangement avec le propriétaire mais que celui-ci n’a pas accepté. Ils expliquent qu’ils ont été contraints de faire eux-mêmes des travaux dans l’appartement pour pouvoir y vivre correctement mais ils n’ont jamais saisi les autorités compétentes pour faire constater l’état du logement. Ils expriment leur accord pour payer la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [O] [U] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

9 619,05 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2024.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de leur accorder de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [O] [U] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2025, Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] lui devaient la somme de 21 928,75 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre des loyers et charges échus et impayés.

Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 sur la somme de 9 619,05 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 888,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Le bailleur sera débouté du surplus de sa demande en paiement au titre des charges dès lors qu’il ne rapporte pas la preuve de leur imputabilité au locataire.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 780 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [O] [U] [P] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Monsieur [O] [U] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 octobre 2016 entre Monsieur [O] [U] [P], d’une part, et Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 4] est résilié depuis le 1er octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 780 euros (sept cent quatre-vingts euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] à payer à Monsieur [O] [U] [P] la somme de 21 928,75 euros (vingt et un mille neuf cent vingt-huit euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 sur la somme de 9 619,05 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 888,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] à payer à Monsieur [O] [U] [P] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [D] et Madame [F] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 juillet 2024 et celui desassignations du 26 mai 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2026, par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,