Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

M^e Joséphine LAVIE

la SELARL POMMARAT LAETITIA CABINET D’AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 12 Décembre 2024

Troisième Chambre Civile

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N° RG 24/04600 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWCL

Minute n° JG24/256

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [H] [J] [B]

née le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 17]- ALGERIE, demeurant [Adresse 5]

représentée par la SELARL POMMARAT LAETITIA CABINET D’AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M. [C] [W] [I]

né le [Date naissance 7] 1942 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL POMMARAT LAETITIA CABINET D’AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

M. [K] [B]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 16], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric MARTY-ETCHEVERRY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, M^e Joséphine LAVIE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 21 Novembre 2024 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, Marianne ASSOUS, Vice-Président, et Chloé AGU, Juge assistées de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

Ledit jugement a été mis en délibéré au 17.01.2025, et avancé à ce jour.

N° RG 24/04600 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWCL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2021 Madame [H] [B] et Monsieur [C] [I], en qualité de vendeurs, et la société [6] (S.A.S.), en qualité d’acquéreur, ont conclu un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier dénommé « [13] », composé de plusieurs bâtiments en très mauvais état, cour, jardins et terrain autour, situé à [Localité 16] lieudit [13] pour un prix de 1.110.000 euros.

Il y était notamment mentionné : « Les vendeurs, Madame [H] [B] et Monsieur [C] [I], exposent que le bien objet des présentes appartient pour ce qui concerne les parcelles ci-dessous désignées et cadastrées section [Cadastre 15], [Cadastre 9], [Cadastre 10] appartiennent également à Monsieur [Y] [B], actuellement majeur sous protection judiciaire, et propriétaire desdits biens dans la proportion de 10/24ème. Monsieur [Y] [B] est représenté par L’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DU [Localité 14] (…) tuteur en vertu d’un jugement (…) A ce jour l’UDAF du [Localité 14], n’a pas demandé au juge des tutelles une autorisation de vente, de telle sorte que le présent compromis ne porte pas sur les droits indivis de Monsieur [Y] [B]. Toutefois l’autorisation du juge des tutelles de vendre les droits indivis de Monsieur [B] à l’acquéreur aux présentes formera une condition suspensive du présent compromis. ».

Monsieur [Y] [B] est décédé le [Date décès 8] 2022.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 28 mars 2024, retourné à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé », Maître [Z] [M], notaire, a écrit à Monsieur [K] [B], fils unique de Monsieur [Y] [B], en ces termes : « Je suis en mesure d’établir les actes de succession (…) Afin de clôturer au plus vite la succession de votre père, je vous remercie de bien vouloir venir en mon étude pour signer lesdits actes de succession. (…) » et l’a invité à se présenter en son étude le 25 avril 2024 à 15 heures.

Après que Madame [H] [B] et Monsieur [C] [I] aient déposé une requête à cette fin, par ordonnance du 1er août 2024 ils ont été autorisés à assigner à jour fixe Monsieur [K] [B].

Par acte en date du 2 septembre 2024, Madame [H] [B] et Monsieur [C] [I] ont assigné à jour fixe Monsieur [K] [B] aux fins d’autorisation à régulariser la vente au profit de la société [6] aux conditions prévues dans la promesse d’achat du 6 juillet 2021.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 octobre 2024, Madame [H] [B] et Monsieur [C] [I] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil, de :

N° RG 24/04600 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWCL

CONSTATER que le refus de Monsieur [K] [B] de consentir à la vente du bien dont s’agit met en péril l’intérêt commun,les AUTORISER en conséquence à régulariser aux conditions prévues dans la promesse d’achat du 6 juillet 2021 la vente au profit de la société dénommée [6] représentée par Monsieur [R] [X] de l’ensemble immobilier nommé [13] à [Localité 16] figurant au cadastre de ladite commune sous les références section [Cadastre 15], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 10] moyennant un prix de 1.110.000 euros, outre frais de mutation,DIRE que l’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation du Tribunal sera opposable à Monsieur [K] [B], indivisaire, dont le consentement a fait défaut,ORDONNER au besoin le séquestre des 10/24ème du prix de vente en l’étude du Notaire rédacteur de l’acte dans l’attente de la liquidation définitive de la succession de Monsieur [Y] [B],CONDAMNER Monsieur [K] [B] à leur verser ensemble la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit,CONDAMNER Monsieur [K] [B] aux entiers dépens.

Les demandeurs exposent que les droits de propriété des parcelles dont s’agit sont partagés entre Madame [H] [B] qui détient 10/24ème, le défunt Monsieur [Y] [B] qui détenait 10/24ème et Monsieur [C] [I] détenant 4/24ème, de telle sorte que le défendeur en qualité d’héritier de son père ne se trouve concerné que pour une partie des 10/24ème ayant appartenu à celui-ci. Ils ajoutent que Monsieur [K] [B] n’a entrepris aucune démarche pour régler la succession du de cujus.

Ils arguent de la nécessité de vendre le bien immobilier dans l’intérêt commun en notant que le bien menace ruine, perd de sa valeur chaque jour, et que le prix de vente proposé est inespéré pour l’indivision.

Ils font valoir que le défendeur ne produit aucune attestation immobilière ou tout autre document qui estimerait la valeur à une somme supérieure à 1 110 000 euros.

Ils font état d’une urgence résultant du fait que la société [6] risque à tout moment de renoncer à l’acquisition compte tenu des délais écoulés mais aussi de la chute du marché immobilier, de la dégradation du bien tel qu’il résulte d’un constat d’huissier du 10 juillet 2024, et de l’état de santé actuel de Madame [B], âgée de 83 ans, ainsi que de l’âge avancé de Monsieur [I] âgé de 82 ans.

Sur la demande de sursis à statuer formulée par Monsieur [K] [B], ils rappellent que ses droits sur le bien sont limités à une fraction du prix de vente et réitèrent leur accord pour bloquer les 10/24èmes du prix dans l’attente de la liquidation de la succession.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 novembre 2024, Monsieur [K] [B] demande au tribunal, sur le fondement des articles 815-5, 815-8, et 873-11 du Code civil, de :

au principal :

REJETER la demande formée, celle-ci ne l’étant que de l’intérêt propre des demandeurs,CONDAMNER Madame [H] [B] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à intervenir à communiquer l’ensemble des relevés bancaires notamment du compte ayant accueilli les loyers et permis le règlement de la taxe foncière ainsi qu’à rendre compte de la gestion mise en place par la production de l’intégralité des états annuels,N° RG 24/04600 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWCL

CONDAMER Madame [H] [B] à restituer les fruits indument perçus au-delà du paiement des charges de l’indivision,CONDAMNER Madame [H] [B] et Monsieur [I] solidairement au paiement d’une somme de 3.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance,subsidiairement :

SURSEOIR A STATUER dans l’attente de l’ensemble des relevés bancaires et des comptes d’indivision selon état annuel que doit Madame [H] [B].

Monsieur [K] [B] fait observer que l’action des demandeurs n’est pas basée sur l’article 815-6 du Code civil qui permet au cas d’urgence de saisir le Président du Tribunal Judiciaire pour obtenir la cession. Il considère que Madame [H] [B] tente de vendre le bien à un prix minoré et soutient qu’elle ne démontre pas que son refus compromet l’intérêt commun, en ce que l’offre faite par la société [6] n’est pas exceptionnelle et que des fonds sont disponibles.

Il note que si la vente devait être ordonnée, il conviendrait de séquestrer non pas les 10/24ème du prix mais l’intégralité de celui-ci compte tenu du litige existant tant sur le point de savoir qui est légataire universel, que sur les graves errements de Madame [H] [B] quant à la gestion des biens indivis. Il ajoute qu’il ne lui appartient pas de produire une attestation immobilière ou tout autre document qui estimerait la valeur du bien à une somme supérieure à 1.110.000 euros.

A l’audience du 21 novembre 2024 l’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été avancé au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

Il ressort de l’article 815 du Code civil que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.

Aux termes des alinéas 1 et 3 de l’article 815-5 du même Code, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun ; l’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [K] [B] s’oppose à la vente du bien litigieux.

Les demandeurs produisent :

un procès-verbal de constat dressé le 10 juillet 2024 contenant des photographies et mentionnant : « (…) Il s’agit d’un bâtiment à usage d’ancien hangar. Cette construction est aujourd’hui en état de ruine. (…) la toiture est totalement effondrée, il ne subsiste ni charpente ni couverture tuiles. Pour la partie de toiture encore en place côté Ouest, nous constatons que celle-ci est en très mauvais état. Elle présente une déformation importante et menace de s’effondrer. (…) La façade Sud de ce bâtiment est en très mauvais état (…) Ces accès sont aujourd’hui totalement envahis par les ronces, mauvaises herbes et végétations diverses, qui en interdisent toute utilisation. D’une façon plus générale ce bâtiment est en état de total abandon et ne fait l’objet d’aucun entretien. La totalité des vitrages du rez-de-chaussée sont cassés et les menuiseries métalliques ou en bois sont hors d’usage. (…) Les menuiseries de l’étage sont également hors d’usage et quasiment détruites. (…) Ce bâtiment est totalement détruit, en état de ruine totale. La toiture est effondrée sur toute la surface de l’immeuble. (…) Les murs de façade menacent ruine. (…) Sur le côté Ouest (…) Ce local est totalement dévasté. (…) Les plafonds sont partiellement effondrés. (…) Abri situé côté Est (…) Cette construction est d’un état très délabré. La toiture menace de s’effondrer. (…) Corps de bâtiment situé au Sud (…) Ce bâtiment est en état total d’abandon. (…) »,

un courriel adressé par Maître [Z] [M] à Maître [O] [V], notaires, le 3 juin 2024 mentionnant : « (…) Ces bâtiments ont fait l’objet d’un compromis de vente au profit d’un promoteur Nîmois (…) Le prix de vente est de un million cent dix mille euros (…) ce qui est assez inespéré. Afin d’éviter que le bâtiment se dégrade plus, il serait intéressant que la vente puisse se faire prochainement. Le promoteur a obtenu son permis de construire qui est devenu définitif au mois de Mai 2024 (…) ».

Il est établi au regard de l’ensemble de ces éléments que, comme le soutiennent Madame [B] et Monsieur [I], le refus de Monsieur [K] [B] de vendre le bien litigieux met en péril l’intérêt commun.

Il est à cet égard précisé :

que le rapport d’évaluation en date du 7 avril 1989 émanant d’un géomètre-expert versé aux débats par le défendeur, qui fait état d’une évaluation d’un montant de 5.900.000 francs, n’est pas de nature à remettre en cause cette analyse, que Monsieur [B] ne produit pas d’estimation amenant à considérer que le prix proposé est dérisoire et de manière générale d’élément probant de nature à remettre en cause ce prix.A titre principal, outre le rejet de la demande tendant à la vente, Monsieur [K] [B] sollicite la condamnation de Madame [H] [B] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à intervenir à communiquer l’ensemble des relevés bancaires notamment du compte ayant accueilli les loyers et permis le règlement de la taxe foncière ainsi qu’à rendre compte de la gestion mise en place par la production de l’intégralité des états annuels ainsi que sa condamnation à restituer les fruits indument perçus au-delà du paiement des charges de l’indivision.

Ces demandes sont prématurées à ce stade en ce qu’il appartiendra au notaire chargé de la liquidation de la succession de Monsieur [Y] [B], dans le cadre de laquelle la question de la restitution des fruits indument perçus se posera le cas échéant, de demander à consulter lesdits documents, étant précisé qu’il n’est pas contesté que Madame [H] [B] a fait délivrer une assignation à Monsieur [K] [B] aux fins d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Monsieur [Y] [B].

Elles seront donc rejetées.

II. Sur la demande subsidiaire

La demande de sursis à statuer dans l’attente de la communication desdits documents formulée à titre subsidiaire par Monsieur [K] [B] est quant à elle sans objet dans le cadre de la présente instance en ce que le Tribunal considère au vu des éléments en sa possession, et qui ne seraient pas susceptibles d’être remis en cause par les documents dont la production sous astreinte est sollicitée, que la demande en autorisation de vendre est fondée.

En conséquence et conformément à leur demande, Madame [B] et Monsieur [I] seront autorisés à régulariser aux conditions prévues dans la promesse d’achat du 6 juillet 2021 la vente au profit de la société dénommée [6] représentée par Monsieur [R] [X] de l’ensemble immobilier nommé [13] à [Localité 16] figurant au cadastre de ladite commune sous les références section [Cadastre 15], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 10] moyennant un prix de 1.110.000 euros, outre frais de mutation.

Il n’y a pas lieu de « dire que l’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation du Tribunal sera opposable à Monsieur [K] [B], indivisaire, dont le consentement a fait défaut » en ce que l’opposabilité de l’acte à Monsieur [K] [B], partie à la présente procédure, est prévue par l’article 815-5 du Code civil.

Il apparaît enfin justifié d’ordonner le séquestre des 10/24ème du prix de vente en l’étude du Notaire rédacteur de l’acte dans l’attente de la liquidation définitive de la succession de Monsieur [Y] [B].

III. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [B], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [K] [B] sera condamné à payer aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Autorise Madame [H] [B] et Monsieur [C] [I] à régulariser aux conditions prévues dans la promesse d’achat du 6 juillet 2021 la vente au profit de la société dénommée [6] représentée par Monsieur [R] [X] de l’ensemble immobilier nommé [13] à [Localité 16] figurant au cadastre de ladite commune sous les références section [Cadastre 15], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 10] moyennant un prix de 1.110.000 euros, outre frais de mutation,

Ordonne le séquestre des 10/24ème du prix de vente en l’étude du Notaire rédacteur de l’acte dans l’attente de la liquidation définitive de la succession de Monsieur [Y] [B],

Déboute Monsieur [K] [B] de ses demandes,

Condamne Monsieur [K] [B] à payer à Madame [H] [B] et Monsieur [C] [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [K] [B] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,