TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00128 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KKQV

[O] [B] Née Le 28/12/1980 à MELUN

C/

Société LA SOCIETE IMMOBILIERE (SCI) .RCS NIMES N° 412 197 725.

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 FEVRIER 2025

PRONONCANT UNE EXPERTISE AVANT-DIRE-DROIT

DEMANDERESSE

Mme [O] [B] Née Le 28/12/1980 à MELUN

née le 28 Décembre 1980 à MELUN (SEINE-ET-MARNE)

620 chemin des Hauts de Nimes

Villa Chrystal 378

30900 NÎMES

représentée par M^e Martin FAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e PERRIN

DEFENDERESSE

Société LA SOCIETE IMMOBILIERE (SCI) .RCS NIMES N° 412 197 725.

760 Chemin de La Capitelle Pointue

30900 NIMES

représentée par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES substituée par M^e Nathalie LAPLANE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA lors des débats et Coraline MEYNIER lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 20 Février 2024

Date des Débats : 19 novembre 2024

Date du Délibéré : 11 février 2025

DÉCISION :

contradictoire , en ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 11 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 3 juin 2021, la SCI Les Capitelles a donné à bail à Mme [O] [B] une maison mitoyenne à usage d’habitation dépendant de la copropriété Cristal 378 située à Nîmes, 620 chemin des Hauts de Nîmes, moyennant un loyer de 507 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Par lettre du 8 avril 2022 adressée au bailleur, représentée par son mandataire l’agence Tissot Immobilier, Mme [O] [B] demandait la reprise de désordres affectant le logement.

Un rapport établi le 13 juin 2022 par les services de prévention des risques de la commune de Nîmes a relevé des infractions au Règlement Sanitaire Département (R.S.D) s’agissant du défaut de ventilation générale et permanente du logement et de la remise en sécurité de l’installation électrique.

Le 21 juillet 2023, Maître [H] [D], commissaire de justice, dressait en présence de la locataire un procès-verbal de constat aux termes duquel il relevait :

— de grosses coulures d’eau sur la façade et de grosses fissures,

— un défaut de fermeture correcte de la porte d’entrée et un défaut d’étanchéité à l’air,

— de nombreuses fissures au plafond dans l’entrée,

— d’importantes moisissures sur les murs de la cuisine,

— dans la cuisine, une VMC qui fonctionne et émet du bruit en permanence,

— d’importantes moisissures et fissures sur les murs de la salle de bains ; l’absence de protection sur la grille d’aération qui ressort directement sur le toit ; la présence de déjections de rongeurs,

— dans le salon, de nombreuses fissures sur les murs et le plafond ; un défaut d’étanchéité à l’air de la baie vitrée ; la présence d’une grosse tâche jaunâtre au plafond que la locataire attribue à l’urine de nuisibles qui se cachent au dessus du plafond,

— dans la chambre, la présence de grosses fissures au mur et tout le long du plafond ; la présence d’une grosse tâche noire au plafond ; à l’extérieur au dessus de la fenêtre, la présence d’une gouttière fendue ; des prises électriques descellées,

— dans les W-C, la présence d’une VMC très bruyante,

— le défaut d’étanchéité à l’air dans le cagibi,

— l’absence de raccordement de la VMC au compteur électrique,

— dans la cage d’escalier, un passage d’air, de grosses fissures sur les murs et autour de la fenêtre, l’absence de joints autour de la fenêtre et son défaut d’étanchéité à l’air,

— des infiltrations d’eau en toiture et de nombreuses tuiles cassées ; une grosse fissure côté mur de la chambre,

— à l’extérieur, une palissade qui menace de s’effondrer ; un trou au dessus de la baie vitrée qui laisse passer l’air; une gouttière mal fixée qui laisse couler l’eau sur la terrasse ; d’importantes fissures sur la terrasse et sur la poutre en bois en dessous des tuiles ; un écoulement d’eau sur le mur provenant de l’installation de climatisation.

Par lettre recommandée du 8 août 2023, Mme [O] [B], représentée par son avocat, mettait en demeure le bailleur de procéder aux travaux de reprise des désordres et de mise en conformité du logement aux critères du logement décent.

Par acte du 23 janvier 2023, Mme [O] [B] a fait citer la SCI Les Capitelles à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin que soit constatée l’indécence du logement au regard des dispositions du décret N°2002-120 du 30 janvier 2022 et du R.S.D du Gard.

Elle sollicite la condamnation du bailleur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, à effectuer les travaux :

— de nature à empêcher les infiltrations d’eau et d’air décrites au procès verbal de constat,

— de mise à conformité de la VMC eu égard aux nuisances sonores occasionnées par le matériel défectueux,

— de nature à supprimer la présence de nuisibles, assurer le clos et le couvert du logement,

— de mise en conformité de l’installation électrique,

— d’isolation et chauffage du logement,

— de remise en peinture du logement,

— de pose d’un équipement technique permettant d’empêcher la formation d’humidité excessive,

— de mise en conformité au diagnostic amiante du logement qui devra être réalisé.

Elle demande que la suspension du paiement des loyers soit ordonnée, sans consignation, jusqu’à complète exécution des travaux.

Elle sollicite la condamnation de la SCI Les Capitelles au paiement de :

— la somme de 7 111,69 euros en réparation du préjudice de jouissance, à parfaire le jour de l’audience,

— la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral,

— la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 19 novembre 2024, Mme [O] [B] comparaît, assistée par son avocat.

Dans ses dernières écritures et à l’audience, elle actualise le montant des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, soit la somme de 9 918,54 euros correspondant à 60% du montant du loyer sur la période de mai 2022 à septembre 2024.

Pour le surplus, elle maintient ses demandes introductives d’instance.

Elle allègue que les travaux engagés par le bailleur depuis l’introduction de l’instance n’ont pas abouti à une remise en état satisfaisante du logement.

La SCI Les Capitelles comparaît, représentée par son avocat.

Dans ses dernières écritures et à l’audience, elle conclut à l’absence de manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et au rejet des demandes.

Elle sollicite la condamnation de Mme [O] [B] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle allègue avoir exécuté des travaux de remise en état des lieux (fixation du nez de marche en haut de l’escalier, remplacement de la poignée de la chambre, remplacement des menuiseries en double PVC et oscillo-battant, nettoyage des moisissures). Elle réplique que le remplacement de la porte d’entrée est imminent ; que la VMC est en bon état de fonctionnement ; que la toiture est une partie commune appartenant au syndicat de copropriété, de sorte qu’aucune demande ne peut être formée à son encontre sur ce point ; que les lieux ont été régulièrement dératisés ; que l’ensemble des prises électriques du logement ont été remplacées ou fixées, les radiateurs changés et l’écoulement du siphon du lavabo repris ; que le système de climatisation a été remis en état.

MOTIFS :

— sur les préjudices subis par la locataire et l’exécution des travaux de réfection

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant par apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Aux termes de l’article 20-1 de ladite loi, « le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à exécution des travaux ».

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 21 juillet 2023 par Maître [H] [D], commissaire de justice, que le logement loué présente de nombreux désordres liés au défaut d’étanchéité à l’air du bâtiment et à un phénomène d’humidité provoquant l’apparition de moisissures dont l’origine n’est pas déterminée.

Il ressort de la lettre du 12 juin 2023 adressée par M.[I] [Z], voisin mitoyen, à la SCI Les Capitelles, que la VMC équipant les lieux loués par Mme [O] [B] créée une nuisance sonore importante qui se propage par résonnance dans son logement.

La SCI Les Capitelles produit deux factures datées des 12 septembre 2022 et 3 novembre 2023 attestant de la remise en état des prises électriques du logement, de la réfection d’une fuite du siphon du lavabo, du remplacement d’un radiateur dans une chambre et de la remise en état du système de pompe à chaleur. Le remplacement de la porte d’entrée fait l’objet d’un devis établi le 13 novembre 2023.

Elle verse aux débats le règlement de la copropriété démontrant que les couvertures et terrasses de l’ensemble immobilier constituent des parties communes et sont l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires ou certains, considérées comme partie intégrante et accessoire de la partie divise de chacun. Elle réplique que les travaux relatifs à ces parties communes incombent au seul syndicat de copropriété qui n’a pas été appelé à la cause.

La SCI Les Capitelles ne produit cependant aucun justificatif de travaux attestant notamment de la reprise de l’étanchéité des façades, de la toiture, de la terrasse, des murs et plafonds fissurés ; de la réfection de la baie vitrée du salon et de la fenêtre de la cage d’escalier ; de la VMC qui cause un trouble anormal du voisinage ; du phénomène de moisissures qui persiste selon les constatations du commissaire de justice en date du 21 juillet 2023.

En l’état, il convient donc de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes de la locataire et d’ordonner avant dire-droit une mesure d’expertise afin de décrire les désordres persistants après l’exécution de travaux par la SCI Les Capitelles en cours d’instance, de rechercher l’origine des désordres afin de déterminer précisément la nature des travaux de réfection incombant le cas échéant au bailleur ou au syndicat de copropriété.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement avant dire droit, contradictoire et insusceptible d’appel,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes de Mme [O] [B],

Ordonne une mesure d’expertise aux frais avancés de Mme [O] [B],

Désignons pour y procéder Madame [U] [C], expert inscrit sur la liste dressée par la Cour d’appel de Nîmes, 462 B Chemin su Sapeur – 30900 NIMES

Disons qu’il pourra s’adjoindre tous sapiteurs de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties,

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux,

— se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre toute personne informée,

— rechercher les conventions intervenues entre les parties et annexer à son rapport les documents contractuels,

— constater les désordres affectant le logement loué,

— dire si le logement présente des critères d’indécence au sens du décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002,

— déterminer pour chaque désordre sa cause ainsi que les responsabilités éventuelles du bailleur, du syndicat de copropriété ou de la locataire,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal d’apprécier les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

— déterminer le cas échéant les travaux de nature à remédier aux désordres en application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— déterminer le préjudice de jouissance éventuellement subi par la locataire depuis le mois de mai 2022 en tenant compte des travaux effectués par le bailleur en cours d’instance,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, sous le contrôle du juge du contrôle des expertises qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

Dit que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes d’avèrent nécessaires,

Dit que l’expert déposera son rapport au greffe en double exemplaire et en fera parvenir une copie à chacune des parties dans un délai de TROIS MOIS, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

Fixe à la somme de 1 000 euros le montant de la somme à consigner à valoir sur la rémunération de l’expert,

Dit que la consignation devra être versée auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Nîmes, site de Feuchères, avant le 1er mars 2025 par la demanderesse, sous peine de caducité de la présente mesure d’expertise,

Dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’élève à une somme plus importante que la provision fixée, devra communiquer au tribunal et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant éventuellement le versement d’une provision complémentaire,

Renvoie l’affaire à l’audience du tribunal judiciaire de Nîmes, le mardi 16 septembre 2025 à 9 heures 00, site des Arènes,

Réserve les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 11 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection