Copie délivrée

à

la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN

M^e Olivier GARREAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 4]

Le 05 Mai 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 22/05237 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JWFA

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. ALEX IMMOBILIER,

inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 831641253, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, et par M^e Olivier GARREAU, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

à :

M. [W] [X],

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL CLERGERIE SEMMEL SALAÜN, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [E] [Y] divorcée [X],

demeurant [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, statuant en premier ressort en application de l’article 474 du code de procédure civile, après que la cause a été débattue en audience publique le 3 Mars 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrate à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 29 décembre 2017, M. et Mme [X] ont vendu à la SCI Alex immobilier une maison à usage d’habitation située sur la commune de Saint Chaptes.

Avant la vente, les vendeurs avaient réalisé des travaux ayant consisté en la création d’un étage supplémentaire, d’un garage et d’une clôture.

Quelques temps après la vente, M. [P], gérant de la SCI Alex immobilier, a constaté des infiltrations au niveau du toit affectant le garage et le bureau.

Une expertise amiable a eu lieu le 6 décembre 2018, à la suite de laquelle, la SCI Alex immobilier a mis en demeure les vendeurs, en vain.

Par ordonnance de référé du 11 décembre 2019, une expertise a été ordonnée et confiée à M. [S].

A la suite de l’apparition de fissures à la jonction entre la construction initiale et l’extension, la SCI Alex immobilier a sollicité une extension de la mission de l’expert à ces nouveaux désordres. Par ordonnance du 10 février 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande.

L’expert a rendu son rapport définitif le 23 août 2022.

***

Par acte du 21 novembre 2022, la SCI Alex immobilier a fait assigner M. et Mme [X] devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 66.770,09 euros.

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription décennale des demandes relatives aux désordres visés dans l’ordonnance du 10 février 2021 et condamné M. [X] à payer à la SCI Alex immobilier une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, la SCI Alex immobilier demande au tribunal judiciaire de :

homologuer le rapport d’expertise définitif ; juger que la responsabilité des époux [X] est pleinement engagée ;juger qu’ils doivent garantir les désordres constatés par l’expert judiciaire :condamner solidairement M. [W] [X] et Mme [E] [Y] divorcée [X] à lui payer la somme de 66.770,09 euros, sauf à parfaire ;débouter Monsieur [X] de l’intégralité de ses demandes ;condamner solidairement les époux [X] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et de constat d’huissier de justice. juger que la décision à intervenir bénéficiera de l’exécution provisoire de droit.

Pour contrer la demande de nullité du rapport d’expertise, la SCI Alex immobilier fait valoir que l’expert a effectué personnellement sa mission ; qu’il s’est fait assister par la société CMPC ce qui est expressément autorisé par l’article 278-1 du code de procédure civile ; que cette société n’est pas intervenue en qualité de sapiteur car elle n’a pas donné son avis à l’expert mais s’est limitée à l’assister. La SCI Alex indique que l’expert n’a pas pu monter sur le toit en raison de son état de santé mais que la société CMPC l’a fait et a pris des photographies annexées au rapport, lesquelles ont permis à l’expert de constater l’état de la toiture.

Sur l’absence d’objectivité et d’impartialité, la SCI Alex souligne qu’elle ne peut reposer sur l’âge de l’expert ou ses tournures de phrases alors qu’aucune critique des causes des désordres n’est formulée par le défendeur.

Sur l’outrepassement de sa mission, la SCI Alex immobilier rappelle qu’elle a obtenu une extension de la mission de l’expert.

Sur l’insuffisance d’investigations, la demanderesse indique que la mise en eau de la toiture n’était pas utile au vu de la réalité des désordres qui ont été constatés, y compris par le propre expert de M. [X].

La SCI Alex immobilier fonde ses demandes, à titre principal, sur la responsabilité décennale des vendeurs. Elle soutient que les époux [X] lui ont vendu un bien immobilier dont les travaux venaient d’être achevés ; que ces travaux ont été réalisés, pour la majeure partie, par M. et Mme [X] ; qu’en tout état de cause, ces derniers ne parviennent pas à démontrer avoir payé une facture ou bénéficier d’une garantie décennale de la part d’une entreprise ; qu’ainsi, les époux [X] doivent être considérés comme constructeurs de l’ouvrage.

La SCI Alex immobilier fait valoir que l’expertise a mis en exergue des désordres importants sur la bâtisse la rendant impropre à sa destination. Elle indique que les travaux réalisés constituent un ouvrage en ce qu’ils ont touché à la structure de l’immeuble en créant de nouvelles zones habitables.

Sur la nature décennale des désordres, la SCI Alex immobilier expose que la toiture est fuyarde ce qui la rend impropre à sa destination.

A titre subsidiaire, la SCI Alex immobilier fonde ses demandes sur la garantie des vices cachés. Elle affirme que les défauts n’étaient pas apparents au jour de la vente mais existaient. Elle indique que les désordres sont imputables aux travaux réalisés par M. [X] ou la société [J] et rappelle, à ce titre, que M. [X] échoue à démontrer les travaux exacts effectués par cette entreprise ; que M. [X] doit être considéré comme le constructeur de l’essentiel des travaux ; que les désordres étant liés à un défaut de conception, les infiltrations sont nécessairement apparues avant la vente, ce que l’expert a d’ailleurs souligné.

La SCI Alex immobilier sollicite une indemnisation égale à celle évaluée par l’expert judiciaire, qui a préconisé la réfection des toitures, des peintures intérieures et le déplacement du joint de dilatation en pignon.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2025, M. [X] demande au tribunal judiciaire de :

prononcer la nullité du rapport d’expertise de M. [S] du 23 août 2022, débouter la SCI Alex immobilier de l’ensemble de ses demandes,condamner la SCI Alex immobilier à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice issu du caractère abusif de la procédure ; condamner la SCI Alex immobilier à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI Alex immobilier aux entiers dépens, en ce y compris les frais d’expertise, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire, M. [X] fait valoir que l’expert n’a pas accompli personnellement sa mission : il n’est pas monté sur le toit pour constater les désordres car il n’en était pas physiquement capable et s’est fait accompagner par la société CPMC lors des deux accedits. M. [X] indique qu’il ne s’agit pas d’un sapiteur car cette société n’intervient pas dans une spécialité distincte.

M. [X] estime que l’assistance de l’expert par un technicien doit se limiter à des tâches non techniques et que la constatation des désordres par l’expert est une tâche technique ; qu’en outre, cette société est spécialisée en matière d’isolation et n’a donc aucune compétence pour constater des désordres en toiture. Enfin, M. [X] fait valoir que la nullité du rapport d’expertise pour défaut d’accomplissement personnel de la mission ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’un grief.

M. [X] soutient que l’expert judiciaire n’a pas réalisé sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

Sur l’absence de conscience, M. [X] indique que l’expert a accepté la mission alors qu’il n’était pas capable de monter sur un toit et donc accomplir personnellement son travail.

Sur le manque d’impartialité, M. [X] relève que l’expert a pris fait et cause pour la demanderesse et lui a adressé diverses invectives inappropriées, ainsi qu’à son conseil. M. [X] souligne que l’expert n’a pas tenu compte des préconisations de son propre expert et n’a pas répondu à ses interpellations sur l’origine des désordres.

M. [X] fait valoir que l’expert a outrepassé sa mission en ce qu’à l’origine, la mission portait sur les infiltrations dans le garage et le bureau ; que l’expert a cependant invité la SCI Alex immobilier à solliciter une extension de la mission à l’intégralité de la toiture.

M. [X] reproche enfin à l’expert de ne pas avoir procédé à une mise en eau de la toiture malgré ses réclamations. Il soutient qu’un désordre grave doit être constaté pour engager sa responsabilité décennale ; qu’aucune infiltration n’a été constatée dans la partie d’origine ; que des non-conformités aux règles de l’art ne permettent pas d’engager sa responsabilité décennale.

Sur le fond, M. [X] conteste avoir des compétences en matière de construction et d’immobilier, contrairement à la SCI Alex immobilier. Il indique travailler en qualité d’agent de maîtrise dans un laboratoire pharmaceutique et qu’il est inexact de soutenir, comme le fait l’expert, qu’il a agi comme un maître d’œuvre. Il relève enfin que M. [R], gérant de la SCI Alex immobilier, a poursuivi des études de maçonnerie auprès d’un CFA et se prévaut de compétences en construction sur le réseau LinkedIn ; qu’en outre, il exerce en tant qu’agent immobilier.

M. [X] conteste avoir réalisé des travaux personnellement, à l’exception de menus travaux de peinture. Il indique avoir confié les travaux de façade à la SASU Façades et les travaux de maçonnerie et de couverture à M. [Z] [J], intervenant en son nom personnel et au travers de sa société [Z] l’artisan. M. [X] indique que M. [J] a jonglé entre ses deux sociétés pour réaliser les travaux, sans l’avertir. Il reconnaît avoir des difficultés à rassembler les éléments relatifs aux travaux effectués eu égard à leur ancienneté (2009-2010) et compte tenu des circonstances de la vente, en lien avec une séparation conjugale.

M. [X] rappelle que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés. Il soutient que le rapport d’expertise ne permet pas de mettre en évidence la cause des infiltrations au niveau du bureau et du garage et leur antériorité. Il ajoute que l’expert affirme sans démontrer qu’il connaissait le désordre. Il affirme que s’agissant du reste de la toiture, aucun désordre n’a été allégué et constaté.

Sur la garantie décennale, M. [X] fait valoir que :

le bureau : il a été construit avant 2009 par les précédents propriétaires de sorte qu’aucun désordre ne peut lui être imputé ; le reste de la toiture : l’expert n’a pas constaté de réels désordres car aucune infiltration n’a eu lieu dans les parties d’habitation ; le garage : l’expert n’a constaté aucune infiltration au contradictoire des parties. Il en déduit qu’aucun désordre de nature décennale n’est démontré.

***

Mme [E] [Y], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

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La clôture a été fixée au 3 février 2025. A l’audience du 3 mars 2025, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise

M. [X] formule trois griefs à l’appui de sa demande de nullité du rapport d’expertise qui seront examinés successivement.

L’obligation pour l’expert d’accomplir personnellement la mission confiée par le juge

L’article 233 du code de procédure civile dispose : « Le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.

Si le technicien désigné est une personne morale, son représentant légal soumet à l’agrément du juge le nom de la ou des personnes physiques qui assureront, au sein de celle-ci et en son nom l’exécution de la mesure ».

Il est constant que l’expert peut se faire assister dans sa tâche par un technicien procédant sous sa responsabilité et dont il vérifie les constatations. Toutefois, des actes d’exécution à caractère technique ne peuvent pas être délégués.

En l’espèce, M. [S] n’est pas allé sur le toit pour des raisons de santé et s’est adjoint les services de la société CMCT, laquelle a pris diverses photographies afin de lui permettre de procéder à son examen et faire ses propres observations. Dans ces conditions, il ne peut être valablement soutenu que l’expert n’a pas accompli sa mission personnellement. Le fait de prendre des photographies ne constitue pas une constatation technique et il n’est pas soutenu que les photographies, qui sont annexées au rapport, n’auraient pas permis à l’expert d’avoir une vision claire et précise de la toiture et de ses défauts. Par conséquent, ce moyen de nullité doit être rejeté.

L’obligation pour l’expert d’accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité

Il ne peut pas être considéré qu’en acceptant la mission sans avoir la capacité physique de monter sur le toit, l’expert aurait manqué à son devoir de conscience alors même qu’il s’est adjoint les services d’un assistant pour réaliser des photographies de la toiture et ainsi l’examiner.

S’agissant du devoir d’impartialité, il incombe à M. [X] de démontrer que l’expert judiciaire a orienté ses opérations dans l’intérêt exclusif de la partie demanderesse.

M. [X] se prévaut de ce que l’expert judiciaire aurait demandé la carte de visite du père d’une des parties à la procédure. Toutefois, ce fait n’est nullement établi et apparait trop vague pour démontrer une quelconque partialité.

M. [X] se prévaut encore du contenu du rapport d’expertise.

Il est exact que l’expert judiciaire a tenu des propos inappropriés à l’égard du conseil de M. [X] en indiquant : « L’expert confirme, contrairement aux écrits de Maître [M], qui est un montage d’erreur, puisque la SCI ALEX IMMOBILIER a pris possession des lieux en l’état, lors de la vente par Monsieur [X] ». Toutefois, de tels propos ne sont pas révélateurs de la partialité de l’expert.

M. [X] soutient que M. [S] n’a pas tenu compte des observations formulées par l’expert qui l’a assisté relatives au fait que des tuiles fendues pouvaient être à l’origine des désordres allégués et de la nécessaire mise en eau. Toutefois, le dire n°2 de M. [X] ne fait pas mention de ces éléments. Il ne peut donc pas être reproché à M. [X] de ne pas y avoir répondu.

Enfin, le fait que l’expert ait considéré que M. [X] ait pris une part active dans la réalisation des travaux et ait agi en qualité de maître d’œuvre ne révèle pas un préjugement de la part de l’expert mais résulte en réalité de ses constatations.

L’outrepassement de la mission d’expertise

L’article 238 du code civil dispose : « Le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis.

Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.

Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique ».

En l’espèce, M. [S] a indiqué, en cours d’expertise, être favorable à une extension de sa mission, ce qui ne peut lui être reproché dès lors que cette demande a été formulée par la SCI Alex immobilier et qu’il y a été fait droit selon une ordonnance du 10 février 2021. Le rapport d’expertise définitif répond aux chefs de mission définis par les deux ordonnances de référé et aucun outrepassement de mission n’est démontré.

L’insuffisance d’investigations

M. [X] reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir procédé à la mise en eau de la toiture mais force est de constater qu’il n’a pas formulé cette demande dans le cadre d’un dire. De plus, l’éventuelle insuffisance d’investigation n’est pas de nature à entraîner la nullité du rapport d’expertise et ne peut avoir d’incidence que sur la valeur probante du rapport d’expertise judiciaire. Enfin, cette mise en eau n’apparaissait pas nécessaire eu égard au fait que le caractère fuyard de la toiture est suffisamment établi par les constatations réalisées par l’expert sur place.

Il s’ensuit que la demande de nullité du rapport d’expertise doit être rejetée.

Sur les demandes fondées sur la responsabilité décennale du vendeur constructeur

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Sur la notion d’ouvrage

Il est constant qu’un ouvrage implique la mise en œuvre de techniques de construction spécifiques.

En l’espèce, les travaux réalisés avant la vente de la maison ont consisté en la création d’un étage à la partie habitation de la maison et d’un garage. De tels travaux ont incontestablement impliqué la mise en œuvre de techniques de construction et ont conduit à la réfection de la toiture, à l’origine des désordres subis par les propriétaires actuels.

Sur la qualification du désordre

L’expert a constaté plusieurs désordres affectant la toiture. Ainsi, il a relevé :

un ouvrage en plomb infiltrant non recevable ; une incohérence dans les lignes de rive ainsi que celles en bas de versant, l’absence de nivellement du chaînage bas ; il s’agit d’une erreur de construction ; l’absence de solin au mortier et un solin insuffisant ; la fissuration des tuiles en zone canal ce qui a contribué à des infiltrations notoires intérieures ; une incohérence totale de l’entreprise concernant la jonction du solin au droit d’un pignon, l’expert précisant que ces travaux étaient « irrecevables » ; le joint en plastique gris supérieur est déplacé de 5 centimètres par rapport au nu du pignon ; l’absence de bavette en zinc et de remontée d’étanchéité en façade ; une oxydation de la bavette en plomb et l’application d’une peinture d’aucune étanchéité ; une incohérence au droit du solin d’une rive en pignon ; des tuiles de rencontre ont fait l’objet d’un bourrage au mastic, contraire aux règles de l’art ; la toiture du rez-de-chaussée est fissurée de toute part.

Ces désordres ont entraîné des infiltrations à l’intérieur du garage et du bureau.

M. [X] soutient que le bureau se situe dans la partie ancienne de l’immeuble et ne saurait donc entraîner sa responsabilité. L’examen du projet d’extension de M. [X] datant de 2009, figurant en annexe 5 du rapport d’expertise, montre que le bureau se situe au rez-de-chaussée de la maison, soit dans la partie d’origine. Toutefois, des infiltrations ont été constatées dans cette pièce et sont d’ailleurs à l’origine de l’expertise ordonnée le 11 décembre 2019, du fait de la réfection de la toiture. Il s’ensuit que la responsabilité du vendeur peut parfaitement être recherchée pour un désordre affectant cette pièce dont l’origine procède de travaux postérieurs à sa création.

M. [X] soutient encore que des infiltrations de toiture n’ont été observées qu’au niveau du bureau et du garage à l’exclusion du reste. Toutefois, l’expert a constaté des désordres généralisés sur l’ensemble de la toiture qui sont donc susceptibles d’entraîner des infiltrations généralisées.

De tels désordres caractérisent une impropriété à destination et relèvent en conséquence de la garantie décennale.

Sur la responsabilité de M. et Mme [X]

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, M. [Z] [J] a construit la toiture affectée de multiples désordres. Il n’est pas clairement déterminé s’il a agi en son nom personnel ou par le biais d’une société qu’il gérait. Quoi qu’il en soit, ce dernier n’a pas d’assurance décennale. En outre, il n’est pas contesté que les désordres sont apparus après la réception des travaux.

Il est constant que M. et Mme [X] ont fait réaliser les travaux à l’origine des désordres. Ils sont donc réputés constructeurs et engagent de ce fait leur responsabilité décennale.

Sur le coût des travaux de reprise

L’expert a préconisé, en tenant compte des infiltrations quasi permanentes dans les parties habitables de la villa, de déposer toutes les couvertures du rez-de-chaussée, du garage, de l’auvent et de l’étage. Il a évalué le coût de ces travaux à la somme de 49.339,99 euros.

Il a également estimé nécessaire de procéder :

au bâchage des toitures pour une somme de 1.171 euros TTC,à la réfection des peintures intérieures bureau et couloir : 2.883,60 euros TTC, au déplacement du joint de dilatation du pignon : 1.850 euros TTC.

Le coût total des travaux de reprise s’élève à la somme totale de 55.245,09 euros TTC. M. et Mme [X] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur le préjudice de jouissance

La SCI Alex immobilier sollicite un préjudice de jouissance de 4.500 euros pour l’impossibilité d’utiliser le garage pendant 45 mois (100 euros par mois), outre une somme de 5.175 euros pour le bureau (115 euros par mois). Elle sollicite l’actualisation de ce préjudice à la date de jugement, ce qui ressort de l’expression “sauf à parfaire” contenu au dispositif de ses conclusions.

Le rapport d’expertise date du mois d’août 2022. Le présent jugement est rendu le 5 mai 2025. Il convient donc d’ajouter 32 mois à la période déjà décompter par l’expert.

Le préjudice de jouissance est donc le suivant :

— garage : 77 mois x 100 euros : 7.700 euros

— bureau : 77 mois x 115 euros : 8.855 euros

Total : 16.555 euros

L’expert a également évalué à 1.950 euros le préjudice de jouissance résultant des travaux dont la durée est estimée à 3 mois.

La réalité de ces préjudices de jouissance est avérée et leur évaluation exacte.

M. et Mme [X] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 18.505 euros au titre du préjudice de jouissance. (16.555 + 1.950 = 18.505)

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [X]

M. [X] perd le procès de sorte que sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [X] succombent et doivent être condamnés in solidum au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise mais hors coût du constat d’huissier.

En outre, l’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire :

Rejette la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire ;

Condamne solidairement M. [V] [X] et Mme [E] [Y] à payer à la SCI Alex immobilier la somme de 55.245,09 euros TTC au titre des préjudices matériels ;

Condamne solidairement M. [V] [X] et Mme [E] [Y] à payer à la SCI Alex immobilier la somme de 18.505 euros au titre du préjudice de jouissance, arrêté à la date du présent jugement ;

Rejette la demande de dommages-intérêts de M. [X] et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [V] [X] et Mme [E] [Y] à payer à la SCI Alex immobilier la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [V] [X] et Mme [E] [Y] aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire mais pas celui du constat de commissaire de justice ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT